Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien ist verhalten in das Jahr 2026 gestartet. Nach Angaben von der Immobilienberatung Savills wechselten im ersten Quartal Objekte im Wert von rund 7,8 Milliarden Euro den Eigentümer. Das sind fünf Prozent weniger als im Vorjahresquartal. Die Zahl der Transaktionen lag mit etwa 270 Abschlüssen leicht über dem Vorjahreswert.
Die Zahlen beziehen sich auf den gesamten deutschen Investmentmarkt, also für alle Objektarten. Nahezu zeitgleich verschickte Savills eine Mitteilung, die sich allein auf den Büroinvestmentmarkt in Deutschland bezog, der erheblich unter Druck steht.
Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, ordnet die Lage so ein: „Die lange Liste an Krisen der letzten Jahre, in die sich nun der Iran-Krieg mitsamt seinen wirtschaftlichen Verwerfungen einreiht, setzen den Immobilieninvestmentmarkt einem erheblichen Stresstest aus. Kurzfristig könnte der Konflikt die Transaktionsdynamik ausbremsen, weil einige Investoren die weitere Entwicklung vermutlich zunächst abwarten werden. Gleichzeitig erhöhen die wieder gestiegenen Zinsen und der schwächere Konjunkturausblick den Handlungsdruck für jene Eigentümer, die auf günstigere Verkaufsbedingungen gehofft hatten. Mittelfristig könnte die jüngste Krise die Zahl der Verkäufe daher durchaus erheblich steigen lassen.“
Auch bei den Renditen zeigt sich der veränderte Marktton. Während die Spitzenrenditen im ersten Quartal nach Einschätzung von Savills in fast allen Nutzungsarten stabil blieben, stieg die Spitzenrendite für Logistikimmobilien um 10 Basispunkte auf 4,5 Prozent. Bei gleicher Miete ist der Kaufpreis also etwas niedriger. Hintergrund sind deutlich gestiegene langfristige Zinsen und Anleiherenditen, die inzwischen langjährige Höchststände erreicht haben und bei einer Verfestigung auch auf die Immobilienpreise durchschlagen dürften.
Käuferstruktur verschiebt sich
Das schwierige Umfeld spiegelt sich laut Savills zunehmend in der Käuferstruktur. Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, sagt: „Das Umfeld für die Anlageklasse Immobilien bleibt schwierig. Das zeigt sich auch in der Käuferstruktur: Viele Ankäufe sind nicht renditegetrieben, sondern erfolgen durch die öffentliche Hand oder Eigennutzer. Gleichzeitig bleibt der Anteil privater Investoren hoch.“
Als Beispiel nennt Savills den größten Einzelobjektverkauf des Quartals: Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes Nordrhein-Westfalen kaufte den Neubau der Landesfinanzverwaltung in Kaarst von Landmarken AG für einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag. Insgesamt entfielen 14 Prozent des Ankaufsvolumens auf die öffentliche Hand. Weitere acht Prozent gingen auf sonstige Nicht-Immobiliengesellschaften zurück, meist Eigennutzer. „Rund jeder fünfte Immobilienankauf ist derzeit keine Kapitalanlage“, konstatiert Pink. Asset- und Investment-Manager blieben mit einem Volumenanteil von 33 Prozent dennoch die größte Käufergruppe. Projektentwickler kamen auf 11 Prozent.
Bei den Nutzungsarten konnten nur zwei Segmente zulegen. Gesundheits- und Sozialimmobilien steigerten ihren Umsatz gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 61 Prozent. Maßgeblich dafür war die abgeschlossene Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica, die etwa zwei Drittel des Gesamtvolumens in diesem Segment ausmacht. Sonstige Immobilien legten um 157 Prozent zu, vor allem durch gemischt genutzte Objekte wie die Landesfinanzverwaltung in Kaarst und die Deiker Höfe in Düsseldorf.
Zwei Wege für den weiteren Jahresverlauf
Für den weiteren Verlauf des Jahres sieht Savills zunächst einen Dämpfer, danach aber zwei mögliche Entwicklungen. Nemecek sagt: „Bis zum Ausbruch des Iran-Kriegs deutete vieles auf eine moderat steigende Transaktionsdynamik hin: Das Angebot nahm zu, die Preisvorstellungen der Verkäufer wurden marktnäher, und stabile Zinsen sowie eine sich erholende Konjunktur sorgten für Planbarkeit. Die ersten beiden Faktoren gelten nach wie vor, hinter die beiden letzten muss zumindest ein Fragezeichen gesetzt werden. Insofern werden sich einige Akteure womöglich neu sortieren müssen. Danach kann der Markt grundsätzlich in zwei Richtungen abbiegen: Entweder die moderate Erholung setzt sich fort, dann vielleicht auf einem niedrigeren Preisniveau. Oder aber Banken und Eigentümer schieben wegen des höheren Verkaufs- und Verwertungsdrucks mehr Produkt in den Markt und sorgen damit für neue Dynamik. Das zweite Szenario ist in den letzten Wochen zumindest etwas wahrscheinlicher geworden“.
Im Basisszenario rechnet Savills für 2026 unverändert mit einem Transaktionsvolumen von rund 35 Milliarden Euro und damit in etwa mit dem Niveau der beiden Vorjahre.
