Bormann: Ebenso zentral ist die Qualität des Betreibers. Durch unsere langjährige Branchenerfahrung verfügen wir über ein belastbares Netzwerk und setzen gezielt auf Partner mit nachweislich hoher Pflegequalität. Langfristige Mietverträge mit marktgerechten, nachhaltig gestalteten Pachtkonditionen bilden dabei die wirtschaftliche Basis unserer Investments. Auch der bauliche Zustand einer Einrichtung fließt umfassend in die Bewertung ein – insbesondere mit Blick auf energetische Standards, gesetzliche Vorgaben und die Zukunftsfähigkeit des Objekts. Im Healthcare-Segment ist zudem ein tiefes Verständnis der jeweils länderspezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen essenziell – sie sind fester Bestandteil unserer Investitionsstrategie.
Pflegeplätze sind sehr knapp, der Bedarf ist riesig. Trotzdem war unlängst zu lesen, dass seit Anfang 2024 bei mehr als 1.200 Pflegeeinrichtungen Insolvenzen oder Schließungen bekannt geworden sind. Wie passt das zusammen?
Bormann: Die Insolvenzen im Pflegesektor waren in erster Linie strukturelle Probleme bei den Vergütungsverhandlungen, denn wir agieren hier in einem stark regulierten Markt. In einer Phase stark steigender Kosten – insbesondere für Personal, Energie und Lebensmittel – mussten viele Betreiber in Vorleistung gehen, da die Zahlungen der Kostenträger oftmals nur verzögert oder auf Basis veralteter Pflegesätze erfolgten. Die langwierigen Genehmigungsverfahren und verspäteten Bescheide führten teils zu erheblichen Liquiditätsengpässen. Diese Kombination aus zeitlichem Verzug bei der Refinanzierung und gleichzeitig massiv gestiegenen Betriebsausgaben brachte zahlreiche Betreiber wirtschaftlich unter Druck. Die Insolvenzen betrafen dabei weniger die grundsätzliche Tragfähigkeit des Geschäftsmodells, sondern vielmehr die mangelnde Flexibilität der Finanzierungsstrukturen in einem regulierten Umfeld mit hohem Anpassungsdruck.
Wie hat sich die Situation inzwischen entwickelt?
Bormann: Mittlerweile beobachten wir eine Stabilisierung des Marktes: Die Zahl der Insolvenzen geht spürbar zurück, was auf mehrere Faktoren zurückzuführen ist. Zum einen wurden Anpassungen bei Pflegesätzen nachverhandelt oder beschleunigt genehmigt, zum anderen setzen viele Träger verstärkt auf Professionalisierung in der Betriebsführung, Kostenkontrolle und Liquiditätsplanung. Auch Investoren und Betreiber rücken noch enger zusammen, um wirtschaftlich tragfähige Strukturen sicherzustellen. Auch hier gilt weiterhin: Wer bereit ist, mit Augenmaß und langfristiger Perspektive zu investieren, wird von der Stabilität und Relevanz dieser gesellschaftlich bedeutenden Assetklasse profitieren.
Inwieweit sind auch Immac-Objekte von Pächterausfällen betroffen und wie reagieren Sie gegebenenfalls darauf?
Bormann: Wie erwähnt ist es von immenser Bedeutung, den Markt auch aus der Perspektive des Betreibers zu verstehen. Nur so können wir zum einen nachvollziehen, zu welchen Konditionen der wirtschaftliche Betrieb einer Einrichtung generell möglich ist und zum anderen, ob und wie weit wir einem Pächter bei Veränderungen eventuell entgegenkommen müssen oder ob wir einen anderen Betreiber finden können. Pächterausfälle sind ein Risiko, das in einem regulierten und stark beanspruchten Markt wie diesem durchaus vorkommen kann. Wir reagieren auf solche Fälle in der Regel schnell und proaktiv. Sollte es zu einem Pächterausfall kommen, greifen wir auf unser umfassendes Netzwerk von qualifizierten und finanziell stabilen Betreibern zurück, um den Betrieb der Einrichtung ohne nennenswerte Unterbrechung sicherzustellen. Es gibt Notfallregelungen, die es uns ermöglichen, in solchen Situationen rasch geeignete Alternativen zu finden. Darüber hinaus führen wir regelmäßig Bonitätsprüfungen und Standortanalysen durch, um frühzeitig potenzielle Risiken zu identifizieren und derartige Ausfälle zu vermeiden. Dank unserer langjährigen Erfahrung und der engen Zusammenarbeit mit unseren Betreibern können wir so die Kontinuität der Versorgung sicherstellen und Risiken minimieren.
In früheren Jahren haben Sie auch Fonds mit Immobilien in Irland und Österreich angeboten. Ist dies auch zukünftig wieder geplant?
Bormann: Österreich und Irland zählen neben Deutschland zu unseren strategischen Kernmärkten. Beide Länder bieten solides Wachstumspotenzial und eine stabile Nachfrage im Bereich Pflegeimmobilien. Ein Blick auf Irland zeigt: Im europäischen Vergleich verfügt das Land über eine der jüngsten Bevölkerungen. Der demografische Wandel steht dort noch bevor und die pflegerische Infrastruktur befindet sich vielerorts noch im Aufbau. Genau hier sehen wir große Chancen: Mit unserer langjährigen Erfahrung im deutschen Pflegemarkt können wir einen wertvollen Beitrag zur Professionalisierung und zum Ausbau des irischen Pflegesektors leisten. Das macht Irland für uns auch künftig zu einem hochinteressanten Investitionsstandort.
Als zweite Schiene haben Sie mit der Schwestergesellschaft DFV auch Hotelfonds angeboten. Wie haben diese Fonds erst die Corona- und dann die Immobilienkrise überstanden? Sind auch wieder neue Hotelfonds geplant?
Bormann: Unsere Hotelfonds haben die Corona-Krise gut überstanden, vor allem dank der schnell wieder steigenden Nachfrage, insbesondere in touristischen Regionen. Die Immobilienkrise hat uns zwar vor Herausforderungen gestellt, aber wir haben gemeinsam mit unseren Betreibern und Anlegern pragmatische Lösungen gefunden, die eine konstante Weiterführung der Fonds ermöglicht und deren Rentabilität sichergestellt haben. Aktuell prüfen wir potenzielle Hotels, die sich gut in unser Portfolio integrieren lassen. Wir sind zuversichtlich, dass wir im kommenden Jahr über die DFV einen neuen Hotelfonds auflegen können. Die Vorzeichen dafür stehen gut.
Nach welchen Kriterien entscheiden Sie, ob ein Projekt als Publikums- oder als Spezialfonds ab 200.000 Euro angeboten wird?
Bormann: Ein Projekt bieten wir als Publikumsfonds an, wenn es für eine breite Investorengruppe zugänglich ist und keine speziellen Anforderungen an die Zielgruppe stellt. Das bedeutet, es richtet sich an Privatanleger und ist für eine größere Zahl von Investoren geeignet. Spezialfonds ab 200.000 Euro hingegen sind für institutionelle oder semi-professionelle Anleger konzipiert, die eine gezielte Auswahl und mehr Flexibilität bei ihren Investitionen suchen. Die Entscheidung hängt also von der Größe des Projekts sowie den Bedürfnissen und Anforderungen der jeweiligen Zielgruppe ab.
Immac zählte viele Jahre zu den wenigen Anbietern, die nur klassische geschlossene Fonds mit vorher bekannten Immobilien auflegen. 2023 haben Sie dann den ersten und Anfang 2025 den zweiten Publikums-Portfoliofonds gestartet, der in Immac-Spezialfonds investiert. Wie kommt das Konzept bei Vertrieb und Kunden an?
