Deutscher Wohninvestmentmarkt – quo vadis?

Investitionsvehikel aus Luxemburg stellen mit etwa 350 Mio. Euro aktuell die stärkste ausländische Investorengruppe dar, gefolgt von israelischen und US-amerikanischen Investoren (160 bzw. 90 Mio. Euro).

Offene Publikumsfonds erstmals wieder an die Spitze gerückt

„In unseren Gesprächen wird deutlich, dass ausländische Investoren auf zwei Dinge reflektieren. Zum einen auf die politische Diskussion um weitere Verschärfung der Regulierung, zum anderen auf den Angebotsmangel in den Großstädten. Letzterer schlägt sich in zwar steigenden, aber im internationalen Vergleich immer noch niedrigen absoluten Preisen nieder“, so Kortmann.

Durch den BGP Abschluss sind die offenen Publikumsfonds erstmals seit vielen Jahren wieder an die Spitze der Nettoinvestoren gerückt: netto mehr als 2 Mrd. Euro haben sie in Wohnimmobilien investiert. Spezialfonds, u.a. gefüttert mit Geldern von Pensionskassen, kommen mit einer Nettoinvestitionssumme von 1,2 Mrd. Euro auf Platz zwei, gefolgt von den kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften mit über 750 Mio. Euro in netto aufgebautem Wohnimmobilienvermögen.

Die Immobilien AGs nicht mehr unter Top 3 Nettoinvestoren

Damit sind die Immobilien AGs erstmals seit vielen Jahren nicht mehr unter den Top 3 Nettoinvestoren vertreten. „Sie haben nicht nur zunehmend Probleme, in Deutschland die passenden Objekte und Portfolios zu vertretbaren Preisen zu erwerben, sondern es weht ihnen auch ein starker gesellschaftspolitisch motivierter Gegenwind in Form von Vorkaufsrechten, Enteignungsinitiativen oder politischem Regulierungsdruck entgegen“, kommentiert Konstantin Kortmann.

Es sei noch nicht absehbar, inwieweit sich diese Strömungen auf die Transaktionsaktivitäten der großen Wohnimmobilien AGs auswirken werden.

Trotz aller politischen Diskussionen: Berlin bleibt der einzige Milliardenmarkt, wenn auch mit einem Rückgang von fast 15 %. 1,5 Mrd. Euro wurden in Berliner Wohnungen investiert. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt mit einem leichten Plus von 5% (auf 700 Mio. Euro) und Hamburg, das mehr als ein Viertel eingebüßt hat (550 Mio. Euro).

Der Rückgang der Preise für Bestandsobjekte auf etwa 1.850 Euro/m² (-15 % gegenüber Q1 2019) bzw. bei Projektentwicklungen auf 4.150 Euro/m² (-2 % gegenüber Q1 2019) ist zunächst nur ein akuter Befund und insbesondere bei den Bestandsobjekten verursacht durch den Handel von qualitativ schlechteren Objekten in Nebenlagen – ein Phänomen der steigenden Preise im Verkauf, wie auch der Baukosten.

Grundstücke im Entwicklungsstadium verkaufen

„Der Wirtschaftlichkeitsgedanke erlaubt Projektentwicklern ein Umdenken – aktuell ziehen viele Entwickler in Erwägung, Projekte bereits vor Fertigstellung oder auch nur Grundstücke im Entwicklungsstadium zu verkaufen, nicht zuletzt gepuscht vor allem bei kleineren Marktteilnehmern durch den Fakt, dass Herstellungskapazitäten erschöpft sind und daher ein frühzeitiger Exit gesucht wird“, so Helge Scheunemann.

Und Kortmann ergänzt: „Andere Entwickler wollen ihr Vertriebsrisiko senken und sich den Liquiditätszufluss bereits vorab sichern, solange die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken anhält. Zuletzt greifen auch hier politische Maßnahmen, wie beispielsweise die Verortung von gefördertem Wohnungsbau auf dem Grundstück.“

Beides erschwere eine Lösungsfindung und Baureife und damit das Erstellen von neuem Wohnraum. Die Käufer hingegen würden die Chance sehen, sich Grundstücke oder Projekte zu sichern, ohne das mittlerweile hohe Planungsrisiko für Neubauentwicklungen eingehen zu müssen.

Auswirkungen auf das Transaktionsgeschehen in Deutschland

Kortmann abschließend: „Der Ausblick für die kommenden sechs Monate wird maßgeblich durch die politischen Akteure bestimmt. Wir erwarten, dass die derzeit vor allem in der Landespolitik in Berlin stattfindende Verschärfung der Debatte auch Auswirkungen auf das Transaktionsgeschehen in Deutschland insgesamt haben wird.

Investoren werden die Entwicklungen sehr genau beobachten und insbesondere ein weiteres Engagement in Berlin überdenken. Nicht zuletzt aufgrund des nach wie vor vorhandenen Nachfrageüberhangs bei Mietern und Investoren gehen wir davon aus, dass 2019 ein Transaktionsvolumen von 16,5 Mrd. Euro nicht überschritten wird. Das wäre gegenüber dem Fünfjahresschnitt ein leichter Rückgang von fünf Prozent.“

 

Grafik: JLL

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