Grundsteuerreform: Bei den Feststellungserklärungen ist Eile geboten

Foto: Mazar
Manuel Nier und Andreas Lichel, beide Mazar

Die Grundsteuerreform stellt Immobilienbesitzer nicht nur vor technische Herausforderungen. Warum alle Immobilienbesitzer spätestens nach der obligatorischen Sommerpause die Feststellungserklärungen und die notwendigen Vorbereitungshandlungen in Angriff nehmen sollten. Und worauf zu achten ist. Die Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Mazars gibt Einblick in einen toolgestützten Erklärungsprozess.

Das von der Finanzverwaltung betriebene Online-Portal „Elster“, über das die Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2022 (sog. Hauptfeststellungszeitpunkt) abgegeben werden müssen, ist unter dem großen Andrang der Erklärungswilligen zumindest zeitweise zusammengebrochen. Schuld für die Überlastung waren nicht etwa die großen Immobilienkonzerne, die mittels sog. Massenübermittlungen das Portal lahmlegten. Vielmehr waren es die individuellen Grundstückseigentümer, die ihrer Erklärungspflicht nachkommen wollten. Dass es zu Beginn des Erklärungszeitraums vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 zu Problemen mit Elster kommen wird, war zu erwarten. Dass Elster jedoch bereits aufgrund der ersten Zugriffe der Eigentümer auf das Portal in die Knie geht, lässt insbesondere die Steuerpflichtigen mit großem Immobilienbestand und deren Berater mit Kopfschütteln zurück.

Schließlich trifft die Erklärungspflicht jeden gleich, vom Eigenheimbesitzer über den Immobilienfonds bis hin zu Großkonzernen. Wenn die Finanzverwaltung von Steuerpflichtigen mit mehreren tausend wirtschaftlichen Einheiten verlangt, die Feststellungserklärungen innerhalb eines vergleichsweise kurzen Zeitraums gleichzeitig mit allen anderen Eigentümern abzugeben, sollten zumindest die Systeme von Anfang funktionieren.

Nur so können die zur Massenerklärung notwendigen Tools der Berater ausreichend und rechtzeitig auf die zur Verfügung gestellte Schnittstelle „Eric“ angepasst und getestet werden. Unabhängig von den zu erwartenden „Startschwierigkeiten“ erreichen die Berater immer wieder Fragen, wie weit die Steuerpflichtigen bei der Erklärungserstellung mit einem großen Immobilienstand aktuell sein sollten.

Wie sollte der aktuelle Bearbeitungsstatus der Feststellungserklärungen sein?

Mandanten mit einem signifikanten Immobilienbestand raten wir bereits seit Anfang dieses Jahres die frühzeitige Vorbereitung der Feststellungserklärungen. Spätestens nach der obligatorischen Sommerpause sollten jedoch alle Immobilienbesitzer die Feststellungserklärungen und die notwendigen Vorbereitungshandlungen in Angriff nehmen. Je später mit der Vorbereitung begonnen wird, desto intensiver sollte der Zeitverzug aufgearbeitet werden.

Um der Komplexität der Grundsteuerreform mit den verschiedenen Modellen (Bundesmodell und jeweilige Landesmodelle der Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen), dem hohen Datenaufwand und der Herausforderung der notwendigen Zusammenarbeit von Steuerabteilung, Immobilienverwaltung und gegebenenfalls Bauabteilung gerecht zu werden, hat Mazars beispielsweise ein digitales, kollaboratives und datengetriebenes Tool entwickelt. Mithilfe des Grundsteuertools lassen sich in kurzer Zeit zehntausende Feststellungserklärungen vorbereiten und übermitteln.

Möchten Steuerpflichtige ohne digitale Unterstützung die Feststellungserklärungen für jede wirtschaftliche Einheit über Elster abgeben, ist Eile geboten. Denn bei Elster können nicht mittels eines Massenuploads mehrere (hundert oder tausend) Erklärungen gleichzeitig angelegt werden. Hier muss jede wirtschaftliche Einheit einzeln angelegt und die Daten händisch eingetragen werden.

Welche Schwierigkeiten treten bei der Erklärungsvorbereitung auf?

Die steuerfachlichen Probleme der Grundsteuerreform sind überschaubar. Die wesentlich größere Herausforderung besteht in der Informationsbeschaffung, Prüfung von Quantität und Qualität der Daten und deren Nutzbarmachung für die notwendigen Erklärungen. Zwar sind die bei der Datenbeschaffung auftretenden Probleme so individuell wie die Steuerpflichtigen, es treten jedoch häufig gleichartige Fragenkomplexe auf:

Wer ist für die Erklärungserstellung verantwortlich? Welche Informationen werden benötigt? Wo liegen die benötigten Unterlagen und wer macht sie nutzbar? Wie werden fehlende Informationen beschafft? Wer überwacht die neuen Compliance-Pflichten?

Die Grundsteuerreform verlangt mehr als das zur Verfügung stellen von Daten. Es müssen darüber hinaus wichtige Entscheidungen getroffen werden. Das beginnt mit der Frage, wie die Bearbeitung der Feststellungserklärung organisiert werden soll und endet mit der Frage, wer die auf jede Erklärung ergehenden drei Bescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid), die im Gegensatz zum elektronischen Erklärungsprozess jeweils ausschließlich in Papierform ausgefertigt werden, in Empfang nimmt, prüft und die zukünftigen Erklärungspflichten überwacht.

Wie geht es weiter?

Nach Abgabe der Feststellungserklärungen werden voraussichtlich bis in das Jahr 2023 die Grundsteuerwertbescheide und die Grundsteuermessbescheide an die Steuerpflichten übermittelt. Sollten Einwände gegen die Feststellungen bestehen, müssen diese innerhalb eines Monats geltend gemacht werden. Im Anschluss daran werden voraussichtlich im Jahr 2024 die neuen Hebesätze festgesetzt und die Grundsteuerbescheide erlassen. Erstmalig ab dem Jahr 2025 ist dann die nach dem neuen Recht berechnete Grundsteuer zu zahlen.

Turnusmäßig muss nach dem Bundesmodell alle sieben Jahre, also das nächste Mal zum Stichtag 1. Januar 2029, eine neue Feststellungserklärung abgebenden werden. Bis zu diesem Zeitpunkt kann sich darüber hinaus eine Erklärungs- und Anzeigepflicht aufgrund einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken, ergeben. Daher sollten die jetzt benötigten Daten in strukturierter Form für die Zukunft nutzbar gemacht werden, um später unnötige Mehrarbeit und Mehrkosten zu vermeiden.

Zu den Autoren: Andreas Lichel ist seit 2007 Steuerberater und Steuerpartner bei Mazars in Berlin. Einen Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet die laufende und gestaltende Steuerberatung von nationalen und internationalen Mandanten in den Bereichen Real Estate, Hotellerie und Health Care. Rechtsanwalt Manuel Nier ist seit Oktober 2017 bei der Mazars Rechtsanwaltsgesellschaft mbH tätig und hat seinen Schwerpunkt im Steuerrecht. Er berät Mandanten im Grunderwerbsteuerrecht, insbesondere im Rahmen von komplexen nationalen und internationalen Immobilientransaktionen.

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