Darüber hinaus kann eine Wohnung, wenn der Mieter auszieht, auch unvermietet verkauft werden. Aktuell liegt die Preisdifferenz zwischen vermieteten und nicht vermieteten Wohnungen in Berlin bei bis zu 20 Prozent.
Das ist zumindest für langfristig orientierte Anleger eine Möglichkeit, ein überdurchschnittliches Ergebnis zu erzielen. Darüber hinaus sind Neubauten und umfassend sanierte Altbauwohnungen von der Mietpreisbremse nicht betroffen.
Das heißt: Die anspruchsvolleren Mieter zahlen auch künftig oftmals Neuvertragsmieten deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Vermietung von Neubau- und Sanierungswohnungen ist darüber hinaus auch deshalb interessant, weil man als Ersteigentümer die jeweilige Wohnung bei Grundrissen und Ausstattung für die Vermietung optimieren kann.
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Zusätzliche Erträge durch Service
Ein weiterer Ertragshebel bietet sich in Berlin im Bereich des gewerblichen Wohnens. Eine wachsende Zahl von Pendlern – beispielsweise bei Bundesbehörden und in den Berlin-Repräsentanzen großer Unternehmen – internationale Wissensnomaden, Studenten und Touristen, führt zu einer steigenden Nachfrage nach zusätzlichen Serviceangeboten.
Dabei geht es längst nicht mehr nur ums Mobiliar, sondern auch um den Internetanschluss, Reinigung, Wäscheservice, Concierge und ähnliches. Jede dieser Leistungen ermöglicht ein höheres Wohnentgelt und damit höhere Einkünfte für den Investor.
Und weil mit dem Inkrafttreten der sogenannten Zweckentfremdungsverordnung im Mai dieses Jahres Zehntausende privater Ferienwohnungen wieder der regulären Vermietung zugeführt werden, erhöhen sich die Ertragschancen gewerblichen Wohnens auch weiterhin.
Insgesamt profitieren Vermieter in Berlin auch von der Tatsache, dass Mieten hier die vorherrschende Kulturtechnik ist: Wohnungssuchende zahlen oft eine Kaltmiete deutlich über der jeweiligen Finanzierungsrate, weil sie selbst die Möglichkeit eines Wohnungskaufs nicht erwägen.
So gesehen ist es kein Zufall, dass die Mieten in Berlin weiterhin analog zu den Kaufpreisen steigen, obwohl bei den Finanzierungszinsen immer neue Tiefstände erreicht werden.
Autor Nikolaus Ziegert ist Geschäftsführer der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting.
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