Ein Käufer aus Deutschland, angestellt, solides Einkommen, kein Visum für die Emirate, keine Emirates ID. Er hat ein Apartment in Dubai gefunden, 1,5 Millionen Dirham, rund 354.000 Euro. Zwei Fragen entscheiden: Wie viel davon lässt sich vor Ort finanzieren, und wie viel Geld muss er zum Übertragungstermin mitbringen?
Die zweite Frage ist am Ende die entscheidende. Was der Käufer zum Übertragungstermin tatsächlich mitbringen muss, fällt in der Praxis fast immer höher aus als vorher kalkuliert, und genau hier trennt sich, wer sich vorbereitet hat, von dem, der es nicht getan hat.
Entschieden wird beides im Verfahren, und der Ablauf folgt immer derselben Reihenfolge. Am Anfang steht die Finanzierungsanfrage bei der Bank, aus der ein Pre-Approval entsteht, noch ohne konkretes Objekt. Erst danach wird die Immobiliensuche relevant: Ist eine passende Einheit gefunden, unterzeichnet der Käufer den Kaufvertrag. Erst im Anschluss beginnt der eigentliche Finanzierungsprozess bei der Bank, mit dem Gutachten der Immobilie, auf dessen Grundlage die Bank das finale Kreditangebot (FOL) erstellt. Erst danach folgt die Übertragung beim Dubai Land Department.
Ohne Emirates ID heißt nicht automatisch ohne Finanzierung
Die Obergrenzen zieht keine Bank selbst: Sie stehen in den Hypothekenregeln der Zentralbank der VAE (Circular 31/2013, Artikel 3, Fassung 2020). Für Expatriates sind bei der ersten selbstgenutzten Immobilie unter 5 Millionen Dirham bis zu 80 Prozent möglich, darüber 70 Prozent, ab dem zweiten Objekt 60 Prozent. Bei Käufen vom Plan lässt sich für Nicht-Residenten die Handover-Zahlung bis zu 50 Prozent finanzieren. Bei Bestandsimmobilien beträgt die maximale Laufzeit 25 Jahre, begrenzt zusätzlich durch ein Höchstalter von 65 Jahren bei der letzten Ratenzahlung.
Das ist der Rahmen. Darunter entscheidet jede Bank für sich; in der Praxis unterscheiden Banken drei Gruppen: Emiratis, ansässige Expatriates und Nicht-Ansässige. Die Zentralbank-Verordnung selbst kennt nur die ersten beiden Kategorien, für Nicht-Ansässige setzen die Banken eigenständig niedrigere Obergrenzen an. Während ansässige Käufer, je nach Profil, nahe an die gesetzlichen 70 bis 80 Prozent herankommen, liegt die tatsächliche Beleihung bei Nicht-Ansässigen bei fertiggestellten Objekten meist nur zwischen 50 und 65 Prozent. Wie eine Immobilienfinanzierung in Dubai für Non-Residents im Einzelnen abläuft, hängt daher stärker vom Käuferprofil ab als vom Objekt.
Vor der Höhe steht ohnehin die Frage, ob die Bank den Käufer überhaupt annimmt. Banken erwarten von Nichtansässigen zumindest ein solides, nachweisbares Einkommen, sie führen eigene, nicht veröffentlichte Listen akzeptierter Staatsangehörigkeiten, und viele setzen einen Mindestobjektwert. Nichtansässige zahlen zudem einen Aufschlag gegenüber Ansässigen. Veröffentlichte Konditionen gelten nur für Ansässige, für Nichtansässige quotiert die Bank individuell und erst nach Prüfung des Profils.
Der Kaufpreis ist nicht der Liquiditätsbedarf
Steht die Beleihung, beginnt die zweite Rechnung. Seit dem 1. Februar 2025 rechnen die Banken in den VAE die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department und die Maklerprovision nicht mehr in das Darlehen ein. Ein öffentliches Rundschreiben dazu ist nicht auffindbar, in der Praxis setzen aber sämtliche relevanten Banken diese Regel seither einheitlich um. Diese Kaufnebenkosten muss der Käufer seither aus Eigenmitteln aufbringen.
Käufer ohne Wohnsitz in den VAE. Zwei Beleihungen, wie sie in der Praxis vorkommen. Alle Beträge in AED, Stand 18. September 2026.
| Position | 65 % Beleihung | 50 % Beleihung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 1.500.000 | 1.500.000 |
| Darlehen | 975.000 | 750.000 |
| Eigenkapital auf den Kaufpreis | 525.000 | 750.000 |
| Übertragungsgebühr Dubai Land Department, 4 Prozent | 60.000 | 60.000 |
| Maklerprovision 2 Prozent plus Mehrwertsteuer | 31.500 | 31.500 |
| Bearbeitungsgebühr der Bank, bis 1 Prozent plus Mehrwertsteuer | 10.238 | 7.875 |
| Registrierung, Titelurkunde und Nebengebühren | 5.050 | 5.050 |
| Hypothekeneintrag 0,25 Prozent plus 270 AED | 2.708 | 2.145 |
| Wertgutachten plus Mehrwertsteuer | 2.730 | 2.730 |
| Liquiditätsbedarf gesamt | 637.225 | 859.300 |
| Anteil am Kaufpreis | 42,5 % | 57,3 % |
Hinweis: Kaufpreis und Gutachtenwert sind als gleich unterstellt, die Bearbeitungsgebühr der Bank ist nicht verhandelbar und unterscheidet sich von Bank zu Bank, das Wertgutachten liegt marktüblich zwischen 2.500 und 3.500 Dirham. Die Hypothek wird am Tag der Übertragung eingetragen, die Notargebühr fällt dann nur einmal an. Nicht enthalten sind von der Bank verlangte Versicherungen, Devisenkosten und Kautionen für Versorger. Gebührensätze des Dubai Land Department und Mehrwertsteuer von 5 Prozent, Stand 18. September 2026.
Die Folge: Aus 35 Prozent Eigenkapital werden gut 42 Prozent des Kaufpreises, die vor dem Übertragungstermin frei verfügbar sein müssen. Beleiht die Bank nur zur Hälfte, sind es rund 57 Prozent. Den Eigenkapitalbedarf für eine Immobilie in Dubai berechnen Käufer deshalb besser vor der Objektsuche als danach.
