Die Immobilienwirtschaft steht weiterhin unter erheblichem Druck. Nach zwei schwachen Jahren verzeichnete Deutschland 2025 lediglich ein Wachstum von 0,2 Prozent. Besonders stark betroffen ist die Bauwirtschaft, deren Bruttowertschöpfung rund 25 Prozent unter dem Niveau von 2022 liegt. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten 2026 der Immobilienweisen hervor, das ZIA-Präsidentin Iris Schöberl an die Parlamentarische Staatssekretärin im Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Sabine Poschmann, übergeben hat.
„Die Wirtschafts-Nachrichten dieser Tage zeigen keine kleine Delle oder vorübergehende Verstimmung. Sie sind das Zeichen einer strukturellen Schwäche“, erklärt Schöberl. Deutschland stecke in einer strukturellen Krise, die auch die Immobilienwirtschaft treffe. Kleine Reformschritte reichten nicht aus, um Investitionen wieder anzustoßen.
Auch Prof. Lars P. Feld vom Walter Eucken Institut, der zu den sechs Mitgliedern des „Rates der Immobilienweisen“ des ZIA zählt, sieht tiefgreifende Ursachen. Investitionen würden zurückgehalten, Innovationen verzögert und die Wettbewerbsfähigkeit leide. Ohne gezielte Reformen drohe ein nachhaltiger Verlust an Wachstum und Produktivität.
Wohnungsbau bleibt deutlich unter dem Bedarf
Besonders angespannt ist die Lage im Wohnungsbau. Für 2026 prognostizieren die Immobilienweisen lediglich 215.000 fertiggestellte Wohnungen. Für 2025 werden knapp 235.000 erwartet. Der jährliche Bedarf liegt jedoch bis 2040 bei jährlich rund 257.400 Wohneinheiten. „Die Lücke wird größer statt kleiner“, warnt Schöberl. Die Differenz ist damit indes deutlich niedriger als gegenüber der Zahl von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, die von der Ampel-Regierung stets als Ziel genannt wurde.
Zwar stiegen die Baugenehmigungen 2025 auf rund 238.000 und damit um 10,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der starke Einbruch im Jahr 2024 wirke jedoch zeitverzögert nach, so der ZIA. Steigende Fertigstellungen seien frühestens ab 2027 zu erwarten – vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen verbesserten sich. „Schneller bauen heißt: weniger Bürokratie – alles andere bremst den Wohnungsbau aus“, betont Schöberl.
Auch die Regulierung sieht Feld kritisch. „Die Mietpreisbremse und restriktive Kappungsgrenzen vermindern die Anreize für Investitionen“, erklärt er. Bezahlbarer Wohnraum entstehe nicht durch zusätzliche Eingriffe, sondern durch wirtschaftlich tragfähige Investitionen.
Forderung nach klaren Strukturreformen
Das Gutachten bewertet bisherige politische Maßnahmen als nicht ausreichend. Zwar setze der sogenannte Bau-Turbo an richtigen Punkten an, entfalte aber keine strukturelle Wirkung. Gleiches gelte für das Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität, sofern Mittel nicht zusätzlich eingesetzt würden.
Die Immobilienweisen fordern unter anderem vereinfachte und einheitliche Genehmigungsverfahren, eine Senkung der Grunderwerbsteuer, eine Überprüfung der Mietregulierung sowie die Einführung eines rechtssicheren Gebäudetyps E. Auch steuerliche Anreize für Neubau und Sanierungen sowie Erleichterungen bei Umnutzungen gelten als zentral.
Trotz der angespannten Lage sieht das Gutachten auch Stabilisierungstendenzen. Inflation und Zinsen haben sich beruhigt, Renditen zeigen weniger Volatilität. Logistikimmobilien entwickeln sich robust, der Hotelmarkt hat wieder das Vorkrisenniveau erreicht, und die Preiskorrektur bei Wohnimmobilien gilt als abgeschlossen.
Eine nachhaltige Erholung erwartet der ZIA dennoch erst ab 2027. Für 2026 rechnen die Immobilienweisen mit einem Wachstum von etwas über einem Prozent. „Eine echte Trendwende sehen wir erst, wenn die Bundesregierung die strukturellen Probleme konsequent angeht“, mahnt Schöberl.
