Chinas Immobilienmarkt: Die am häufigsten gestellten Fragen und Antworten

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Die Abkühlung des chinesischen Immobilienmarkts hat das BIP-Wachstum Chinas unter Druck gesetzt. Was sich daraus für Investoren ergibt, beantwortet Jian Shi Cortesi, Investment Director, Asia Equities bei GAM Investments

Was ist die Ursache für den Rückgang der Immobilienpreise in China? 

Im Zeitraum zwischen den Jahren 2010 und 2020 erlebte China einen boomenden Immobilienmarkt, wobei sich die Immobilienpreise in den 70 größten Städten um 60 Prozent verteuerten. Dies veranlasste einige Immobilienkäufer, sich über die Unerschwinglichkeit von Immobilien zu beschweren, und die Regierung befürchtete, dass sich eine Immobilienblase bilden könnte. 

Infolgedessen verschärften einige Städte in China 2020 und 2021 die Beschränkungen für den Erwerb von Wohneigentum, um den Wohnungsmarkt zu beruhigen. Gleichzeitig wies die Regierung die Banken an, die Kreditvergabekriterien für Bauträger mit hohem Fremdkapitalanteil zu verschärfen. Die Kombination dieser Maßnahmen führte zu Liquiditätsproblemen bei einigen riskant operierenden Bauträgern, von denen einige die ausstehenden Schulden nicht mehr bedienen konnten. In den vergangenen zwölf Monaten war daher eine Preisabschwächung zu beobachten.

Was sind die Hauptrisiken des chinesischen Immobilienmarkts?

In Schwierigkeiten geratene Bauträger stoppten die Bautätigkeit bei einigen Projekten. Die Stimmung für den Sektor verschlechterte sich deutlich, was zu einer Verschärfung der Finanzierungsbedingungen führte. Potenzielle Käufer von Wohneigentum sind bezüglich der weiteren Preisentwicklung für Immobilien ebenfalls vorsichtig und zögern, Immobilien zu erwerben, was zu einer weiteren Verschlechterung des Sektors führen könnte. Diese Risiken könnten, sollten sie nicht unter Kontrolle gebracht werden, auf den gesamten Finanzsektor übergreifen (siehe Abbildung 2 im PDF).

Sind hohe Hypothekenrisiken zu erkennen?

Die Hypothekenvergabe in China erfolgt relativ konservativ. Erstkäufer müssen in der Regel eine Anzahlung von mindestens 20-30 Prozent leisten, während Zweitkäufer in der Regel eine Anzahlung von 40-70 Prozent des Immobilienwerts leisten müssen. Es gibt keine „Subprime“-Hypothekendarlehen. Infolgedessen sind die chinesischen Haushalte nicht übermäßig verschuldet, und das Haushaltseinkommen wächst. Dies bietet unseres Erachtens einen beträchtlichen Puffer für die Rückzahlung der ausstehenden Hypotheken. 

Wie steht es um den Hypothekenboykott? 

In China erwerben Immobilienkäufer häufig Neubauwohnungen nach den Plänen von Bauträgern und beginnen mit den Hypothekenzahlungen vor Fertigstellung der Projekte. Als einige in Schwierigkeiten geratene Bauträger den Bau bestimmter Projekte einstellten, kündigten Immobilienkäufer an, dass sie ihre Hypothekenzahlungen einstellen würden, bis die Bautätigkeit wieder aufgenommen wird.

Der Hypothekenboykott bezieht sich ausschließlich auf diejenigen Projekte, die gestoppt wurden. Es ist wichtig zu beachten, dass es sich nicht um Eigentümer handelt, die aufgrund finanzieller Probleme nicht in der Lage sind, ihre Hypotheken zu bedienen, wie wir es während der Finanzkrise im Jahr 2008 in den USA erlebt haben. 

Laut S&P Global Research beläuft sich das Volumen der betroffenen Hypotheken auf 0,5-1,5 Prozent der gesamten Bankdarlehen.(1) Damit dürfte sich das Problem nach unserer Ansicht in einem überschaubaren Rahmen halten. Darüber hinaus sollten Immobilienkäufer die Hypotheken wieder bedienen, sobald die Bauarbeiten wieder aufgenommen werden. Die jüngsten politischen Maßnahmen haben sich darauf konzentriert, die Fertigstellung der gestoppten Projekte zu gewährleisten.

Welche Maßnahmen hat die Regierung zur Stützung des Immobilienmarkts ergriffen?

Die Regulierungsbehörden reduzierten die Hypothekenzinsen für Erstkäufer von Wohneigentum. Zudem lockerte zahlreiche Städte die Beschränkungen für den Erwerb von Wohneigentum, um dieses Marktsegment anzukurbeln. Im Juli versprachen die chinesischen Behörden, einen ersten Rettungsfonds in Höhe von 11,8 Mrd. USD (80 Mrd. Yuan) einzurichten, der nach Angaben von Reuters auf 300 Mrd. Yuan ausgeweitet werden könnte. Damit soll die Schuldenkrise gelöst und das Vertrauen in den Immobiliensektor wiederhergestellt werden. Chinesische Beamte erklärten im Juli, dass Banken und sonstige staatliche Stellen den angemessenen Finanzierungsbedarf von Immobilienentwicklern decken werden. Das Wohnungsbauministerium, das Ministerium für Stadt- und Landentwicklung, die Zentralbank sowie weitere Abteilungen werden die lokalen Regierungen dabei unterstützen, die Fertigstellung von Gebäuden zu gewährleisten, den Lebensunterhalt der Menschen zu schützen und für Stabilität zu sorgen.

Wie behandelt China Projekte von Entwicklern, die in Schwierigkeiten geraten sind?

In China gibt es schätzungsweise 97.000 Bauträger, und jährlich melden einige Hundert dieser Unternehmen Insolvenz an. In der Vergangenheit wurden die Projekte dieser in Schwierigkeiten geratenen Bauträger hauptsächlich durch Umstrukturierung oder Liquidation abgewickelt. 

Die meisten dieser Projekte wurden durch Umstrukturierung gelöst, wobei die Regierung dabei behilflich war, stärkere Bauträger zu finden, die als Partner auftraten oder die betroffenen Projekte übernahmen. Im Falle einer Liquidation wurden die Vermögenswerte versteigert und die Erlöse zur Entschädigung der Immobilienkäufer sowie sonstiger Gläubiger verwendet. Wie zu erwarten, benötigen die oben genannten Maßnahmen Zeit zur Umsetzung und können sich über Monate oder sogar Jahre hinziehen.

Wie schätzen Sie die Auswirkungen des Immobilienabschwungs ein?

Angesichts der oben genannten Faktoren halten wir es für sehr unwahrscheinlich, dass die Abkühlung des Immobilienmarkts zu systematischen Risiken für das chinesische Finanzsystem führt. Allerdings dürften die Boomjahre des Immobiliensektors hinter uns liegen. Einige Experten erwarten, dass der jährliche Verkauf von Neubauwohnungen in den kommenden Jahren von 1,6 Mrd. Quadratmetern im Jahr 2021 auf 1-1,2 Mrd. Quadratmeter zurückgehen wird. Dies wird die Wachstumsrate des BIP abschwächen.

Die Belastung durch Hypothekenzahlungen hat bislang zu einem gewissen Grad andere diskretionäre Konsumausgaben verdrängt. Sollten die Hypothekenzahlungen zukünftig einen geringeren Teil des verfügbaren Einkommens der Verbraucher in Anspruch nehmen, könnte dies nach unserer Meinung zu höheren Ausgaben in anderen Bereichen führen. 

(1) Quelle: https://www.spglobal.com/_assets/documents/ratings/zh/pdf/2022-07-26-china-s-mortgage-strike-puts-almost-rmb1-trillion-in-bank-loans-at-risk.pdf

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