Leipzig, Potsdam und Berlin zählen derzeit zu den attraktivsten Standorten für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland. Zu diesem Ergebnis kommt das Rendite-Risiko-Ranking 2026 der Lübke Kelber AG. Für die aktuelle Ausgabe untersuchte das Unternehmen erstmals 135 Wohnungsmärkte.
Neben nahezu allen großen A-Städten finden sich auch mehrere Städte aus der zweiten Reihe unter den 30 bestplatzierten Märkten, darunter Bamberg, Landshut, Ingolstadt und Hanau. Am unteren Ende der Rangliste stehen überwiegend kleinere C-Städte aus strukturschwächeren Regionen Ostdeutschlands und dem Ruhrgebiet. Zwischen diesen Polen zeigt die Analyse ein breites Mittelfeld. Die Bewertung basiert auf fünf Kategorien: Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomische Faktoren, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreise sowie Lebensqualität.
„Die überdurchschnittliche Planbarkeit von Cashflows und die strukturell hohe Mietnachfrage machen den deutschen Wohnimmobilienmarkt auch 2026 zu einem attraktiven Investmentziel“, sagt Marc Sahling, CEO der Lübke Kelber AG. „In einem von geopolitischer Unsicherheit und wirtschaftlicher Volatilität geprägten Umfeld stehen Income-getriebene Strategien klar im Fokus.“
Zweite Reihe rückt stärker in den Fokus
Ein zweiter Teil der Studie setzt die Attraktivität der Städte in Relation zur erwartbaren Rendite. Damit fließt nicht nur die strukturelle Qualität eines Standortes ein, sondern auch das jeweilige Preisniveau.
„Damit bewerten wir nicht nur die Qualität oder das Entwicklungspotenzial einer Stadt, sondern auch den damit verbundenen Preis“, erläutert Mark Holz, Head of Strategy & Research bei Lübke Kelber. „Für Investoren ist genau dieses Verhältnis letztlich entscheidend.“
Viele der Märkte mit besonders hoher risikoadjustierter Performance sind kleinere Städte. Dort treffen vergleichsweise günstige Ankaufspreise auf solide Nachfrage. Niedrigere Ankaufsmultiplikatoren führen zu höheren erwarteten Ausschüttungen. „So lassen sich einige Hidden Champions, wie Landshut, Bamberg oder Viersen identifizieren“, erklärt Holz.
Mieten steigen weiter, Preise stabilisieren sich
Der Mietmarkt entwickelte sich auch 2025 dynamisch. Im Bestand stiegen die Angebotsmieten im Durchschnitt um 4,6 Prozent, im Neubau um 5,1 Prozent. Besonders stark fiel das Wachstum in einigen B- und C-Städten aus.
„Der Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt bleibt trotz leicht steigender Genehmigungszahlen hoch. Kurz- bis mittelfristig ist nicht mit einer spürbaren Entspannung zu rechnen“, sagt Holz. „Längerfristig hingegen stellen der schwächelnde Arbeitsmarkt und insbesondere die demographische Entwicklung Risiken dar.“
Nach der deutlichen Preiskorrektur infolge der Zinswende stabilisierten sich die Märkte bereits 2024. Im vergangenen Jahr setzte eine leichte Erholung ein. Die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser stiegen 2025 im Durchschnitt um 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Auch die Ankaufsmultiplikatoren legten erstmals wieder moderat zu. Bestandsimmobilien werden im Durchschnitt aller 135 Märkte zum 15,7-Fachen der Jahresnettokaltmiete in mittleren und zum 18,6-Fachen in guten Lagen gehandelt. Für Neubauten liegen die Werte mit 19,3 beziehungsweise 21,2 deutlich höher.
Leistbarkeit beeinflusst Wanderungsbewegungen
Die steigenden Mieten wirken sich zunehmend auf die Wohnkostenbelastung aus. Für eine Bestandsmietwohnung müssen Haushalte im Durchschnitt 21,5 Prozent ihres Einkommens aufbringen, nach 21,0 Prozent im Jahr zuvor. Beim Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand liegt die Belastung bei 23,9 Prozent, nach 23,7 Prozent im Jahr 2024.
Vor allem in den großen Metropolen erreichen die Mietkosten inzwischen ein Niveau, das für viele Haushalte schwer tragbar ist. In der Folge zeigen sich Veränderungen bei den Wanderungsbewegungen. Während viele Großstädte eine negative Netto-Binnenwanderung verzeichnen, profitieren Umlandgemeinden sowie Städte der zweiten und dritten Reihe von Zuzügen.
In 18 der 135 untersuchten Märkte liegt die Belastung beim Kauf einer Bestandswohnung inzwischen unter der Mietbelastung. Im Neubau bleibt der Erwerb wegen hoher Bau- und Finanzierungskosten jedoch deutlich anspruchsvoller.
Neue Klassifikation für deutsche Wohnungsmärkte
Mit der zwölften Ausgabe führt Lübke Kelber zudem eine neue Marktklassifikation ein. Auf Basis von acht strukturellen Indikatoren werden 14 Städte als A-Märkte mit internationaler Investmentqualität eingestuft. Weitere 40 Städte gelten als B-Märkte mit nationaler Investmentqualität, während 81 Städte in die Kategorie der regionalen Investmentmärkte fallen.
Zusätzliche Kennzeichnungen weisen auf besondere Standortmerkmale hin. Der Zusatz „Uni“ markiert Städte mit starker universitärer Prägung, während „Metro“ auf eine ausgeprägte Pendlerfunktion im Umfeld großer Metropolen hinweist.
Ziel der neuen Einteilung ist es laut Lübke Kelber, die polyzentrische Struktur des deutschen Wohnungsmarktes differenzierter abzubilden und Investoren eine präzisere Einschätzung einzelner Standorte zu ermöglichen.
