Comeback der US-Immobilienbeteiligungen?

Über unternehmerische Beteiligungen haben sich jahrzehntelang auch deutsche Investoren am Immobilienmarkt in Übersee engagiert. Neben der Attraktivität der Märkte haben zur Beliebtheit geschlossener Immobilienfonds in den USA allerdings auch deren quasi steuerfreie Ausschüttungen via Doppelbesteuerungsabkommen beigetragen.

Geschlossene Immobilienfonds

Anders als in vielen anderen Segmenten des Beteiligungsmarkts zeigt die Historie indirekter Immobilienanlagen in Übersee zudem nur wenige spektakuläre Pleiten, wie im Beispiel Rosche Finanz, und dafür umso mehr erfolgreich aufgelöste Fonds – allen voran durch den Marktführer Jamestown, der sich seit 30 Jahren mit dem Ankauf, dem Management und dem Verkauf von US-Immobilien befasst.

Das im eigenen Verständnis US-amerikanische Immobilienunternehmen mit Herkunft und Präsenz in Deutschland hat bereits 26 von 34 emittierten Fonds erfolgreich aufgelöst. Die durchschnittliche Verzinsung auf das investierte Anlegereigenkapital über alle aufgelösten Vermietungsfonds beträgt demnach über 19 Prozent jährlich (bei einer Bandbreite von 8,5 bis 34,5 Prozent). Auch aktuell scheint das Klima für Verkäufe fruchtbar.

So hat das ebenfalls spezialisierte und vor Ort präsente Emissionshaus US Treuhand jüngst seinen rund 184 Millionen US-Dollar schweren Projektentwicklungsfonds UST XXI New Jersey nach gut vier Jahren Laufzeit mit Brutto-Rückflüssen von rund 150 Prozent für seine Anleger aufgelöst. Mit einem Ergebnis von zwölf Prozent per annum liegt der Fonds im Schnitt aller zwölf bislang abgewickelten Beteiligungen. Doch kein Initiator hat ausschließlich Erfolgsgeschichten zu berichten. Beim 2006 emittierten Fonds UST XVI Victory Park ist wohl nur noch eine schwarze Null für die Anleger drin.

Erfolgreiche Fondshistorie

Auch ein weiteres Urgestein im Markt, das Emissionshaus BVT, das in München und ebenfalls Atlanta sitzt, nutzt derzeit die Gunst der Stunde für Verkäufe. So konnten nach der Refinanzierung einer Class-A-Apartmentanlage in Dallas zu günstigeren Konditionen höhere Erträge für die Anleger des BVT Residential USA Fund 4 erwirtschaftet werden.

Die zweite, größere Apartmentanlage des Fonds in Boston wurde bereits im August 2012 zu einem über den Erwartungen liegenden Preis veräußert. Weitere der insgesamt sechs Apartmentfonds der Residential-Serie (fünf Publikumsofferten, ein Private Placement) haben ebenfalls erfolgreiche Exits vermeldet.

Im vergangenen Mai konnte der Residential USA 3 aus dem Verkauf nur eines der beiden Fondsobjekte bereits eine Rückführung nahezu des gesamten von Anlegern gezeichneten Eigenkapitals realisieren. Mitte 2011 wurde zudem die Apartmentanlage des zweiten Fonds der Serie erfolgreich verkauft. Der erste Fonds konnte bereits Mitte 2007 nach 33 Monaten Laufzeit mit einem Ergebnis von rund 21 Prozent per annum (Prognose: 13 Prozent) für die Anleger aufgelöst werden.

Den erfolgreichen Exits steht ein Private Placement gegenüber, dessen Investitionsobjekt in der Krise auf Druck finanzierender Banken veräußert werden musste. Dort haben die Anleger eine Unterperformance erzielt. Mit der Fondserie BVT Private Capital Partners, über die in Projektentwicklungen vornehmlich im Segment Einzelhandel investiert wurde, haben Investoren ebenfalls zumeist positive Erfahrungen gemacht.

Durststrecke der Post-Lehman-Ära

Von ingesamt 22 Beteiligungen wurden bislang 18 erfolgreich abwickelt. Das durchschnittlich dabei für die Anleger erzielte Ergebnis betrug über 13 Prozent per annum. „US-Immobilienfonds werden aufgrund des guten Track Records der bekannten Emissionshäuser auch aktuell positiv wahrgenommen“, weiß der BVT-Gründer und geschäftsführende Gesellschafter Harald von Scharfenberg, der sich seit den 70er Jahren mit US-Immobilien befasst.

Dessen ungeachtet hat der Markt in der Post-Lehman-Ära eine Durststrecke durchlebt. Konnten die Initiatoren von US-Immobilienfonds 2007 laut Cash.-Hitliste mit Beteiligungsangeboten vornehmlich an Bürotürmen nebst namhaften Mietern noch rund eine Milliarde Euro Eigenkapital einsammeln, waren es in den vergangenen beiden Jahren jeweils nur rund 200 Millionen. 2010 wurden – ohne Fondspräsenz von Jamestown – gar nur 35 Millionen Euro platziert.

Angesichts der damaligen Nachrichtenlage – Stichworte: drohende Staatsinsolvenz, anhaltende Rezession und wachsende Arbeitslosigkeit – allerdings eine wenig verwunderliche Zurückhaltung. Schon Mitte des vergangenen Jahrzehnts hatte sich der Markt für US-Immobilienfonds verändert. So stiegen ob der hohen Nachfrage unterschiedlichster Investoren insbesondere die Preise der marktgängigen Core-Büroimmobilien in den 24-Stunden- Metropolen. Attraktive Fondskalkulationen ließen sich kaum noch bewerkstelligen.

Die durch die Fondsauflösungen in dieser Phase frei werdenden Dollarbeträge investierte ein Teil der privaten Investoren postwendend in sogenannte Opportunity-Fonds, sprich Blind Pools, die unterbewertete Objekte erwerben, komplett repositionieren und gewinnbringend wieder veräußern sollten. Eine für deutsche Anleger eher untypische, mit mehr Chancen, aber auch Risiken behaftete Strategie, die zum Teil nicht aufging.

Seite zwei: Markt für Spezialisten

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