5. April 2018, 12:38
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Wann liegt eine Luxusmodernisierung vor?

Wann handelt es sich bei Modernisierung einer Mietwohnung um eine Luxusmodernisierung? Das hatte das Amtsgericht München zu entscheiden. Es wertete Maßnahmen wie den Einbau einer Zentralheizung, Isolierverglasung und dreiadriger Stromkabel als gerechtfertigt.

Wann liegt eine Luxusmodernisierung vor?

Laut Gericht ist der Vermieter berechtigt, die langfristige Vermietbarkeit des Objekts durch Modernisierungen zu sichern.

In dem vorliegenden Fall bewohnte eine 70-Jährige Mieterin allein eine Vier-Zimmer-Wohnung von rund 100 Quadratmetern im Münchner Gärtnerplatzviertel. Der Mietvertrag war ursprünglich von ihren Eltern im Jahr 1958 zum damaligen Mietpreis von 190 Mark monatlich geschlossenen worden. Die Kaltmiete betrug zuletzt 517,66 Euro.

Die im dritten Stock gelegene Wohnung war bisher mit zwei Gaseinzelöfen, doppelt verglasten Fenstern und zweiadrigen Elektroleitungen ausgestattet. Nur für die Badewanne gab es einen Gasdurchlauferhitzer für Warmwasser.

Vermieter kündigte Modernisierung und Mieterhöhung an

Im Mai 2015 unterrichtete der 2011 in die Vermieterstellung eingetretene neue Eigentümer und Kläger die Mieterin von den geplanten Baumaßnahmen und kündigte nach Fertigstellung eine Mieterhöhung um 751,67 Euro auf dann 1296,33 Euro an. Geplant war eine Modernisierung mittels Balkonanbau, Außenaufzug, Zentralheizung, Isolierverglasung und dreiadriger Stromkabel.

Die Mieterin teilte umgehend mit, ihre Zustimmung zu verweigern. Die Beklagte behauptete, die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen seien nur vorgeschoben, um sie zum Auszug zu bewegen, um dann den Wohnungszuschnitt ändern und weitergehende Modernisierungen durchführen zu können. Überdies handele es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen, sondern um Luxusmodernisierungen zur Vertreibung der alten Mietparteien. Schließlich läge auch aufgrund der enormen geplanten Mieterhöhung ein Härtefall vor.

Urteil: Geplante Maßnahmen sind verhältnismäßig

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht (Aktenzeichen 453 C 22061/15). Die Mieterin müsse die Baumaßnahmen dulden.

“Auf Seite des Klägers ist vorliegend zu berücksichtigen, dass er sein Mietobjekt dem üblichen Wohnkomfort sowie den jeweiligen technischen und sonstigen nachgefragten Standards anpassen muss, um die Vermietbarkeit des Hausbesitzes langfristig zu sichern. Hier handelt es sich gerade nicht um überdurchschnittliche Ausstattungen, die regelmäßig nur von einem kleinen Interessentenkreis nachgefragt werden, sondern vielmehr um typische Modernisierungsmaßnahmen zur Anpassung des mietvertraglichen Dauerschuldverhältnisses an den Wandel des Fortschritts, die (…) ja geradezu als durchschnittliches Niveau nach heutigem Standard von jedem Mieter erwartet werden können.“

Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass der Kläger die Baumaßnahmen nicht bloß vorgeschoben, sondern tatsächlich konkret geplant hatte.
Die zu erwartende Bauzeit belaufe sich auf zehn Tage. “Bewegt sich die Dauer aber im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs, ist die Zumutbarkeit grundsätzlich zu bejahen“, so die Richterin.

Zwar sei die Mieterhöhung als für die Beklagte im Raum stehende Folge der durchgeführten Maßnahmen durchaus beachtlich. Jedoch stellten die vorgenommenen Maßnahmen keine Luxusmodernisierungen dar. Überdies stelle das Gesetz dem Mieter hinreichend Mittel zur Verfügung, um sich gegen ein vermeintliches Hinausmodernisieren durch eine Mieterhöhung effektiv zur Wehr zu setzen.

Mit der Entscheidung über die Duldung der Baumaßnahme wurde keine Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der angekündigten Mieterhöhung getroffen. Das Urteil ist nach Zurückweisung der Berufung seit 27. September 2017 rechtskräftig. (bk)

Foto: Shutterstock

Newsletter bestellen Alle News zu Objekten, Standorten und Finanzierungen... werktags 16.30 Uhr!

Ihre Meinung



Cash.Aktuell

Cash. 05/2018

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Arbeitskraftabsicherung – Private Equity – Büroflächenmangel – Datenschutz

Rendite+ 1/2018

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Marktreport Sachwertanlagen – Windkraft – Vermögensanlagen – Bitcoin & Co.

Ab dem 22. März im Handel.

Versicherungen

Universa baut Fondspalette aus und bringt neue Kfz-Versicherung

Die Universa Versicherungen, Nürnberg, stockt die Fondspalette auf und bietet jetzt fünf iShare-ETFs von Blackrock Asset Management an. Neben einem weltweiten und deutschen Aktienindex werden somit nun auch ETFs angeboten, die einen Aktienindex in Europa und in Schwellenländern sowie einen Index aus Unternehmensanleihen in der Eurozone nachbilden.

mehr ...

Immobilien

Deutsche wollen smarter wohnen

Das Smart Home gilt seit einigen Jahren als der Standard von morgen. Eine Deloitte-Studie zeigt: Das Interesse an diesen Anwendungen ist groß, der Datenschutz bleibt jedoch ein wichtiges Thema. Immerhin 13 Prozent der Haushalte verfügen bereits über einen intelligenten Lautsprecher. Bei der Art der bevorzugten Smart-Home-Lösungen gibt es zudem Unterschiede zwischen den Altersgruppen.

mehr ...

Investmentfonds

BaFin präzisiert Vorschriften der MiFID II

Die Finanzaufsicht BaFin hat die Neufassung ihres Rundschreibens “MaComp” veröffentlicht und präzisiert darin unter anderem die Grundsätze zur “Zielmarktbestimmung” und diverse weitere neue Vorschriften. Zwei Punkte allerdings fehlen noch.

mehr ...

Berater

Neue Kooperationspartner der BCA AG

Der Oberurseler Maklerpool BCA präsentiert mit der xbAV Beratungssoftware GmbH sowie Honorar Konzept GmbH zwei Unternehmen, die ihre Services den BCA-Partnern zur Verfügung stellen.

mehr ...

Sachwertanlagen

Umbau von Aktionärsstruktur und Aufsichtsrat abgeschlossen

Die Lloyd Fonds AG teilt mit, dass die im März angekündigten Änderungen in ihrer Aktionärsstruktur nun umgesetzt und die üblichen Vorbehalte aufgehoben wurden. Zudem wurde der Aufsichtsrat mehrheitlich neu besetzt.

mehr ...

Recht

Bürgschaften sind keine nachträglichen Anschaffungen

Wird ein Gesellschafter im Insolvenzverfahren als Bürge für Verbindlichkeiten der Gesellschaft in Anspruch genommen, so kann er dies nicht mehr als nachträgliche Anschaffungskosten werten und somit auch nicht mehr steuermindernd geltend machen. Dies entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in einem aktuellen Urteil (Aktenzeichen: IX R 36/15). Gastbeitrag von Holger Witteler, Kanzlei Husemann, Eickhoff, Salmen & Partner

mehr ...