Immobilienübertragungen an Kinder: Geben mit warmer Hand und kühlem Kopf

Es gibt mehrere gute Gründe, Immobilien noch zu Lebzeiten an die Kinder zu verschenken. Wer mit einer solchen Übertragung liebäugelt, sollte dennoch nicht überstürzt und unüberlegt handeln.

Gastbeitrag von Dr. Anton Steiner, Deutsches Forum für Erbrecht e.V.

Schenkung Steiner
Vorsicht heißt es beim Thema Pflichtteilsreduzierung mit Hilfe von Schenkungen. Was oft übersehen wird: Dies gilt nicht, wenn sich der Schenker wesentliche Rechte, insbesondere das Wohnrecht oder den Nießbrauch, vorbehalten hat.

Es sind vor allem drei Aspekte, die dafür sprechen, Immobilien schon zu Lebzeiten auf die Kinder und späteren Erben zu übertragen:

Psychologisch ist es ein gutes Gefühl, die Nachfolge für einen wichtigen Teil des Vermögens zufriedenstellend geregelt zu haben. Viele Erblasser sorgen sich, ob die Angehörigen im Erbfall streiten werden oder ob eines der Kinder bei der Testamentseröffnung enttäuscht ist, weil es sich gegenüber den Geschwistern benachteiligt fühlt.

Klare Verhältnisse mit einer lebzeitigen Vermögensübertragung

Eine lebzeitige Vermögensübertragung, die offen mit den Kindern und dem Ehepartner diskutiert wird, sorgt demgegenüber für klare Verhältnisse.

Für Immobilienschenkungen sprechen außerdem praktische Gesichtspunkte: Die Erblasser können aufwendige Verwaltungsaufgaben schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen und sie so mit der neuen Aufgabe vertraut machen.

Zudem verhindern solche Schenkungen, dass die Immobilien im Erbfall an eine Erbengemeinschaft fallen, was die Verwaltung und Abwicklung des Nachlasses massiv erschweren kann.

Erbengemeinschaften vermeiden

Ein Beispiel: Ein Witwer mit zwei erwachsenen Kindern besitzt eine Immobilie mit insgesamt vier Mietwohnungen. Durch lebzeitige Schenkungen überträgt er dem Sohn und der Tochter je zwei Wohnungen, die nun beide weitestgehend unabhängig voneinander vermieten, verkaufen oder belasten können.

Setzt der Vater die beiden Kinder hingegen im Testament zu seinen Erben ein, ohne die Aufteilung der Wohnungen zu regeln, gehören alle vier Wohnungen Sohn und Tochter gemeinsam. Für alle wesentlichen Entscheidungen müssen sie sich abstimmen und im Streitfall kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung der Wohnungen durchsetzen, auch wenn der andere sie gerne behalten würde.

Mit Schenkungen Steuern sparen

Der dritte Aspekt ist ein finanzieller: Familien können mit lebzeitigen Immobilienübertragungen Steuern sparen. Das hat mehrere Gründe:

Zum einen können die Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind und Elternteil alle zehn Jahre ausgenutzt werden. Nehmen wir an, die Immobilie des Witwers im obigen Beispiel ist insgesamt 1,6 Millionen Euro wert.

Schenkt er zunächst sowohl der Tochter als auch dem Sohn je eine Wohnung, so kann er ihnen die beiden restlichen Wohnungen zehn Jahre später entweder steuerfrei schenken oder vererben, wenn er so lange lebt. Erben die beiden Kinder hingegen alle vier Wohnungen auf einmal, bezahlen beide je 60.000 Euro Erbschaftsteuer.

Steuerlich günstig ist ferner das Stichtagsprinzip, wonach für die steuerliche Beurteilung die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Schenkung entscheidend sind. Damit spielen weder spätere Steuererhöhungen noch die Wertentwicklung der Immobilie zwischen Schenkung und späterem Erbfall eine Rolle.

Seite zwei: Die goldenen Regeln bei Schenkungen

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