Wohnraum für Eigennutzer bleibt Mangelware

Niedrigzins und Wohnraummangel sowie die damit einhergehenden Preis- und Mietsteigerungen führen zu vermehrter Bautätigkeit. Besonders stark ist der Anstieg bei den Geschosswohnungen, wie aus einer Analyse von LBS Research hervorgeht. Somit verringert sich das Angebot für Selbstnutzer.

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Der Bau von Geschosswohnungen führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots für Selbstnutzer.

Mehrfamilienhäuser unterteilen sich in klassischen Mietwohnungsbau und Eigentumswohnungen. Im Schnitt werde die Hälfte der Eigentumswohnungen ebenfalls vermietet.

Gegenüber 2010, dem ersten Jahr mit wieder spürbar wachsender Bautätigkeit in Deutschland, habe sich der Neubau von Mietwohnungen (reine Mietwohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) mit 106 Prozent mehr als verdoppelt, selbstgenutzte Objekte (Eigenheime und Eigentumswohnungen) hingegen hätten lediglich um 31 Prozent zugelegt.

Die Entwicklung der Baugenehmigungszahlen zeigt nach Ansicht von LBS Research, dass die Bundesrepublik beim Wohnungsneubau quantitativ auf dem richtigen Weg ist. Expertenschätzungen würden davon ausgehen, dass bis 2020 jährlich zwischen 350.000 und 400.000 neue Wohnungen entstehen müssten, um den Wohnungsbedarf in Deutschland decken zu können.

Verschiebung zu Geschosswohnungsbau

Die Zahl der genehmigten Wohnungen habe sich im vergangenen Jahr insgesamt, einschließlich der neu geschaffenen Wohnungen in bestehenden Gebäuden und den Wohnungen in sogenannten Nicht-Wohngebäuden, bereits auf 309.000 ausgeweitet– mit klar steigender Tendenz. Anlass zur Sorge gebe allerdings die immer deutlicher werdende Verschiebung der Bautätigkeit hin zu einem von Mietwohnungen geprägten Geschosswohnungsbau.

Das sei ein klares Zeichen, dass es den Städten bisher nicht in ausreichendem Maße gelingt, bezahlbare Angebote für Selbstnutzer zu schaffen. Vielmehr führe die Flucht in Immobilien dazu, dass vorwiegend der Bestand an Mietwohnungen ausgedehnt werde.

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Getrieben durch das extrem niedrige Zinsniveau und fehlende Anlagealternativen springt die Bautätigkeit kräftig an. Eine Auswertung der amtlichen Bautätigkeitsstatistik durch LBS Research zeigt, dass die größte Dynamik dabei nicht beim Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern stattfindet, sondern im Geschosswohnungsbau. Selbstnutzer haben häufig das Nachsehen.

Ein Fünftel des Wohnungsneubaus ist für Selbstnutzer

Unterstelle man auf Basis der jüngsten Mikrozensus-Erhebung, dass gut 40 Prozent der genehmigten Eigentumswohnungen für Selbstnutzer gebaut werden, so entstünden im Geschosswohnungsbau derzeit zu 80 Prozent Mietwohnungen und zu 20 Prozent Wohnungen für Selbstnutzer.

Das übergeordnete Ziel, die Wohneigentumsquote gerade in den Städten zu verbessern, werde damit nicht erreicht. Eine Verfestigung oder gar eine noch stärkere Ausprägung der aktuellen Struktur der Bautätigkeit werde vielmehr dazu führen, dass der Anteil der Haushalte, die in den eigenen vier Wänden wohnt, weiter niedrig bleibe.

Eine Sonderanalyse der EVS hatte jüngst gezeigt, dass die Wohneigentumsquote in Deutschland bereits seit zehn Jahren bei 43 Prozent verharre (West: 46 Prozent, Ost 36 Prozent). Die Bundesrepublik sei damit Schlusslicht in Europa; nur die Schweiz habe mit 38 Prozent einen noch geringeren Anteil. In vielen europäischen Ländern liege der Anteil der Selbstnutzer zwischen 60 und fast 80 Prozent.

Wohneigentum in der Stadt häufig zu teuer

Als Hauptgrund für die nicht vorankommende Wohneigentumsbildung in den Brennpunkten der Wohnungsnachfrage nennt LBS Research das Engagement der Kapitalanleger im gegebenen Nullzinsumfeld.

Die Suche nach Anlagemöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt Deutschland habe insbesondere beim Neubau von Eigentumswohnungen zu stark gestiegenen Preisen geführt. Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen, die als Selbstnutzer in Betracht kämen, könnten sich diese Wohnungen häufig nicht mehr leisten – trotz der derzeit günstigen Finanzierungsbedingungen.

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Sie müssten deshalb, wenn sie in der Stadt bleiben wollen, auf eine meist teure Mietwohnung ausweichen oder würden ins Umland ziehen. Bei den Käufern der neu entstehenden Eigentumswohnungen handele es sich dagegen oft um Bezieher höherer Einkommen.

Selbstnutzer in den Fokus rücken

Bei der weiteren, notwendigen Ausweitung des Wohnungsangebots sei darauf zu achten, dass die Selbstnutzer wieder in den Fokus gerückt werden – eine Aufgabe, bei der insbesondere die Kommunen gefragt seien, wenn sie Bauflächen ausweisen, erschließen und neue Quartiere schaffen.

Wenn es nicht gelingt, die weiter nach oben gerichteten Immobilienpreise zu bremsen, seien auch Bund und Länder in der Verantwortung, die Wohneigentumsbildung für Bezieher kleiner und mittlerer mittlerer Einkommen durch eine gezielte Selbstnutzerförderung zu verbessern.(kl)

Foto: Shutterstock

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