Was Erbbaunehmer beachten sollten

Das Erbbaurecht ist für alle eine Alternative, die eine Immobilie bauen wollen, sich aber kein eigenes Grundstück leisten können. Doch nicht in jeder Situation ist diese Möglichkeit wirklich günstiger. Baufi24 fasst die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts zusammen.

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Da Hausbauer beim Erbbaurecht nicht das Eigentumsrecht am Grundstück erwerben, kann es sein, dass die Grundstückseigentümer Eigenbedarf anmelden.

Wenn das Eigenkapital für eine Baufinanzierung nicht ausreicht, kann ein Erbbaugrundstück die alternative Lösung sein. Der Käufer pachtet dabei das Grundstück und hat die Möglichkeit hier auch ein Haus zu errichten, das Land besitzt er jedoch nicht. „So benötigt der Bauherr weniger Fremdkapital für die Finanzierung seiner Immobilie und senkt den Bedarf an Eigenkapital“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.

So funktioniert das Erbbaurecht

In der Regel würden Gemeinden, Kirchen und zum Teil auch Privatpersonen solche Grundstücke anbieten. Dabei zahle der Bauherr dem Erbbaugeber den sogenannten Erbbauzins, anstatt wie üblich Hypothekenzinsen. Die Vertragspartner könnten die Höhe des Zinses frei verhandeln, jedoch liege dieser meistens jährlich zwischen drei und fünf Prozent des aktuellen Grundstückswertes zum Vertragszeitpunkt.

Die Vorteile des Erbbaurechts

Die monatlichen Ratenzahlungen des Bauherrn verringere sich, da er nur noch für die Immobilie Fremdkapital benötigt. „Daher reicht ein Durchschnittseinkommen unter Umständen für eine solide Finanzierung eines Eigenheims aus“, so Scharfenorth weiter. Diese Alternative rentiere sich umso mehr, je höher der aktuelle Hypotheken- und je niedriger der Erbbauzins ist.

In der momentanen Niedrigzinsphase kann es laut Baufi24 allerdings sein, dass ein Kauf sich eher lohnt als ein Pachtvertrag. Es sei zu beachten, dass Zinsen mittel- und langfristig wieder steigen können und der Bauherr nach Ablauf der Zinsbindungszeit wieder höhere Zinsen zahlen muss.

Die Nachteile des Erbbaurechts

Nach Vertragsablauf geht die Immobilie laut Baufi24 in das Eigentum des Erbbaugebers über, der den Erbbaunehmer dafür finanziell ausgleichen muss. Dies sei allerdings vertraglich abänderbar, sodass sich der Bauherr ein Ankaufsrecht einräumen lassen könne, wenn er davon ausgeht, dass er zukünftig finanziell besser aufgestellt ist und das Grundstück erwerben möchte.

Erbbaunehmer sollten zudem bedenken, dass bei einem Kauf das Grundstück nach einigen Jahren schuldenfrei ist und sie die Eigentümer. Kaufen sie das Grundstück nicht, müssten sie dauerhaft Erbbauzinsen zahlen und jede bauliche Änderung vom Erbbaugeber absegnen lassen.

Außerdem bestehe die Gefahr, dass vor allem Privatpersonen die Immobilie nach Fertigstellung für sich nutzen wollen. Hier seien im Vertrag sogenannte Heimfall-Regelungen festgelegt, die bestimmen, wann der Eigentümer Eigenbedarf anmelden kann. Diese Abmachungen sollten Erbbaunehmer nur bei triftigen Gründen, wie zum Beispiel bei ausbleibenden Zinszahlungen oder Zweckentfremdung des Gebäudes, eingehen. (kl)

Foto: Shutterstock

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