21. November 2019, 14:34
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Erhaltungssatzung: Münchner Immobilienbesitzer sollten Status ihrer Immobilie prüfen

Experten der Hausbank München eG, von Rohrer Immobilien und der Anwaltskanzlei Wagensonner empfehlen aktuell oder zukünftig von der Erhaltungssatzung der bayerischen Landeshauptstadt betroffenen Immobilienbesitzern ihr Objekt einem Statuscheck zu unterziehen.

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München

Das gilt auch im Hinblick auf die im Juli verschärfte Abwendungserklärung. Besonders Eigentümer mehrerer Objekte, die sich jetzt für den Verkauf einzelner Immobilien entscheiden, können von den deutlichen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre profitieren. Die durch den Verkauf freiwerdende Liquidität kann in verschiedenen anderen Assetklassen solide angelegt werden.

Als städtebauliches Instrument zielt die Erhaltungssatzung der Landeshauptstadt München als sogenannte Milieuschutz-Satzung darauf ab, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet zu erhalten, sofern dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist. In München gibt es aktuell 23 Erhaltungssatzungsgebiete, weitere drei befinden sich derzeit in der Prüfung und eine Erweiterung erscheint wahrscheinlich. Für Immobilienbesitzer bedeutet dies: In diesen Gebieten sind insbesondere bauliche Maßnahmen oder Modernisierungen genehmigungspflichtig, die zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen führen.

Bußgeld bis zu 30.000 Euro möglich

Die Ausführung nicht genehmigter Maßnahmen kann mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 Euro geahndet werden. „Wenn sich eine Immobilie im Erhaltungssatzungsgebiet befindet, bedeutet dies bereits eine Wertminderung, weil man nicht mehr völlig frei über die Immobilie verfügen kann“, erklärt Jan Kuch, Fachanwalt für Verwaltungsrecht der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Wagensonner. Vielen Immobilieneigentümern sei dies nicht vollkommen klar.

Des Weiteren besteht in den Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht der Landeshauptstadt. Der Käufer kann jedoch das kommunale Vorkaufsrecht durch Abgabe einer Erklärung gegenüber der Stadt abwenden. Diese Abwendungserklärung, die die Stadt im Juli verschärft hat, enthält verschiedene Verpflichtungen, mit denen die Stadt die Nutzung des Objekts entsprechend ihrer städtebaulichen Zielvorgaben sicherstellen will.

Laut Kuch haben Immobilienbesitzer verschiedene Optionen: „Wenn sich die Immobilie noch nicht in einem Erhaltungssatzungsgebiet befindet, sollten Eigentümer einen Verkauf prüfen oder gegebenenfalls nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufteilen. Befindet sich das Objekt bereits in einem Satzungsgebiet, sollte man eine nicht dem Vorkaufsrecht unterliegende Vertragskonstruktion erwägen. Alternativ kann man prüfen, ob gegebenenfalls vor Verkauf eine zulässige Aufteilungsmöglichkeit besteht.“

Ertragswertverlust von rund einer Million Euro nach zehn Jahren

Wie stark die Auswirkungen der Erhaltungssatzung auf die Wertentwicklung von im Satzungsgebiet gelegenen Immobilien sind, lässt sich anhand eines Referenzobjekts, einem Altbau aus dem Jahr 1895 mit einer Grundstücksgröße von 460 Quadratmetern und einer vermietbaren Fläche von 1.307 Quadratmetern – davon 1.064 Quadratmeter Wohnen und 243 Quadratmeter Gewerbe –, veranschaulichen. Bei einer angenommenen jährlichen Steigerung der Wohnungsmieterträge von 1,5 Prozent beziehungsweise der Gewerbemieterträge von zwei Prozent sowie einer maximal möglichen Eingangsnettokaltmiete von 11,50 Euro bei Neuvermietung mit Abgabe der Abwendungserklärung, beträgt der Ertragswertverlust nach zehn Jahren zwischen 922.600 Euro (bei einer unterstellten Neuvermietung von 80 Prozent der Mietverträge) und 1.153.200 Euro (100 Prozent).

Kilian Kuner, Berater bei RC RealConsult, einer Tochtergesellschaft von Rohrer Immobilien, empfiehlt Immobilienbesitzern „den derzeitigen Status ihrer Immobilie prüfen zu lassen, um festzustellen, ob Handlungsbedarf besteht, und wie hoch der potenzielle Schaden durch die Erhaltungssatzung ist oder wäre“.

Aktuelle Höchstpreise zum Verkauf nutzen

Sollte die Statusanalyse ergeben, dass ein Verkauf der Immobilie am sinnvollsten ist, sollten Eigentümer laut Josef Sperl, Leiter der Abteilung Immobilienbesitzer der Hausbank München, nicht zu lange warten: „Das Risiko einer spekulativen Übertreibung bei Immobilienpreisen ist in München aktuell sehr hoch und es besteht die Gefahr einer stärkeren Konsolidierung. Gerade Immobilienbesitzer mit mehreren Objekten im Bestand sollten daher überlegen, ob sie zumindest teilweise die Chance zum Verkauf zu Höchstpreisen nutzen.“

Ist die Immobilie einmal verkauft, stelle sich Sperl zufolge in Anbetracht der – wahrscheinlich noch länger anhaltenden – Nullzinspolitik die Frage, was mit der gewonnenen Liquidität getan werde. Sperl: „Das Schlüsselwort heißt Vermögensstrukturierung. Mit einer gut durchdachten Struktur aus unterschiedlichen Anlageformen werden Risiken reduziert und Ertragschancen gezielt genutzt. Unvorteilhafte Entwicklungen in einem Bereich können durch andere Anlageformen abgefangen werden.“ Auch genossenschaftliche Anlagelösungen kämen hierfür infrage. Die Hausbank München biete als Spezialbank für Immobilienbesitzer interessante Anlagealternativen.

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