München steht erstmals an der Spitze des europäischen Rankings der teuersten Städte für neu gebaute Eigentumswohnungen. Die Immobilienpreise München lagen 2025 im Schnitt bei 11.200 Euro je Quadratmeter - mehr als in jeder anderen der 71 erfassten Städte. Das geht aus dem neuen Property Index von Deloitte hervor. Die mittlerweile 15. Erhebung der Beratungsgesellschaft stützt sich auf Daten aus 25 europäischen Ländern für das Jahr 2025. Damit liegt die bayerische Landeshauptstadt vor Paris, das den Vergleich über Jahre angeführt hatte.
Auffällig ist vor allem, wer in der Spitzengruppe fehlt: Paris taucht in der neuen Kaufpreis-Rangliste nicht mehr unter den führenden Städten auf. Im Property Index 2026 erscheint die französische Hauptstadt nur noch in der Mietpreis-Statistik - mit 31,20 Euro je Quadratmeter und Monat.
Immobilienpreise München im Europa-Vergleich
Auf München folgen in der aktuellen Rangliste Luxemburg-Stadt, Amsterdam und Barcelona.
| Stadt | Neubau-Kaufpreis 2025 (Euro je Quadratmeter) |
|---|---|
| München | 11.200 |
| Luxemburg-Stadt | 10.567 |
| Amsterdam | 8.650 |
| Barcelona | 8.037 |
Im deutschen Vergleich liegt München ebenfalls klar vorn: Hamburg und Frankfurt am Main erreichen jeweils 7.700 Euro je Quadratmeter, Berlin kommt auf 7.500 Euro. Alle drei Städte bleiben damit rund ein Drittel unter dem Münchner Niveau.
Münchens Aufstieg und der Abstieg von Paris
Der Wechsel an der Tabellenspitze zeichnete sich länger ab. In der Ausgabe von 2022 lag Paris mit 13.462 Euro je Quadratmeter noch klar vorn, in der Ausgabe von 2024 bei rund 14.900 Euro. München folgte beide Male auf Platz zwei, mit 10.500 beziehungsweise 10.900 Euro je Quadratmeter.
Schon in der Vorjahresausgabe mit Daten aus dem Jahr 2024 übernahm nicht mehr Paris die Führung, sondern Luxemburg-Stadt - dort kostete der Quadratmeter damals 11.074 Euro. In der neuen Erhebung fehlt die französische Hauptstadt in der Liste der teuersten Kaufstädte dann vollständig.
Deutschland im Ländervergleich: Platz drei bei den Neubaupreisen
Auch im Länder-Ranking zählt Deutschland zu den teuersten Märkten Europas. Mit durchschnittlich 5.200 Euro je Quadratmeter für Neubauwohnungen reicht es für Platz drei von 25 Staaten, hinter Luxemburg mit 9.160 Euro und Tschechien mit 5.412 Euro. Die Immobilienpreise München liegen mit 11.200 Euro je Quadratmeter mehr als doppelt so hoch wie dieser Bundesdurchschnitt. Zudem zeigt der Zeitvergleich eine klare Richtung: In den beiden vorherigen Studienjahren lag der bundesweite Mittelwert erst bei 4.800 und davor bei 4.700 Euro je Quadratmeter.
Grenzen der Methodik: Angebotspreise statt Vergleichswohnungen
Der Property Index misst Angebotspreise für Neubauwohnungen, nicht identische Vergleichsobjekte. Auch die Immobilienpreise München beruhen damit auf inserierten Angeboten. Unterschiede bei Lage, Größe und Ausstattung bereinigt Deloitte nicht, teils fließen zudem unterschiedliche Immobilienarten oder real erzielte statt inserierter Preise ein. Ranking-Unterschiede können deshalb auch methodisch bedingt sein.
Was die Immobilienpreise München für Berater und Anleger bedeuten
Für Finanzberater, Vermögensverwalter und Immobilienvermittler ist vor allem das knappe Angebot relevant: Günstiger Wohnraum bleibt laut Deloitte in Berlin, München und Frankfurt Mangelware. Schon zur Vorjahresstudie hatte Michael Müller, Partner und Sektorleiter Real Estate bei Deloitte Deutschland, darauf verwiesen, dass sich die Nachfrage wegen des hohen großstädtischen Preisniveaus zunehmend in periphere Regionen verlagere.
Einen Anhaltspunkt zur Finanzierung liefert die Studie ebenfalls. Über alle 25 untersuchten Länder hinweg lag der Hypothekenzins 2025 im Schnitt bei 4,09 Prozent. Den höchsten Wert verzeichnete Ungarn mit 9,08 Prozent, den niedrigsten Bulgarien und Finnland mit jeweils 2,77 Prozent.
Beim Münchner Wohnungsmarkt fällt schließlich eine weitere Kennzahl auf: Mieter zahlten 2025 im Schnitt 21,9 Euro je Quadratmeter und Monat. Das ist der höchste Wert in Deutschland - europaweit reicht er für Rang 13.
