29. März 2017, 14:35
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Vorgeschobener Eigenbedarf: Mieter steht Schadensersatz zu

Ein Mieter, dem aufgrund von Eigenbedarf gekündigt wurde, klagte vor mehreren Instanzen auf Schadensersatz, da der Vermieter die Wohnung nach seinem Auszug nicht wie angekündigt nutzte. Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Kläger in einem Urteil am Mittwoch Recht.

Bautraeger-urteil in Vorgeschobener Eigenbedarf: Mieter steht Schadensersatz zu

Ist der in der Kündigung angekündigte Eigenbedarf nur vorgeschoben, können Mieter Schadensersatz verlangen.

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter aufgrund von Eigenbedarf und macht diesen nach Auszug des Mieters nicht geltend, so steht dem Mieter unter Umständen Schadensersatz zu. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden.

Im vorliegenden Prozess begehrt der Kläger wegen des seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Bedarfs unter anderem den Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen.

Kündigungsgrund wurde nicht geltend gemacht

Der beklagte Vermieter kündigte dem Kläger mit der Begründung, die Wohnung werde für einen neuen Hausmeister benötigt. Nach einer Räumungsklage des Vermieters schlossen die Parteien im Vorprozess am 14. Juni 2011 einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung bis spätestens Ende 2011 zu räumen. In die Wohnung zog aber nicht der Hausmeister, sondern eine Familie ein, die nicht mit Hausmeisterdiensten betraut wurde.

Der Kläger klagte auf eine Zahlung von 25.833 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten, in den Vorinstanzen hatte er damit keinen Erfolg. Das Landgericht stellte darauf ab, dass mit dem Räumungsvergleich das Mietverhältnis beendet worden sei. Dem Kläger sei es verwehrt, im Nachhinein Schadensersatz zu fordern. Der Senat hob dieses erste Berufungsurteil am 10. Juni 2015 auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.

BGH hebt Berufungsurteil erneut auf

Auch die neue Kammer hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Das Gericht sei überzeugt gewesen, dass der Vermieter die Absicht gehabt habe, die Wohnung nach dem Auszug des Klägers an den Hausmeister zu vermieten – aufgrund der Darlegungen des Vermieters und der nachvollziehbaren Angaben des als Zeugen vernommenen neuen Hausmeisters. Der Hausmeister habe den Beklagten erst Anfang November 2011 darüber informiert, dass er nicht einziehen werde.

Mit der vom Senat erneut zugelassenen Revision hat der Mieter sein Klagebegehren weiter verfolgt. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil ein weiteres Mal aufgehoben und die Sache wiederum an eine andere (dritte) Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

Vermieter ist Darlegungslast nicht gerecht geworden

Dabei hat der BGH hervorgehoben, wie wichtig die Beweisaufnahme ist, gerade in Fällen, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert.

Durch eine Kündigung – insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens – kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

Setzt der Vermieter den angekündigten Eigenbedarf nicht um, liege der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben sei. Daher sei der Beklagte in der Darlegungslast. Ihm sei es zuzumuten, stimmig darzulegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Diesen Anforderungen sei der Vermieter hier nicht gerecht geworden. (kl)

Foto: Shutterstock

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