Der deutsche Projektentwicklermarkt zeigt trotz historisch niedriger Fertigstellungszahlen Anzeichen einer Stabilisierung. Die aktuelle Auswertung des „Development Monitors“ von Bulwiengesa zum Stichtag 31. Dezember 2025 erfasst rund 22.908 Projekte mit einer Gesamtfläche von 178,3 Millionen Quadratmetern. Während die niedrigen Fertigstellungen noch die Folgen der vergangenen Krise widerspiegeln, mehren sich Hinweise auf einen neuen Immobilienzyklus.
Im Wohnungsbau ist das Volumen der Wohnflächen im zweiten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahr leicht um 1,8 Prozent auf 66,5 Millionen Quadratmeter gesunken. Gleichzeitig verändert sich die Marktstimmung. Projektentwickler beginnen wieder, Grundstücke zu erwerben und neue Projekte vorzubereiten. Die Dynamik bleibe jedoch gedämpft, da der Tiefpunkt der Fertigstellungen erst noch bevorsteht.
André Adami, Head of Residential bei Bulwiengesa, beschreibt die Lage so: „Wir haben den Tiefpunkt nun endgültig erreicht. Zwar erwarten wir für 2025 nur etwa 180.000 und für 2026 lediglich rund 150.000 fertiggestellte Wohneinheiten im Neubau-Geschosswohnungsbau, doch die Marktaktivität zieht spürbar an. Aktuell erblühen die Knospen im Wohnungsbau wieder – wir befinden uns im Frühjahr eines neuen Zyklus. Projektentwickler kaufen wieder Grundstücke und wollen loslegen.“ Ab 2027 rechnet Bulwiengesa mit einer nachhaltigen Steigerung der Fertigstellungen.
Finanzierung bleibt der Engpass
Ob Projekte realisiert werden, hängt weiterhin stark von den Finanzierungsbedingungen ab. Geopolitische Unsicherheiten und das Zinsniveau haben die Risikobewertung der Banken verändert. Kreditinstitute agieren selektiver und verlangen höhere Eigenkapitalquoten sowie umfangreiche Vorvermarktung.
Aus Sicht der BayernLB bleibt die Projektfinanzierung grundsätzlich möglich, wenn Rahmenbedingungen stimmen. Maßgeblich seien die Professionalität der Entwickler sowie Lage und Qualität der Objekte. Auch die DKB beobachtet wieder zunehmende Finanzierungsanfragen für neue Vorhaben, verweist jedoch auf die anhaltenden Herausforderungen. Aktuell fordern Banken je nach Assetklasse und Sicherheitenstruktur Eigenkapitalquoten von rund 25 Prozent.
Politik als Schlüsselfaktor für die Erholung
Aus der Branche kommt der Appell, die politischen Rahmenbedingungen zügig zu verbessern. Andreas Beulich, Bundesgeschäftsführer des BFW, warnt: „Die Zahlen zeigen es: 2026 wird ein verlorenes Jahr werden, wenn nicht entschlossen gehandelt wird. Der Markt wird sich 2027 erst erholen können, wenn die Voraussetzungen dafür endlich umgesetzt werden.“ Der Gebäudetyp E biete die Möglichkeit, Baukosten zu senken und den Wohnungsbau wieder anzukurbeln.
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum sei hoch, gleichzeitig belasteten steigende Baukosten und umfangreiche Vorgaben die Kalkulationen. Ohne praktikable Standards lasse sich das Potenzial des Wohnungsbaus nicht ausschöpfen.
Erstmals Segment Seniorenwohnen separat
Erstmals weist der Development Monitor das Segment Seniorenwohnen separat aus. Mit einem Volumen von rund 7,5 Millionen Quadratmetern gewinnt dieser Bereich an Bedeutung. Felix Embacher, Business Owner Riwis bei bulwiengesa, betont: „Angesichts des demografischen Wandels ist das Seniorenwohnen längst keine Nische mehr. Durch die separate Erfassung schaffen wir erstmals die notwendige Transparenz, um Investitionsentscheidungen in diesem Segment auf eine valide Datenbasis zu stellen.“
Auch in anderen Nutzungsarten zeigen sich unterschiedliche Entwicklungen. Die Büroflächen verzeichnen im zweiten Halbjahr 2025 mit einem Minus von 11,7 Prozent auf 27,4 Millionen Quadratmeter die stärkste Korrektur. Hier prägen ESG-konforme Spitzenqualitäten und Konversionen das Geschehen. Die Logistikflächen erweisen sich mit einem Rückgang von 2,7 Prozent auf 54,1 Millionen Quadratmeter als vergleichsweise stabil, getragen von Nearshoring und zunehmender Automatisierung.
