Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat eine neue Checkliste zur Indeckungnahme bei Erbbaurechtsfinanzierungen erstellt und an seine Mitgliedsinstitute übersandt. Das Ziel ist es, die Finanzierung von Erbbaurechten zu erleichtern und damit ihre Marktgängigkeit zu verbessern. Der Deutsche Erbbaurechtsverband begrüßt diesen Schritt und sieht darin eine wichtige Hilfestellung.
„In den vergangenen Jahren sind viele Kommunen dazu übergegangen, ihre Grundstücke überwiegend im Erbbaurecht zu vergeben, anstatt sie zu verkaufen. Damit hat die Bedeutung des Erbbaurechts auch in der Finanzierung durch Banken merklich zugenommen. Mit unserer Checkliste möchten wir ihnen die Finanzierung von Erbbaurechten erleichtern und Antworten auf häufige Fragen zum Thema geben“, sagt Moritz Leo, stellvertretender Bereichsleiter Deckungswerte beim vdp.
Grundsätzlich gelten laut dem vdp für Erbbaurechte dieselben Kriterien wie für Kredite, die mit Grundpfandrechten an Grundstücken besichert sind. Daher beschränkt sich die Checkliste mit wenigen Ausnahmen auf die Besonderheiten, die mit der Finanzierung von Erbbaurechten verbunden sind. Sie befasst sich unter anderem mit folgenden Punkten:
Laufzeit des Erbbaurechts
Erbbaurechte dürfen nur dann beliehen werden, wenn die planmäßige Tilgung des Darlehens spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts endet und nicht länger dauert, als zur buchmäßigen Abschreibung des Bauwerks nach wirtschaftlichen Grundsätzen erforderlich ist (§ 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 ErbbauRG, § 13 Abs. 2 PfandBG).
Umfang des Erbbaurechts
Zu prüfen sind der räumliche Umfang und die Art der Nutzung.
Zustimmung zur Belastung
Ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers für die Belastung des Erbbaugrundstücks einzuholen?
Versicherungsansprüche
Sind die Versicherungsansprüche des Darlehensnehmers geeignet zur Anmeldung der Realrechte bzw. zur Sicherungsabtretung?
Zwangsversteigerung
Ist eine zwangsversteigerungsfeste Erbbauzinsreallast vereinbart worden?
Vorkaufsrechte
Dingliche Vorkaufsrechte zugunsten des Grundstückseigentümers sind nicht deckungsschädlich.
Zustimmung zur Veräußerung
Ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers für einen freihändigen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung nach dem Erbbaurechtsvertrag erforderlich, kann diese nach § 7 ErbbauRG auf Antrag des Erbbauberechtigten bzw. des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers gerichtlich ersetzt werden.
Wertsicherungsklauseln
Bei Ermittlung des Kapitalwerts der Erbbauzinsreallast ist der aktuelle Erbbauzins gemäß Wertsicherungsklausel zu berücksichtigen.
Heimfallanspruch
Ein vereinbartes Heimfallrecht ist grundsätzlich nicht deckungsschädlich.
Rückkaufsrechte und Dienstbarkeiten
Bei im Erbbaugrundbuch eingetragenen vorrangigen Vormerkungen zur Absicherung von Erwerbsrechten (z. B. Rückkaufsrechten) und Dienstbarkeiten gelten hinsichtlich der Indeckungnahme dieselben Kriterien wie bei Kreditforderungen, die mit Grundpfandrechten an Grundstücken besichert sind.
„Unsere Erfahrungen zeigen, dass einige Institute noch Vorbehalte gegenüber Erbbaurechten haben. Die neue Checkliste des vdp ist eine wichtige und gute Hilfestellung für die finanzierenden Banken“, sagt Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Auf der anderen Seite appellieren wir an unsere Mitglieder, die Verträge so einfach und partnerschaftlich wie möglich zu gestalten. Auch das ist eine wichtige Voraussetzung für die Finanzierung.“
Die vollständige Checkliste steht auf der Website des vdp kostenlos zum Download zur Verfügung: https://www.pfandbrief…zierungen/
