Darin erkennt er aber auch seinen Vorteil: „Wir sind froh darüber, dass unsere Spezialisten sehr oft Kunden von im US-Geschäft nicht mehr aktiven Vertrieben gewinnen.“ Wer aber bedient das zarte Pflänzlein wieder erwachsenden Anlegerinteresses derzeit mit welchen Produkten? BVT wendet sich mit einer Apartment-Projektentwicklung durch Berkeley Investments in Boston unter dem Namen Residential Development 625 McGrath in Form eines Private Placements an solvente Anleger ab dem US-Dollar-Gegenwert von 200.000 Euro Mindestanlagesumme.
Das einzuwerbende Eigenkapital soll 3,575 Millionen US-Dollar betragen, die Zielrendite bei einer Laufzeit von nur drei Jahren liegt bei 14,25 Prozent per annum. Von Scharfenberg sieht derzeit noch kein adäquates Umfeld für einen Publikumsfonds und ordnet die Offerte ein: „Die aktuelle Nachfrage und die Preise für Class-A-Apartments reizen uns eigentlich eher zu Verkäufen. Das für uns sehr günstige Umfeld nutzen wir für solche Neuentwicklungen und Mietsteigerungen an unseren Standorten aus. Wichtig ist allerdings, auch in Boomphasen die geplanten und in Bau befindlichen Vergleichsobjekte im Auge zu behalten und gegebenenfalls entsprechend zu reagieren.“
Auch Hamburg Trust wendet sich im Rahmen des dieser Tage an den Markt kommenden Private Placements Finest Selection 3 an den in der künftigen regulierten Welt als semi-professionell titulierten Anlegertypus ab 300.000 US-Dollar. Der Partner Paramount Group wurde 1968 vom Hamburger Unternehmer Werner Otto als Family Office für die eigenen US-Immobilieninvestments gegründet und agiert heute auch als Manager für institutionelle sowie – exklusiv über Hamburg Trust – private Anleger. Letztere zeichnen über ihre Beteiligungen jeweils eine kleine Tranche eines Paramount-Großanlegerfonds.
Value-Add statt Opportunity
Zielinvestments des neuen Beteiligungsangebots sind Premium-Büroimmobilien in Top-Lagen der amerikanischen 24-Stunden- Städte New York, Washington D.C. und San Francisco, die trotz passender Fundamentaldaten eine unterdurchschnittliche Performance zeigen und unterbewertet sind.
Hier sieht man günstige Einstiegschancen, da sich andere Käufer in diesen Lagen auf voll vermietete Core-Objekte konzentrieren sowie reichlich Wertsteigerungspotenzial durch eine professionelle Bewirtschaftung, der sich Paramount verschrieben hat. Die Experten erwarten, dass entsprechende Objekte – auch bedingt durch die anstehende Umschuldungswelle für Immobilienkredite – in nächster Zeit zunehmend gehandelt werden. Da Investoren gut performende Core-Objekte bevorzugen, zeigt man sich nach erfolgreicher Bewirtschaftung auch in Sachen teurerer Weiterveräußerung optimistisch.
„Es ist ein Marktsegment, welches kontinuierlich stark umkämpft ist und gerade im nordamerikanischen Markt mit höchsten Eintrittsbarrieren für Neuinvestoren aufwartet. Es zahlt sich aus, dass unser Partner als größter ausländischer Immobilieninvestor in New York alle wesentlichen Marktteilnehmer kennt und ein geschätzter Player im Markt ist. Die hohe Transaktionsgeschwindigkeit, die Professionalität der Player und die Losgrößen bedingen, dass nur Investoren mit viel lokaler Erfahrung und guter Kapitalausstattung interessante Investments erkennen und akquirieren können“, fasst Hasselbring zusammen.
Mit dem im Rahmen des Blind-Pool- Konzepts aufzubauenden Portfolio soll eine Vorsteuer-Rendite von zwölf bis 16 Prozent bei begrenztem Risiko erzielt werden – eine Kalkulation, die – wie bei BVT – im Rahmen eines Publikumsfonds so vermutlich keinen Bestand haben könnte. Im Segment der Publikumsfonds sorgt neben dem TSO/DNL Fund IV mit erprobter Strategie vor allem Marktführer Jamestown für Dynamik.
US-Immobilienfonds Nummer 28 soll in ein über Standorte, Immobiliennutzungsarten und Mieter diversifiziertes Objektportfolio investieren. Über 30 Millionen US-Dollar Anlegermittel waren zum Redaktionsschluss bereits eingesammelt. Zukunftsweisend und unternehmerisch ist – wie auch beim Private Placement von Hamburg Trust – die Gebührenstruktur der Beteiligungsofferte.
Der Initiator ist an den Erfolg des Fonds nach dessen Auflösung gebunden, um Interessengleichheit mit dem Anleger herzustellen. „Wie bei unseren US-Vermietungsfonds üblich, setzt die Erfolgsbeteiligung des Initiators erst dann ein, wenn die Anleger die im Verkaufsprospekt prognostizierten Ausschüttungen vollständig erhalten und bei Fondsauflösung und Verkauf der Immobilien 110 Prozent der Eigenkapitaleinlage erzielt haben. Beim aktuellen Fonds sind wir noch einen Schritt weiter gegangen. Wir haben die weichen Kosten auf fünf Prozent des Fondseigenkapitals reduziert, sodass wir als Initiator bei der Fondsemission nichts verdienen und 95 Prozent des Fondseigenkapitals für Immobilieninvestitionen verwendet werden“, erläutert Gerber.
Der Marktführer als Pacemaker – ein Signal, dass auch in einer regulierten Welt an ein Comeback der US-Immobilienbeteiligungen Glauben lässt. (bk & te)
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