Chance oder Risiko? Einige Immobilienkäufer nehmen ein günstiges Angebot sofort wahr und schlagen zu. Andere hingegen entscheiden sich erst nach langwierigem Abwägen für einen Kauf. Angesichts der aktuellen Covid-19-Krise lassen sich Einflüsse auf Entscheidungen gut beobachten. Ein Beitrag von Felix Jahn, CEO bei McMakler, Berlin.
Welche bleibenden Änderungen das Coronavirus bei Verhaltensweisen und Entscheidungsprozessen von Immobilienkäufern und -verkäufern verursacht, ist noch schwer zu sagen. Abschließende Schlussfolgerungen und Analysen über den Einfluss von weltpolitischen oder historischen Ereignissen können immer erst im Nachhinein gefasst werden. Allerdings lassen sich schon jetzt vereinzelt Trends ablesen, die auch in der näheren Zukunft Bestand haben könnten. Als Orientierungshilfe lohnt auch der Blick auf die andere Seite des Atlantiks.
Kaufprozesse werden noch schneller
In den Vereinigten Staaten fällt auf, dass die im Vergleich zu Deutschland sowieso schon sehr schnellen Kaufprozesse im Zuge der Pandemie noch schneller werden. Für Immobilienprofis ist das nicht weiter verwunderlich. Hellhörig macht aber, dass der Kauf in manchen Fällen ohne die bislang übliche persönliche Besichtigung geschieht. Von Kaufinteressenten ist zu hören, dass sie sich dadurch noch mehr unter Druck gesetzt fühlen, so schnell wie möglich zu einer Kaufentscheidung zu kommen. Ein weiterer Trend in den USA ist auch, dass große und pflegeaufwändige Grundstücke immer attraktiver werden. Sonst waren solche Grundstücke Ladenhüter. Jüngere Käufergruppen, besonders die aktuell unter 40- jährigen Kaufinteressenten, hatte es bis vor Kurzem abgeschreckt, viel Zeit, Arbeit und Geld in renovierungsbedürftige Immobilien zu stecken. Das ändert sich nun – wohl auch, weil das Raumbedürfnis im Zuge der Pandemie größer und Home-Office in vielen Unternehmen immer gängiger wird.
Blick auf den US-Immobilienmarkt lohnt
Natürlich schwappt nicht alles, was auf der anderen Seite des Atlantiks passiert, zu uns herüber. Dennoch lohnt ein Blick auf den schnelllebigen amerikanischen Immobilienmarkt, um sich zu orientieren und kommende Trends zu identifizieren. Beispielhaft lässt sich in Deutschland beobachten, dass die Anzahl der Immobilienbesichtigungen vor Ort abnimmt. Das hängt jedoch nicht mit einer rückläufigen Nachfrage zusammen. Tatsächlich hat Corona bewirkt, dass stärker digital vorselektiert wird. Was Makler vorher vor Ort und in persönlichen Gesprächen abgefragt haben, klären sie nun durch digitale Tools oder mittels Begehungen in der virtuellen Realität. Statt wie zuvor Besichtigungen mit bis zu 20 oder mehr Kaufinteressenten durchzuführen, findet nun ein Großteil dieser Termine als moderierte 360-Grad- Besichtigung statt.
Am Ende bleiben wenige hochvorqualifizierte Käufer übrig, mit denen der Makler dann die reale Besichtigung durchführt. Das ist auch für den Verkäufer ein außerordentlicher Komfortgewinn und trägt dem gestiegenen Sicherheitsbedürfnis aller Seiten Rechnung. Makler und Immobiliendienstleister, die wie McMakler auf die Digitalisierung ihrer Vermittlungs- und Vermarktungsprozesse setzen, bieten klare Vorteile für Käufer und Verkäufer und sind bestens auf die neuen Dynamiken am Markt vorbereitet. Zudem hat die Corona-Krise die Nutzung und Akzeptanz digitaler Methoden in der Akquise und der Vermarktung deutlich beschleunigt.
Im Gegensatz zu den USA scheinen Käufer in Deutschland jedoch noch nicht bereit zu sein, auch sanierungsbedürftige Immobilien zu erwerben. Das hängt vor allem daran, dass in Deutschland vor einem Kauf mehr analysiert und abgewogen wird. Schließlich setzt sanierungsbedürftiges Wohneigentum einen gewissen Investitionswillen voraus. In Zeiten von Kurzarbeit, Wirtschaftskrise und strengerer Kreditvergabe sitzen die finanziellen Mittel jedoch nicht mehr so locker wie zuvor.
Wo ein Kauf lohnt
Doch wo lohnt der Kauf einer Immobilie? Das Umland der Metropolen ist weiterhin sehr attraktiv. Hier finden Kaufinteressanten erschwingliche und gleichzeitig hochwertige Immobilien. Zwar brach die Nachfrage während der harten Kontaktsperre ein, hat sich mittlerweile aber wieder einpegelt, und zwar auf oder sogar über Vorkrisenniveau. Das sorgt auch für Aktivität bei Verkäufern – bundesweit. Bedingt durch die attraktiven Preise für Wohnimmobilien entscheiden sich daher viele Eigentümer, ihr Wohneigentum zu verkaufen. Auch eine Pandemie und ein daraus resultierender nationaler Lockdown haben dabei überraschenderweise mittelfristig keinen negativen, sondern eher einen positiven Einfluss auf die Verkaufsentscheidung. Damit liegen sowohl Angebot als auch Nachfrage, abgesehen von regionalen Schwankungen, tendenziell über dem Vorkrisenniveau.
Eine interessante Entwicklung ist auch bei der Vermarktungsdauer eines Objekts zu beobachten: Diese wird kürzer, trotz einer zwischenzeitlich restriktiveren Kreditvergabe und erhöhten Bonitätsanforderungen von Banken an die Käufer. Zusätzlich spielten vor allem im Zeitraum April und Mai 2020 operative Probleme der Banken eine große Rolle und führten zu einer Verzögerung von Kreditentscheidungen: Viele Banken waren nicht ausreichend digital aufgestellt, um ihr Kreditgeschäft unter den Umständen von Home-Office im gewohnten Umfang fortzusetzen. Es wurde offensichtlich, dass viele Player in den letzten Jahren die Digitalisierung ihres Geschäfts verpasst haben.
Aktuelle Pandemie ist kein Hindernis
Schlussendlich lässt sich festhalten, dass die aktuelle Pandemie kein Hindernis ist, um auf dem Immobilienmarkt aktiv zu werden und eine eigene Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Die Digitalisierung der Prozesse während der Bewertung und Vermarktung macht es möglich, dass es trotz Social Distancing zügig zum Notar gehen kann. Käufer, die auf der Suche nach Eigentum sind, finden aktuell sogar mehr Möglichkeiten, um sich zu verwirklichen als vor der Corona-Krise. In vielen Regionen Deutschlands hat sich das verfügbare Angebot an Immobilien vergrößert. Verkäufer hingegen profitieren von den – trotz des höheren Angebots – stabilen Immobilienpreisen. Von einer Blase, die manche Beobachter der Immobilienbranche zu erkennen glauben, ist empirisch wenig zu beobachten. Stattdessen reagiert der Markt flexibel auf die sich aktuell etablierenden Bedürfnisse.
Insgesamt lässt sich festhalten, dass eine Pandemie reelle Chancen birgt, um die Digitalisierung der Immobilienbranche voranzutreiben. Das wiederum führt dazu, dass die Dienstleistungen der Branche besser, transparenter und effizienter werden – zum Vorteil von Käufern als auch Verkäufern.
