Ausgebremst: Immobilienpreise in Deutschland beenden jahrelangen Höhenflug

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Ist der Höhenflug bei den Immobilienpreisen jetzt nachhaltig beendet?

War das Narrativ der Marktberichte für Immobilienpreise in den letzten Jahren schon fast vorhersagbar, kommt jetzt wieder Spannung in die Analyse der Daten. Zwar gibt es flächendeckend noch keine sichtbaren Preiseinbrüche. Dennoch zeigt sich, was Experten schon länger prognostizieren: Die überhitzten Märkte haben ihren Zenit erreicht und könnten mittelfristig sogar konsolidieren.

Das geht aus dem aktuellen Immobilienmarktbericht von Scoperty (www.scoperty.de) hervor. Die von den Notenbanken im Zuge der Inflationsbekämpfung herbeigeführte Zinswende kommt damit langsam am Immobilienmarkt an – die Auswirkungen sind jedoch lokal sehr unterschiedlich. 

In einigen Teilen der Republik wurde nach einem regelrechten Hype in den letzten Jahren die Handbremse gezogen. In Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein, wo der Wertzuwachs zu Jahresbeginn noch sechs bzw. vier Prozent betrug, gingen die Preise im zweiten Quartal nur noch rund ein Prozent in Mecklenburg bzw. zwei Prozent in Schleswig-Holstein nach oben. Ein ganz anderes Bild ergibt sich hingegen in Sachsen: Dort zogen die Preise ungeachtet des veränderten Zinsumfelds und der wirtschaftlichen Lage um rund sechs Prozent an. Bereits in der Vergangenheit verzeichnete der sächsische Markt neben anderen ostdeutschen Bundesländern die höchsten Preiszuwächse der Republik.

„Steigende Zinsen, höhere Energiekosten und eine zunehmende Inflation ordnen Angebot und Nachfrage seit einigen Monaten neu – allerdings mit sehr großen regionalen Unterschieden“, sagt Stefan Kellner, CEO von Scoperty. Preisrückgänge gab es im zweiten Quartal in vier Landkreisen. Der auffälligste dabei: Nordfriesland. Hier sorgten vor allem die Luxusmärkte auf Sylt mit Preiseinbrüchen von bis zu 44 Prozent dafür, dass die gesamte Region mit einem Negativwachstum zu Buche schlägt. Der Landkreis Bautzen in Sachsen findet sich am anderen Ende der Skala: Hier gingen die Quadratmeterwerte um rund 13 Prozent nach oben. „Obwohl wir noch keine großen Preiseinbrüche in der Fläche beobachten können, sehen wir doch, dass sich der Markt wandelt“, erläutert Kellner und ergänzt. „Im Durchschnitt steigen die Preise langsamer oder stagnieren. Sieht man sich aber einzelne Angebote an und spricht mit Eigentümern und Maklern wird klar: Die Preisabschläge, mit denen Verkäufer derzeit rechnen müssen, sind deutlich höher als das, was anhand von Preisstatistiken ersichtlich wird.“

Wo sich der Markt jetzt entspannt

Was die Aussagekraft der Preisentwicklung angeht, bildet das Sylter Promi-Paradies schon allein aufgrund seiner besonderen Immobilien und Größe eine Ausnahme. Zwar ist der Wertverlust hier am auffälligsten, es bleibt jedoch abzuwarten, ob es sich um kurzfristige Korrekturen oder einen langfristigen Trend handelt. Ein Blick auf die durchschnittliche Wertentwicklung in den deutschen Großstädten zeigt hingegen, dass sich die Lage in einigen Ballungszentren für Käufer entspannen könnte: In Leverkusen, Heidelberg und Koblenz beispielsweise stagnierten die Quadratmeterwerte im zweiten Quartal. In Frankfurt am Main lag der Zuwachs nur noch bei rund einem Prozent. München hingegen verzeichnet seit Jahresbeginn eine stabile Wertentwicklung von rund drei Prozent.

München bleibt teuerster Markt

Bis das Immobilienpflaster auf Deutschlands teuerstem Metropolmarkt München abkühlt, müssen sich Käufer noch etwas gedulden. Laut Scoperty-Analysen sind die Immobilienwerte im zweiten Quartal um rund drei Prozent gestiegen. Einen ähnlichen Wert erreichten sie auch im Vorjahreszeitraum. Aktuell kostet der Quadratmeter Wohneigentum in München 10.146 Euro. Auch in den umliegenden Gemeinden, die zu den teuersten Gegenden der ganzen Republik gehören und nur noch von den Preisen auf Sylt getoppt werden, gingen die Preise noch einmal leicht nach oben. In Rottach-Egern sowie Tegernsee kletterten die Preise beispielsweise um rund fünf Prozent. „Obwohl auch der Münchner Markt von aktuellen wirtschaftlichen und politischen Geschehnissen auf mittlere Sicht nicht verschont bleiben wird, gibt es immer nach wie vor Immobilien, die extrem begehrt sind. Das Münchner Umland mit seinen Seen und Alpenblick gehört definitiv dazu“, sagt der Immobilienexperte Kellner.

In den nächsten Monaten wird sich nach seinen Worten zeigen, wie viele Käufer angesichts steigender Finanzierungskosten mittel- und langfristig in der Lage sein werden, beim aktuellen Marktniveau Wohneigentum zu finanzieren. Bei Kreditzinsen um drei Prozent sind die Darlehen für Normal- und Besserverdiener kaum mehr zu stemmen. Anders noch zu Jahresbeginn, als Kreditzinsen um ein Prozent für geringe Kreditraten gesorgt haben. Kellner: „In Märkten wie München, in denen die Preise seit Jahren extrem gestiegen sind, bedeutet die Zinswende einen monatlichen finanziellen Mehraufwand von mehr als 1.000 Euro. In anderen begehrten Großstädten verteuern sich die Raten um mehrere hundert Euro. In Bundesländern und Regionen, wo die Preise zwar zuletzt gestiegen sind aber im Vergleich immer noch niedrig ausfallen, bleibt der Mehraufwand durch die Zinswende überschaubar.“

Zusammen mit den gestiegenen Nebenkosten dünnen die extrem hohen Preise die Käuferseite laut Scoperty besonders in den heiß gelaufenen Märkten aus. Dadurch können Verkäufer nicht mehr die Preise ohne weiteres diktieren. Aus dem Verkäufermarkt wird zunehmend ein Käufermarkt. „Zusätzlich gelangen erstmals seit Jahren vielerorts mehr Objekte auf den Markt. Eigentümer wollen entweder Gewinne durch Verkäufe mitnehmen oder sie realisieren, dass ihre Kreditrechnungen bei der Anschlussfinanzierung nicht mehr ohne weiteres aufgehen“, konstatiert Kellner.Aktuelle Quadratmeterschätzwerte und Preistrends für mehr als 10.000 Gemeinden in ganz Deutschland hat Scoperty in einer interaktiven Karte zur Verfügung gestellt: https://scoperty.de/pages/storymap-marktbericht

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