Dennoch versuchen sich viele Berater als Makler und fragen sich nach einer gewissen Zeit, wieso es nur wenige oder gar keine Erfolge gibt. Der Grund dafür ist einfach. Auch beim Verkauf von Immobilien gilt die zentrale Erfolgsformel: „Wo kein Problem, da kein Verkauf“. Ein erfolgreicher Immobilienverkauf ist nur möglich, wenn die Immobilie die Lösung eines Kundenproblems darstellt.
So kann zum Beispiel der Kauf einer Bestandsimmobilie eine sehr gute Lösung für das Rentenproblem eines Kunden sein. Aufgrund von zukünftigen Mietsteigerungen, niedrigen Zinsen und Steuervorteilen ist es durchaus realistisch, mit einem monatlichen Aufwand von circa 100 Euro in 30 Jahren eine monatliche Zusatzrente von 1.000 Euro zu erhalten. Dieses Ergebnis ist mit anderen Produkten nur sehr schwer zu erreichen.
Die richtige Zielgruppe für Bestandsimmobilien sind daher Kunden mit einem Rentenproblem, einem Nettoeinkommen von mindestens 3.000 Euro (Ledige 2.000 Euro) und einem frei verfügbaren Eigenkapital von mindestens 20.000 Euro.
Der Kauf einer Denkmalimmobilie hingegen kann eine sehr gute Lösung für Spitzenverdiener sein, zusätzliches Vermögen durch Wertsteigerungen und Steuervorteile aufzubauen. Denkmalimmobilien sind für Kunden interessant, deren Einkünfte in den nächsten Jahren über 100.000 Euro per annum liegen und die über mindestens 30.000 Euro Eigenkapital verfügen.
Erfolgsfaktoren der Immobilie
Gute Wertentwicklungen wird es zukünftig neben den Metropolregionen (München, Stuttgart, Frankfurt, Köln/Düsseldorf, Hamburg und Berlin) nur an Standorten geben, die Bevölkerungswachstum und einen Anstieg der Kaufkraft vorweisen. Denn nur dort führen mögliche Inflationsentwicklungen zu steigenden Mieten und Kaufpreisen.
Das bedeutet aber auch gleichzeitig, dass Immobilien in vielen strukturschwachen Regionen (wie Ruhrgebiet, Eifel, Sachsen Anhalt und weitere) keinen oder einen nur sehr geringen Inflationsschutz haben. Aus diesem Grund sollte die Lage der Immobilie (Makro- und Mikrolage) das wichtigste Kriterium bei der Auswahl einer Kapitalanlageimmobilie sein.
Beim Kaufpreis sollte man darauf achten, dass sich die Preise im marktüblichen Bereich bewegen. Dies lässt sich leicht in verschiedenen Medien recherchieren. Ein gutes Indiz für einen marktüblichen Preis ist, wenn es auch Eigennutzer im gleichen Objekt gibt, die den gleichen Preis wie die Kapitalanleger gezahlt haben.
Der Zustand einer Immobilie ist ebenfalls von großer Bedeutung. Um hohe Kosten durch notwendige Reparaturen (etwa an Dach, Elektrik, Heizung) nach wenigen Jahren zu vermeiden, ist es wichtig, den Zustand einer Bestandsimmobilie durch einen unabhängigen Gutachter überprüfen zu lassen.
Bei einer Neubau- oder Denkmalimmobilie sollte die Bauausführung und Abnahme der Wohnung ebenfalls durch einen vom Bauträger unabhängigen Sachverständigen (beispielsweise den TÜV) begleitet werden, um mögliche Mängel sofort beanstanden zu können.
Weiterhin ist es empfehlenswert, auf die Energieeffizienz des Gebäudes zu achten, denn niedrige Nebenkosten ermöglichen Eigentümern zukünftig höhere Nettokaltmieten.
Die Grundrisse des Objektes sollten zeitgemäß und für einen möglichst großen Personenkreis attraktiv sein. So ist etwa eine gut geschnittene 70 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon in einer Metropolregion für eine große Zielgruppe interessant. Vermeiden Sie Wohnungen ohne Balkon, mit unvorteilhaften Durchgangszimmern, langen und schmalen Fluren oder Räumen mit vielen Ecken.
Auch die Verwaltung ist ein wichtiger Bestandteil einer erfolgreichen Immobilienanlage. Sie sollte Ihre Fähigkeiten durch eine langjährig positive Leistungsbilanz belegen können. So ist es etwa sehr wichtig, dass bei einem Mieterwechsel eine gründliche Bonitätsprüfung des potenziellen Mieters (Selbstauskunft, Schufa-Auskunft, aktuelle Gehaltsnachweise, Befragung des Vorvermieters) vorgenommen wird. Dies verhindert mit großer Wahrscheinlichkeit, dass Mietausfälle, etwa durch sogenannte „Mietnomaden“, entstehen.
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