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13. März 2018, 10:00
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Mietrecht: Kein Schutz vor vorzeitiger Kündigung

Der Bundesgerichtshof hat – wohlwissend, dass die Mehrheit der langfristigen Mietverträge die gesetzliche Schriftform nicht erfüllt – entschieden,
dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind. Eine Entscheidung, die es in sich hat.

Gastbeitrag von Philipp Schönnenbeck, CMS Deutschland

Mietrecht: Kein Schutz vor vorzeitiger Kündigung

Philipp Schönnebeck: “Es ist immer nachteilig, im Rahmen des Verkaufsprozesses von einem Schriftformverstoß überrascht zu werden.”

Es entfällt nun der wesentliche Schutz vor einer vorzeitigen Kündigung langfristiger Mietverträge. Schutz, auf den sowohl die Mietvertragsparteien als auch Investoren dringend angewiesen wären und auf den sie bisher aufgrund der überwiegenden Rechtsprechung der Oberlandesgerichte auch vertrauen konnten, jedenfalls in bestimmten Konstellationen.

Gewerbeobjekte werden meist langfristig über viele Jahre vermietet. Die Parteien benötigen Planungssicherheit: Für den Mieter hat die Lage häufig erhebliche strategische Bedeutung. Der Vermieter muss Ausbauleistungen amortisieren.

Umzüge und aufwendige Vermarktungsprozesse kosten Geld. Außerdem lässt sich ein langfristig vermietetes Objekt gut verkaufen. Der Cashflow aus dem Mietvertrag ist in der Regel – eine ausreichende Bonität des Mieters vorausgesetzt – das entscheidende Kriterium für eine Investition.

Schriftform muss gewahrt werden

Nach der gesetzlichen Regelung (Paragraf 550 BGB) sind feste Laufzeiten von mehr als einem Jahr aber nur wirksam, wenn der Mietvertrag schriftlich geschlossen wird.

Wird die Schriftform nicht gewahrt, ist der Mietvertrag gleichwohl wirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann daher jederzeit unter Beachtung der ordentlichen Fristen gekündigt werden.

Der Schutz des Gesetzgebers dient vor allem dem Erwerber einer vermieteten Immobilie. Dieser tritt kraft Gesetzes in bestehende Mietverträge ein.

Schutz vor Übereilung

Er soll daher die Möglichkeit haben, sich aus einem schriftlichen Mietvertrag über alle wesentlichen Vertragsbedingungen informieren zu können. An mündliche Vereinbarungen soll er nicht dauerhaft gebunden sein.

Zum anderen bezweckt die Schriftform aber auch generell den Schutz der Parteien vor Übereilung. Der Gesetzgeber unterstellt, dass die Parteien anlässlich eines schriftlichen Vertragsschlusses ihre langfristige Bindung wohl überlegen.

Die Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform sind hoch. Zwar wurden diese von der Rechtsprechung unter anderem im Zuge der sogenannten Auflockerungs-Rechtsprechung über die Jahre bereits deutlich gesenkt, gleichwohl sind diese noch immer schwer zu erfüllen.

Seite zwei: Vertragsschluss nicht per Mail möglich

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