Der deutsche Gesundheitsmarkt steht vor einer strukturellen Neuordnung. Kliniken schließen, zugleich steigt der Bedarf an medizinischer Versorgung. Auf einer Online-Pressekonferenz diskutierten Vertreter von HIH Invest, Neworld sowie Hauck Aufhäuser Lampe über die Folgen dieser Entwicklung für ambulante Gesundheitsimmobilien.
Bereits heute erfolgen demnach 97 Prozent aller Behandlungsfälle ambulant, insgesamt rund 580 Millionen Patientenkontakte jährlich. Felix Rotaru (Hauck Aufhäuser Lampe) sieht darin einen politisch geförderten Trend und erwartet ein weiteres Wachstum des Segments. Carsten Demmler (HIH Invest) hebt hervor, dass Versorgungslücken nicht verschwinden, sondern durch ambulante Immobilien aufgefangen werden.
Ambulante Strukturen umfassen Ärztehäuser, OP-Zentren sowie intersektorale Gesundheitszentren. Rotaru betont, dass veränderte Raumbedarfe und neue Kooperationsformen eine andere immobiliare Infrastruktur notwendig machen als vor drei Jahrzehnten. Marktdaten zeigen das Potenzial: Rund 3.500 ambulante Gesundheitsimmobilien mit einem Volumen von mehr als 30 Milliarden Euro wurden identifiziert, perspektivisch könnten es bis zu 4.500 Objekte werden. Die Flächen liegen meist zwischen 1.500 und 5.000 Quadratmetern. Patrick Brinker (Hauck Aufhänger Lampe) erläutert, dass zwei Drittel der angebotenen Objekte typische Ärztehäuser oder ambulante Zentren darstellen.
Ambulante OP-Zentren gewinnen an Dynamik
Besonders dynamisch entwickelt sich der Bereich der ambulanten OP-Zentren. Die jährliche Erweiterung des AOP-Katalogs und die Einführung der Hybrid-DRG beschleunigen die Verlagerung stationärer Leistungen. „Nächstes Jahr könnten schon bis zu einer Millionen operative Fälle aus dem stationären in den ambulanten Bereich verlagert werden“, sagt Rotaru. Alexander Lackner (Neworld) verweist auf die Planbarkeit in modernen OP-Zentren, die nicht durch Notfälle beeinflusst wird und damit effizientere Abläufe ermöglicht. Neworld hat einen OP-on-Demand-Betreiber mitgegründet, um eine bestehende Angebotslücke zu adressieren. „Es gibt ein enormes Marktpotenzial – und eine klare Versorgungslücke, die wir schließen können“, so Lackner.
Investoren sehen im Segment ein attraktives Verhältnis von Risiko und Ertrag. Brinker spricht von stabilen, hoch indexierten Mietverträgen und der bewussten Entscheidung gegen Objekte mit nur einem Betreiber. Stattdessen bevorzugen institutionelle Anleger einen breiten Mietermix aus Ärztinnen und Ärzten, Therapieanbietern und weiteren Gesundheitsdienstleistern. Demmler verweist auf einen deutlichen Bedarf sowohl im medizinischen Bereich als auch im altersgerechten Wohnen. In ländlichen Regionen seien integrierte Gesundheitsstandorte essenziell für eine wohnortnahe Versorgung.
Arbeitsmodelle im Wandel und politische Anforderungen
Das häufig genannte Risiko der Nachbesetzung ärztlicher Praxen bewerten die Panelisten weniger kritisch. Rotaru erklärt, dass die klassische Einzelpraxis kaum noch existiere. Moderne Gesundheitszentren böten jungen Ärztinnen und Ärzten attraktivere Arbeitsbedingungen. Demmler sieht daher ein geringes Leerstandsrisiko und berichtet von einer hohen Nachfrage nach größeren Strukturen.
Für den weiteren Ausbau ambulanter Angebote halten die Experten politische Unterstützung für unverzichtbar. „Der ambulante Sektor ist systemrelevant, aber die Immobilieninfrastruktur fehlt vielerorts noch“, so Demmler. Lackner fordert mehr Flexibilität, schnellere Verfahren und Unterstützung für neue Versorgungsmodelle. Die Erfahrungen aus der Coronazeit hätten gezeigt, wie belastet das bestehende System sei.
Demmler erwartet für das Jahr 2026 ein stetiges Wachstum ohne starke Ausschläge. Lackner blickt weiter nach vorn: „Der große Schub wird eher in Richtung 2030 bis 2035 kommen. Aber die Weichen werden heute gestellt.“
