Wann handelt es sich bei Modernisierung einer Mietwohnung um eine Luxusmodernisierung? Das hatte das Amtsgericht München zu entscheiden. Es wertete Maßnahmen wie den Einbau einer Zentralheizung, Isolierverglasung und dreiadriger Stromkabel als gerechtfertigt.
In dem vorliegenden Fall bewohnte eine 70-Jährige Mieterin allein eine Vier-Zimmer-Wohnung von rund 100 Quadratmetern im Münchner Gärtnerplatzviertel. Der Mietvertrag war ursprünglich von ihren Eltern im Jahr 1958 zum damaligen Mietpreis von 190 Mark monatlich geschlossenen worden. Die Kaltmiete betrug zuletzt 517,66 Euro.
Die im dritten Stock gelegene Wohnung war bisher mit zwei Gaseinzelöfen, doppelt verglasten Fenstern und zweiadrigen Elektroleitungen ausgestattet. Nur für die Badewanne gab es einen Gasdurchlauferhitzer für Warmwasser.
Vermieter kündigte Modernisierung und Mieterhöhung an
Im Mai 2015 unterrichtete der 2011 in die Vermieterstellung eingetretene neue Eigentümer und Kläger die Mieterin von den geplanten Baumaßnahmen und kündigte nach Fertigstellung eine Mieterhöhung um 751,67 Euro auf dann 1296,33 Euro an. Geplant war eine Modernisierung mittels Balkonanbau, Außenaufzug, Zentralheizung, Isolierverglasung und dreiadriger Stromkabel.
Die Mieterin teilte umgehend mit, ihre Zustimmung zu verweigern. Die Beklagte behauptete, die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen seien nur vorgeschoben, um sie zum Auszug zu bewegen, um dann den Wohnungszuschnitt ändern und weitergehende Modernisierungen durchführen zu können. Überdies handele es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen, sondern um Luxusmodernisierungen zur Vertreibung der alten Mietparteien. Schließlich läge auch aufgrund der enormen geplanten Mieterhöhung ein Härtefall vor.
Urteil: Geplante Maßnahmen sind verhältnismäßig
Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht (Aktenzeichen 453 C 22061/15). Die Mieterin müsse die Baumaßnahmen dulden.
„Auf Seite des Klägers ist vorliegend zu berücksichtigen, dass er sein Mietobjekt dem üblichen Wohnkomfort sowie den jeweiligen technischen und sonstigen nachgefragten Standards anpassen muss, um die Vermietbarkeit des Hausbesitzes langfristig zu sichern. Hier handelt es sich gerade nicht um überdurchschnittliche Ausstattungen, die regelmäßig nur von einem kleinen Interessentenkreis nachgefragt werden, sondern vielmehr um typische Modernisierungsmaßnahmen zur Anpassung des mietvertraglichen Dauerschuldverhältnisses an den Wandel des Fortschritts, die (…) ja geradezu als durchschnittliches Niveau nach heutigem Standard von jedem Mieter erwartet werden können.“
Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass der Kläger die Baumaßnahmen nicht bloß vorgeschoben, sondern tatsächlich konkret geplant hatte. Die zu erwartende Bauzeit belaufe sich auf zehn Tage. „Bewegt sich die Dauer aber im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs, ist die Zumutbarkeit grundsätzlich zu bejahen“, so die Richterin.
Zwar sei die Mieterhöhung als für die Beklagte im Raum stehende Folge der durchgeführten Maßnahmen durchaus beachtlich. Jedoch stellten die vorgenommenen Maßnahmen keine Luxusmodernisierungen dar. Überdies stelle das Gesetz dem Mieter hinreichend Mittel zur Verfügung, um sich gegen ein vermeintliches Hinausmodernisieren durch eine Mieterhöhung effektiv zur Wehr zu setzen.
Mit der Entscheidung über die Duldung der Baumaßnahme wurde keine Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der angekündigten Mieterhöhung getroffen. Das Urteil ist nach Zurückweisung der Berufung seit 27. September 2017 rechtskräftig. (bk)
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