US-Unternehmenssteuern: Ein Dschungel für Immobilieninvestoren

Steuern spielen bei Investitionsentscheidungen eine entscheidende Rolle, da sie Renditen schmälern. Das US-amerikanische Steuersystem ist komplizierter als das deutsche Steuersystem. Anleger sollten die Situaton gründlich analysieren, ansonsten könnten sie böse Überraschungen erleben.

Gastbeitrag von Hubert O. Eisenack, Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Hubert O. Eisenack: “ Die finanziellen Auswirkungen der Steuersituation werden in der Praxis oft übersehen.“

Ein US-Ökonom soll einmal gesagt haben: Deutschland hat herausgefunden, wie man Steuern auf alles erhebt. Auf alles, was „läuft, schwimmt, steht oder einfach nur still dasitzt.“ Die Steuersprache weltweit sei Deutsch – die weltweit veröffentlichte Steuerliteratur sei mehrheitlich in deutscher Sprache verfasst, so komplex sei unser System. In der Realität jedoch muss man differenzieren. Gerade im Vergleich mit den USA steht Deutschland keineswegs so schlecht da wie häufig angenommen.

Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer in Deutschland

Nehmen wir die Besteuerung von Unternehmen als Beispiel. In Deutschland unterliegen Unternehmen im Grundsatz der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Bundesweit gelten die gleichen Regelungen, wie diese Steuern bestimmt werden. Nur bei der Gewerbesteuer variieren die Steuersätze je nach Gemeinde. Örtliche Steuern gibt es darüber hinaus nur in sehr begrenztem Umfang.

Steuersystem der USA: Federal Tax und bundesstaatliche Regelungen

Anders in den USA. Hier gilt zunächst eine Besteuerung auf Bundesebene (Federal Tax). Die Federal Tax gilt landesweit einheitlich für alle Unternehmen, die in den USA tätig werden. Zusätzlich erheben derzeit aber auch 46 US-Bundesstaaten und Washington DC eine eigene Körperschaftsteuer. Dabei gibt es teilweise erhebliche Unterschiede schon bei der Frage, welche Aktivität eine Besteuerung auslöst (Stichwort „Nexus“) und wie dann die steuerliche Bemessungsgrundlage ermittelt wird (Stichworte Hinzurechnungen und Kürzungen).

Und mehr noch: Auch viele Gemeinden erheben zusätzlich eigene Steuern. Wenn wir in Deutschland von einem Steuerdschungel sprechen, dann ist der Dschungel zumindest noch vergleichsweise transparent. Es dringt Licht herein. Der Steuerdschungel in den USA hingegen ist ein undurchsichtiges Knäuel von Regelungen auf unterschiedlichster Ebene.

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US-Immobilien im Trend

Zu spüren bekommen dies momentan zum Beispiel Immobilieninvestoren aus Deutschland. Die USA sind als Zielland für Immobilienkäufe längst wieder attraktiv. Die Märkte selbst punkten mit einem hohen Maß an Transparenz – im Gegensatz zur steuerlichen Situation. Zudem sind sie bemerkenswert liquide. Ob Wohnimmobilie, Shopping Center oder Büroturm – viele Segmente gerade in den großen Metropolen sind im Aufwind. Unter anderem fällt die demografische Entwicklung positiver aus als in Deutschland. Die Nachfrage nach Flächen scheint langfristig gesichert. Aber: Die finanziellen Auswirkungen der Steuersituation werden in der Praxis zu oft übersehen.

Seite zwei: Komplikationen beim Erwerb von Portfolios

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