Der Immobilienmarkt für kleine und mittlere Investitionen ist weitgehend leergefegt. Deshalb schließen sich immer mehr Privatanleger zusammen und
investieren gemeinsam in Großprojekte. Worauf es bei sogenannten „Club-Deals“ ankommt.
Das anhaltende Niedrigzinsumfeld bereitet vielen Privatanlegern Kopfzerbrechen. Investments mit einem ausgewogenen Chance-Risiko-Verhältnis sind Mangelware. Auf der Suche nach langfristigen und verlässlichen Erträgen rücken Immobilien in den Fokus. Doch vakant sind in erster Linie große Wohn- und Geschäftsimmobilien, die allein kaum zu stemmen sind. Gleiches gilt für Investitionen in Solarparks, Windanlagen oder Biomassekraftwerke. In solchen Fällen kommt der Zusammenschluss von Privatanlegern im Rahmen von „Club-Deals“ in Betracht. Dieses Modell gewinnt an Bedeutung, auch angesichts der zunehmend rigideren Kreditvergabe der Banken. Es kann eine attraktive Alternative zur klassischen fremdkapitalbasierten Finanzierung sein.
„Club-Deals“ sind Co-Investments von Anlegern mit gleichgerichteten Interessen. Die Investoren bündeln Kapital und erwerben gemeinsam ein Einzelobjekt oder ein Portfolio. Was lange institutionellen Anbietern vorbehalten war, ist heute auch ein interessantes Modell für vermögende Privatanleger. Besonders attraktiv sind Club-Deals für Führungskräfte und Unternehmer. Sie verfügen über ein etabliertes Netzwerk und bilden mit einigen Akteuren seit Jahren ein erfolgreiches Projektteam.
Die Vorteile von Club-Deals liegen auf der Hand: Gemeinsam lassen sich Projekte in einer Größenordnung realisieren, die aus eigener Kraft undenkbar wäre. Mehr noch: Das Risiko verteilt sich auf mehrere Schultern. Zudem gewinnt jeder Anleger vergleichsweise große Möglichkeiten der Einflussnahme. So verlockend die Perspektiven auch sind: Club-Deals können nur funktionieren, wenn die Mitinvestoren gut harmonieren und ein starkes Team bilden.
Im Gegensatz zu Immobilienfonds, deren Verwaltung ein Fondsmanager übernimmt, wirken die Beteiligten bei einem Club-Deal aktiv mit. Es ist ein unternehmerisches Immobilieninvestment mit Chancen und Risiken. Spezialisierte Dienstleister sorgen dafür, dass die rechtlichen und operativen Rahmenbedingungen stimmen.
Club Deals sind Co-Investments von Anlegern mit gleichgerichteten Interessen.
Zuvorderst ist zu beachten, dass Club-Deals einer Regulierung gemäß Kapitalanlagengesetzbuch unterfallen können, was – soweit zulässig – zu vermeiden ist. Andernfalls drohen fatale Auswirkungen: Es fallen erhebliche Mehraufwendungen und Zusatzkosten an. Dies kann eine teilweise oder vollständige Einschränkung der Geschäftstätigkeit oder seine vorzeitige Auflösung nebst Liquidation zur Folge haben. Anleger riskieren nicht nur einen Kapitalverlust. Es können auch strafrechtliche Sanktionen im Raum stehen, wenn die Partner unzutreffender Weise von einer Regulierungsfreiheit ausgehen.
Als gängige Lösung bietet sich die direkte Investition in das Zielobjekt durch einzelne Investoren an. So bleiben getrennte Vermögenswerte erhalten. Das A und O ist dabei die sorgfältige Ausarbeitung eines sogenannten „Pool-Vertrages“ unter den Co-Investoren. Andernfalls kann die Käufergruppe quasi durch die Hintertür wieder in den Anwendungsbereich der Regulierung geraten.
Ein Club-Deal bindet die Mitinvestoren langfristig aneinander, ohne dass sich einzelne Partner kurzfristig austauschen lassen. Deshalb erfordert nicht nur das gemeinsame Investitionsobjekt eine gründliche Prüfung. Ebenso wichtig ist die sorgfältige Auswahl potenzieller Mitinvestoren.
Im Pool-Vertrag ist das Investitionsvorhaben detailliert zu benennen und im Interesse aller Investoren finanziell zu begrenzen
Unabdingbar für Club-Deals sind gleichgerichtete Interessen aller Partner. Es reicht nicht aus, dass alle Investoren ein gemeinsames Hauptziel wie etwa eine attraktive Rendite anstreben. Klärungsbedarf besteht auch bei den nachrangigen Interessen aller Mitinvestoren. Denn sie können im Laufe der Zeit in Konflikt geraten und das gesamte Vorhaben gefährden.
Eine detaillierte Bonitätsprüfung aller Partner ist Pflicht. Schließlich hängt der wirtschaftliche Erfolg auch entscheidend davon ab, ob alle Partner ihren finanziellen Verpflichtungen auch nachkommen und nicht vorzeitig aussteigen. Ohne Einsicht in die Vermögensbilanzen der Co-Investoren sollte kein Investitionsvorhaben angegangen werden. Mehr noch: Hängt das gemeinsame Vorhaben maßgeblich von der operativen Expertise eines Partners ab, ist zudem dessen Leistungsfähigkeit zu beleuchten. Aufschlussreich ist eine Referenzliste, die den Erfolg oder Misserfolg der bisherigen Investition verzeichnet. Zudem sind die Kompetenzen aller im Management handelnden Personen zu hinterfragen, was im Rahmen eines Management Audit erfolgen kann.
Ein umfassendes Vertragswerk ohne Regelungslücken bildet die Grundlage für einen langfristig erfolgreichen Investitionsweg. Im Pool-Vertrag ist das Investitionsvorhaben detailliert zu benennen und im Interesse aller Investoren finanziell zu begrenzen. Die Co-Investoren sollten genau vereinbaren, welcher Partner für welche Aufgaben zuständig ist. Auch über die anfallenden Kosten ist eine Vereinbarung zu treffen. Es ist zu klären, wer welche Kosten übernimmt, auch wenn es wider Erwarten nicht zu einer gemeinsamen Investition kommt. Hierzu zählt auch die Frage, wie verfahren wird, wenn ein einzelner Co-Investor für das Scheitern des Projektvorhabens verantwortlich ist, etwa weil er die fällige Kaufpreisrate nicht fristgemäß begleicht.
Eine vorausschauende Vertragsgestaltung bewahrt vor bösen Überraschungen. Die Co-Investoren sollten alle denkbaren zukünftigen Entwicklungen durchdenken und dafür passende Regelungen treffen. Die Mitinvestoren sollten insbesondere mögliche Parameter und Fristen für einen Ausstieg vertraglich definieren. Ratsam sind in vielen Fällen Vorkaufsrechte, um den verbleibenden Investoren zu ermöglichen, die Anteile der ausscheidenden Partner zu übernehmen. Auch ein Vetorecht hinsichtlich der Veräußerung an Dritte ist denkbar.
Fazit: Club-Deals sind eine attraktive Option für größere Immobilienprojekte. Es sind einige rechtliche und operative Fallstricke zu beachten, die eine sorgfältige Vorbereitung erfordern, aber beherrschbar sind. Ratsam ist die professionelle Unterstützung durch erfahrene Spezialisten, die den Umsetzungsprozess begleiten. Ein funktionierendes Konstrukt eröffnet allen Mitinvestoren völlig neue Anlageperspektiven.
Das richtige Vorgehen
- Partner prüfen: Eine zentrale Voraussetzung sind gleichgerichtete Interessen aller Co-Investoren. Neben finanziellem Spielraum ist fachliche Expertise gefragt. Klarheit verschafft eine Einsicht in Vermögensbilanzen und ein Management Audit, der die Qualifikationen der Leitungsebene und ihr Zusammenspiel unter die Lupe nimmt.
- Pool-Vertrag vereinbaren: Hier ist Detailarbeit gefragt. Unbedingt zu vermeiden ist eine Regulierungspflicht. Zudem sind auch alle Szenarien zu regeln, in denen nicht alles nach Plan läuft. Dazu zählen die Bedingungen für einen Ausstieg sowie Vorkaufsrechte für Co-Investoren. Auch ein Veto-Recht bei der Veräußerung an Dritte ist ratsam.
- Absichtserklärung schließen: Bei Immobiliendeals sollten die Mitinvestoren mit potenziellen Veräußerern immer eine Absichtserklärung schließen. Nur so können sie sich für den Zeitraum der Detailprüfung des Investitionsobjektes den exklusiven Zuschlag sichern. Sonst könnte sich der Verkäufer zwischenzeitlich für eine andere Käufergruppe entscheiden.
Autor ist RA Alexander Pfisterer-Junkert von BKL Fischer Kühne + Partner.
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