Abgewickelte Immobilienfonds: „Höhere Gewalt“ oder Fehlverhalten des Vertriebs?

In beiden Fällen bestand kein Anlass, eine etwaige Verletzung der dem Verwender obliegenden Prospektprüfungspflicht zu untersuchen. Sieht man sich Verkaufsprospekte ehemals offener Immobilienfonds an, so besteht insoweit Anlass zu Skepsis. Der Prospekt des Morgan Stanley P2 Value hätte zum Beispiel wegen einiger Formulierungen und wegen des mangelnden Track Records der KAG im Bereich Publikumsfonds jeden professionell arbeitenden Finanzdienstleister aufmerksam machen müssen.

Keine Bedeutung in den beiden LG-Fällen hatte offenbar die Frage der Verjährung, da innerhalb der alten (kurzen) Verjährungsfrist geklagt worden war. Die Verjährung wird jedoch in anderen Fällen von zentraler Bedeutung sein, nämlich dann, wenn der Kläger über die Hürde der Verjährungseinrede nur dann hinweg kommt, wenn er dem Finanzdienstleister Vorsatz nachweisen kann. Geeignetes Instrument sind nach der Rechtsprechung des BGH nicht-offengelegte Vertriebs- und Bestandsprovisionen. Diese sind anscheinend von Kapitalanlagegesellschaften in nennenswerter Größenordnung gezahlt worden. Die Gewinn- und Verlustrechnungen der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH weisen zum Beispiel für die Geschäftsjahre 2007 und 2008 Provisionsaufwendungen von circa 3,3 Millionen Euro beziehungsweise 6,2 Millionen Euro aus; für die Jahre 2009 und 2010 circa 385.000 beziehungsweise 3,4 Millionen Euro. Man wird davon ausgehen können, dass diese Provisionen zumindest zu einem erheblichen Teil als Provisionserträge bei den Finanzdienstleistern eingegangen sind, die das Produkt eingesetzt haben. Wer hier nicht „compliant“ gearbeitet hat, sollte über bilanziellen Rückstellungsbedarf nachdenken.

Der Autor Klaus J. Koehler ist Rechtsanwalt bei der Kanzlei Zacher & Partner Rechtsanwälte in Köln.

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