Im Jahr 2025 wurden auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt rund 8,9 Milliarden Euro in größere Wohnungsportfolios ab 30 Wohneinheiten investiert. Damit lag das Ergebnis knapp vier Prozent unter dem Vorjahreswert. Gleichwohl setzte sich die bereits im ersten Halbjahr erkennbare Marktbelebung im vierten Quartal mit leicht erhöhter Dynamik fort.
Nach Einschätzung von BNP Paribas Real Estate ist die Phase der Konsolidierung abgeschlossen. Eine verbesserte Verfügbarkeit von Investmentprodukten, stabilere Finanzierungsbedingungen und der anhaltende Druck auf den Mietwohnungsmarkt schaffen die Grundlage für eine beschleunigte Markterholung im laufenden Jahr.
„Im Jahr 2025 belief sich das Residential-Investitionsvolumen auf 8,9 Milliarden Euro. Wohnen ist damit die umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt. Das für diese Marktphase solide Ergebnis und die verbesserte Stimmung spiegeln sich in dem gestiegenen Beitrag großvolumiger Bestandsportfolios, auch aus dem Value-add-Segment, sowie von Forward Deals wider“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Größere Portfolios und Forward Deals beleben den Markt
Besonders auffällig ist der wieder gestiegene Anteil großvolumiger Transaktionen. Deals mit einem Volumen über 100 Millionen Euro machten rund ein Drittel des gesamten Investmentvolumens aus. Damit liegt ihr Anteil zwar unter dem langjährigen Durchschnitt von 53 Prozent, sie bleiben jedoch ein zentraler Treiber der Marktentwicklung.
Die Segmente bis 100 Millionen Euro präsentierten sich mit einem Volumen von rund 5,9 Milliarden Euro vergleichsweise lebhaft und erreichten in Summe ein Niveau im Bereich des langjährigen Durchschnitts. Dies deutet auf eine stabile Nachfrage auch jenseits der ganz großen Transaktionen hin.
„Das registrierte Investmentvolumen hat im Schlussquartal gegenüber den beiden Vorquartalen wieder angezogen. Dies wird auch in einer erhöhten Transaktions-Frequenz sichtbar, was als positiver Indikator für den Markt gewertet werden kann“, so Meszelinsky.
Neubau und moderne Bestände stärker gefragt
Forward Deals erreichten 2025 einen Umsatzanteil von 29 Prozent und lagen damit deutlich über dem langjährigen Mittel. Auch moderne Bestandsobjekte steigerten ihren Anteil auf zwölf Prozent, verglichen mit durchschnittlich sechs Prozent in den vergangenen zehn Jahren. Diese Entwicklung spiegelt sowohl den verbesserten Zugang zu Fremdkapital als auch die anhaltend hohe Nachfrage nach Neubauprodukten wider.
Großvolumige Bestandsportfolios trugen mit einem Marktanteil von 40 Prozent ebenfalls wieder stärker zum Gesamtvolumen bei. Insbesondere bundesweite Portfolios rückten erneut in den Fokus vieler Investoren.
„Gerade auch die wieder angezogene Nachfrage nach bundesweiten Bestandsportfolios treibt die Markterholung an und zeigt, dass Investoren auch wieder abseits der A-Städte vermehrt Investmentopportunitäten realisieren“, erklärt Meszelinsky.
Breite Investorenbasis als Stabilitätsfaktor
Die Käuferseite zeigte sich 2025 deutlich breiter aufgestellt. Fünf Investorengruppen erreichten jeweils Marktanteile im zweistelligen Prozentbereich oder ein Transaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro. Investment- und Asset Manager waren mit 1,7 Milliarden Euro die aktivste Käufergruppe und kamen auf einen Marktanteil von 19 Prozent.
Auffällig ist der deutliche Zuwachs bei Equity- und Real Estate Funds, die mit 1,6 Milliarden Euro rund 80 Prozent über ihrem Langzeitschnitt lagen. Auch Family Offices nutzten das Marktumfeld und investierten mit 1,1 Milliarden Euro doppelt so viel wie im Durchschnitt der vergangenen Jahre.
Der Marktanteil ausländischer Investoren auf der Käuferseite lag bei 33 Prozent. Dies wird als positives Signal gewertet, da internationale Anleger verstärkt die verbesserten Rahmenbedingungen nutzen, um in den deutschen Wohnungsmarkt einzusteigen.
A-Städte mit geringerer Gewichtung
Die A-Städte steuerten 2025 rund 3,4 Milliarden Euro beziehungsweise 38 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Damit lag ihr Anteil deutlich unter dem Vorjahreswert. Ursache hierfür ist weniger ein nachlassendes Interesse als vielmehr das begrenzte Angebot an großvolumigen Core-Produkten in den Top-Märkten.
Berlin behauptete seine Sonderstellung und erreichte als einzige A-Stadt ein Investmentvolumen im Milliardenbereich. Mit rund 1,8 Milliarden Euro blieb die Hauptstadt der zentrale Hotspot für Wohn-Investments.
Ausblick von hoher Nachfrage geprägt
Der anhaltende Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten, insbesondere in den Top-Städten, sorgt weiterhin für eine hohe Mietdynamik, vor allem im Neubausegment. Der rückläufige Wohnungsneubau verstärkt diese Entwicklung zusätzlich. Entsprechend wird von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohn-Investments ausgegangen.
Angelsächsische Investoren haben sich bereits 2025 wieder verstärkt positioniert und zeigen weiterhin großes Interesse am deutschen Wohnungsmarkt. Die Kombination aus stabilisierten Finanzierungskosten, einer gut gefüllten Dealpipeline und weiteren Portfoliobereinigungen dürfte die Aktivität weiter erhöhen.
„Für das Jahr 2026 rechnen wir mit einer beschleunigten Markterholung und einem signifikanten Anstieg des Investmentvolumens. Der hohe Bestand an noch nicht abgeschlossenen Transaktionen, der durch zahlreiche im Laufe des Jahres 2025 in die Vermarktung gestartete Investmentprodukte entstanden ist, trägt hierzu wesentlich bei“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.
