Der deutsche Immobilienmarkt erhält aus Sicht der DWS neuen Rückenwind. „Wir gehen davon aus, dass die Fiskal- und Infrastrukturinvestitionen zunehmend Wirkung entfalten und damit die Flächennachfrage am Immobilienmarkt beleben“, so Martin Lippmann, Head of Real Estate Research, Europe bei der DWS. In den kommenden fünf Jahren erwartet das Unternehmen ein überdurchschnittliches Wachstum des deutschen Bruttoinlandsprodukts im Vergleich zum Euroraum. Während Konsumklima und Sparquote weiterhin gedämpft bleiben, stütze das positive reale Lohnwachstum die wirtschaftliche Entwicklung.
Diese Rahmenbedingungen könnten auch die Investmentmärkte beeinflussen. Die DWS rechnet mit einer verstärkten Rückkehr internationaler Investoren nach Deutschland. Ausschlaggebend seien günstige Einstiegszeitpunkte sowie eine gegenüber Frankreich und Großbritannien zeitlich verzögerte Markterholung. „Aufgrund restriktiver Neubautätigkeit zieht das Mietwachstum im Spitzensegment weiter an. Das dürfte die Investitionsneigung internationaler Investoren in Deutschland verstärken“, fasst Lippmann zusammen.
Wohnimmobilien: Angebotsengpässe als Treiber
Wohninvestments zählen für die DWS weiterhin zu den bevorzugten Anlagestrategien. Das knappe Wohnraumangebot stabilisiert sich zwar, bleibt jedoch auf niedrigem Niveau. Dies fördert vor allem im Neubausegment das Mietwachstum. Ob regulatorische Erleichterungen und digitalisierte Planungsverfahren den Wohnungsneubau spürbar beschleunigen, bleibt nach Einschätzung der DWS offen.
Der Investmentfokus liegt auf Regionalstädten und Pendlerstandorten innerhalb wirtschaftsstarker Metropolregionen wie Frankfurt und München. Diese Standorte profitieren vom Trend zum mobilen Arbeiten. Zusätzlich sieht die DWS Chancen in operativen Teilsegmenten wie Studentenwohnen, Co-Living und Micro-Living. Besonders in Gateway-Städten und Ballungsräumen wie München, Frankfurt und Berlin treibt die Nachfrage junger Berufstätiger nach kompaktem, hochwertigem Wohnraum das Marktpotenzial.
Logistik und Büro: Qualität entscheidet
Im Logistiksegment stützen niedrige Leerstände und eine rückläufige spekulative Projektentwicklung den Mietmarkt. Die DWS richtet ihren Fokus auf Multi-Tenant-Objekte in stadtnahen Lagen großer Ballungsräume. Besonders attraktiv erscheinen Standorte im Umfeld von München, im Rhein-Ruhr-Gebiet sowie im Großraum Frankfurt. Urbane Logistik bleibt relevant, da die Nähe zum Endverbraucher weiterhin an Bedeutung gewinnt.
Im Bürosegment verstärkt sich nach Einschätzung der DWS die Polarisierung zwischen Lagen und Objektqualitäten. In Sekundärmärkten dürfte die Flächennachfrage sinken. „Chancen sehen wir aber bei der Modernisierung von Grade-B-Büros in Spitzenlagen in Städten wie Frankfurt, München und Hamburg“, so Lippmann.
Einzelhandel: Stabilisierung mit Einschränkungen
Im Einzelhandelssegment erkennt die DWS Anzeichen einer Stabilisierung. Die Mieten scheinen ihren Rückgang zu stoppen, in einzelnen 1A-Lagen zeigen sich erste Hinweise auf eine Trendwende. Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker bleiben aus Sicht der DWS attraktiv, auch wenn ihre Performance hinter vergleichbaren Objekten in anderen europäischen Märkten zurückbleibt. Aus Finanzierungsperspektive profitieren Handelsimmobilien derzeit von gesunkenen Kaufpreisen, die die Zinsdeckung verbessern und das Kreditrisiko reduzieren.
