13. Juni 2019, 13:00
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Immobilienbewertung: Wie die Experten dabei vorgehen

Oft fragen sich Immobilienkäufer und -verkäufer, ob der Verkehrswert und der Marktwert der Immobilie identisch ist? Die Experten von Heid Immobilienbewertung Köln haben die Antwort.

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Die Bewertung einer Immobilie ist keine Wissenschaft für sich.

Der Marktwert der Immobilie sollte tatsächlich dem Verkehrswert entsprechen. Allerdings kann der Kaufpreis (getätigte Transaktionen in einem speziellen Zeitraum) und der Verkehrswert in einer gewissen Schätzspanne liegen. Bei Sachverständigen die geprüft nach DIN 17024 sind und erfahren sind liegt diese Spanne in der Regel im 5-Prozent-Bereich. Die wesentlichen Kriterien für die Ermittlung des Verkehrswertes sind:

  • Objektbezogen: Der Verkehrswert orientiert sich immer an einer Immobilie oder einem Grundstück.
  • Wertorientiert: Ziel ist die Ermittlung des Werts der jeweiligen Immobilie.
  • Stichtagsbezogen: Der ermittelte Verkehrswert bezieht sich immer auf den Stichtag, an dem das Gutachten ausgestellt wird.
  • Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Beim Bewerten der Immobilie müssen sich Gutachter nicht nur an den Immobilienmerkmalen orientieren, sondern auch am gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Gemeint sind damit die auf dem Markt üblichen Werte für vergleichbare Immobilien.
  • Unabhängig von persönlichen Umständen: Bei der Verkehrswertermittlung spielen persönliche Umstände keine Rolle.

Gibt es noch weitere Faktoren die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie relevant sind?

Zunächst sollten Sie Qualifikation des Gutachters prüfen. Geprüfte Sachverständige nach DIN 17024 finden sie hier. Ein wichtiger Punkt bei der Wertschätzung von Immobilien ist die Wahl des Bewertungsverfahrens -Welches Verfahren sollte bei der Berechnung Anwendung finden?

Das Verfahren ist immer abhängig von dem jeweiligen Immobilientyp und richtet sich nach der vorrangigen Nutzung von vergleichbaren Gebäuden. Sofern Daten zur Verfügung stehen, sollte immer das Vergleichswertverfahren angewendet werden, da es zu einer präziseren Wertschätzung durch die Immobiliengutachter führt.

Mindestens zwei Verfahren zur exakten Bewertung

Um den Verkehrswert einer Immobilie möglichst genau zu bestimmen, wendet man idealerweise mindestens zwei Verfahren an. Je nach Immobilie ist das aber nicht immer möglich, etwa wenn eine Immobilie sehr speziell und eine vergleichbare Immobilie nicht aufzufinden ist. Daher ist besonders wichtig, Experten mit Sachverstand zu beauftragen, da diese in komplexen Berechnungen mit Ihrer Erfahrung den Mangel an Bewertungsdaten richtig einzuschätzen wissen und die korrekten Anpassungen vornehmen um den Marktwert zu ermitteln.

Seite zwei: Für welchen Anlass benötigen Sie den Verkehrswert?

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