25. Mai 2019, 11:00
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Immobilien: Wann der Käufer Schadensersatz fordern kann

Der vertragliche Haftungsausschluss ist kein Tor zur Narrenfreiheit: In seinem Urteil vom 9. Februar 2018 hat der Bundesgerichtshof geklärt, wann trotz eines vertraglich zugesicherten Haftungsausschlusses des Verkäufers ein Schadenersatzanspruch aufgrund von Sachmängeln bestehen kann (Az.: V ZR 274/16). Ein Beitrag von Philipp Takjas, McMakler

Philipp TakjasMcMakler in Immobilien: Wann der Käufer Schadensersatz fordern kann

BU: Philipp Takjas: “Der Einzelfall entscheidet, ob Käufer trotz vertraglichem Haftungsausschluss eine Chance auf Schadenersatz haben.“

Ein Sachmangel besteht bei Immobilien immer dann, wenn sich das Objekt nicht für die vertraglich vorausgesetzte Nutzung eignet. Für den Fall, dass der Verwendungszweck nicht vertraglich geregelt ist, gilt folgendes:

Der Sachverhalt

Die Immobilie muss für die gewöhnliche Nutzung geeignet sein und eine Beschaffenheit aufweisen, die der Käufer aufgrund ihrer Art erwarten kann. Ein Sachmangel kann zum Beispiel dann bestehen, wenn es Mängel an der Elektroinstallation oder Feuchtigkeitsschäden gibt.

Bei Bestandsimmobilien wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel aber in der Regel vertraglich ausgeschlossen. Hat der Immobilienkäufer bei einem Haftungsausschluss also keinerlei Schadensersatzansprüche?

Die Antwort

Doch, hat er – unter bestimmten Voraussetzungen. Zum Beispiel immer dann, wenn der Verkäufer Sachmängel wissentlich verschwiegen hat. In dem vor dem Bundesgerichtshof verhandelten Fall ging es um ein ungefähr 300 Jahre altes Bauernhaus mit Anbauten aus den 1940er und 1960er Jahren, in dem bei Umbaumaßnahmen nach dem Kauf Wasserschäden entdeckt wurden.

Der Kläger hatte vor den Instanzgerichten argumentiert, dass die Verkäufer durch ihre Reinigungskraft über die Wasserschäden informiert wurden.

Daraufhin hätten die Verkäufer die Flecken überstrichen. Die Klage auf Schadenersatz wurde vom Landgericht aber abgewiesen, die Begründung: Die Richter sahen in der Aussage der Reinigungskraft keine ausreichende Begründung für eine arglistige Täuschung.

Gleichzeitig haben sie grundlegend angezweifelt, ob ein Sachmangel vorliegt, da aufgrund des Alters des Gebäudes nicht davon auszugehen war, dass es über entsprechende Schutzvorrichtungen gegen Wasserschäden verfügt.

Bundesgerichtshof revidierte das Urteil und verwies den Streit zurück ans Landgericht

Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass der Verkäufer nicht aufgrund eines reinen Sachmangels schadensersatzpflichtig sein kann, sehr wohl aber, wenn eine arglistige Täuschung vorliegt. Ob diese vorliegt, wurde laut den Richtern durch die Vorinstanz nicht ausreichend geprüft, weshalb das Berufungsurteil aufgehoben wurde und der Fall neu verhandelt werden muss. Gleichzeitig hat der BGH festgestellt, dass durch die Feuchtigkeitsschäden die gewöhnliche Nutzung nicht gewährleistet ist. Die Räume sind also nicht richtig bewohnbar, wobei das Alter nicht den Ausschluss eines solchen Sachmangels begründet.

Fazit

Ob Käufer trotz eines vertraglichen Haftungsausschlusses des Verkäufers eine Chance auf Schadensersatz haben, wird im Einzelfall entschieden. Berechtigt ist die Forderung etwa immer dann, wenn eine arglistige Täuschung vorliegt oder der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie garantiert beziehungsweise diese vertraglich zugesichert hat.

Autor Philipp Takjas ist Rechtsanwalt und General Counsel beim Full-Service-Immobiliendienstleister McMakler.

Foto: McMakler

Ihre Meinung



 

Versicherungen

Finaler Schlag: Allianz setzt sich endgültig gegen die Verbraucherzentrale Hamburg durch

Der Versicherer Allianz hat einen jahrelangen Rechtsstreit gegen die Verbraucherzentrale (VZ) Hamburg endgültig gewonnen. Es ging um die Frage, ob die Onlinewerbung für die Rentenversicherung „Indexselect“ irreführend ist. Die gerichtliche Auseinandersetzung sei beendet, bestätigten Vertreter beider Seiten auf Anfrage von boerse-online.de, dem Online-Portal des Münchener Finanzen Verlages.

mehr ...

Immobilien

Berlin – Büroentwicklungen jenseits der Komfortzone

Am 18. März wurden auf dem Start-up-Portal gründerszene.de gleich zwei Nachrichten veröffentlicht, die aufhorchen lassen. Was dies mit der Wohnsituation zu tun hat. Ein Kommentar von Joshua Abadayev, Geschäftsführer Atrium Development Group.

mehr ...

Investmentfonds

China: Wirtschaft wächst langsamer, Aktienauswahl ist Trumpf

Das Wirtschaftswachstum in China ist im zweiten Quartal 2019 auf 6,2 Prozent gefallen, den niedrigsten Wert seit beinahe dreißig Jahren. Die Regierung versucht, mit zahlreichen stimulierenden Maßnahmen einer weiteren Abschwächung zuvorzukommen – insbesondere angesichts des Handelskonflikts mit den USA. Aber auch in diesem schwierigen Umfeld bieten sich am chinesischen Aktienmarkt einige interessante Anlagechancen.

mehr ...

Berater

Potenzial für Car-Sharing noch nicht ausgeschöpft

Aktuell nutzt fast ein Viertel der Großstädter aktiv Sharing-Angebote für die individuelle Mobilität: 24,6 Prozent von Ihnen gaben in einer aktuellen Befragung von BDO an, in der vergangenen Woche auf entsprechende Autos (13,1 %), Fahrräder (9,9 %) und E-Roller (9,9 %) zurückgegriffen zu haben.

mehr ...

Sachwertanlagen

Bundesregierung plant Verbot von Blind-Pool-Vermögensanlagen

Das Finanz- und das Justiz-/Verbraucherschutzministerium haben ein „Maßnahmenpaket“ vorgestellt, mit dem Emissionen nach dem Vermögensanlagengesetz weiter eingeschränkt und zum großen Teil verboten werden sollen.

mehr ...

Recht

Fliegende Dachziegel – Gebäudeeigentümer musste für Sturmschäden haften

Eigentümer einer Immobilie müssen ihr Objekt so absichern, dass es auch erhebliche Sturmstärken aushalten kann, ohne gleich die Allgemeinheit zu gefährden. Wenn sich bei einem Sturm bis zur Stärke 13 Dachziegel lösen und auf die Straße fallen, dann spricht zumindest der Anscheinsbeweis für einen mangelhaften Unterhalt des Gebäudes.

mehr ...