6. September 2019, 10:00
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Kaufen oder mieten? Was lohnt wo im Düsseldorfer Speckgürtel

Wellste mech för et Läppke halde, denkt sich wohl so mancher Düsseldorfer, wenn er die städtischen Immobilienpreise sieht. Nicht ohne Grund zieht es immer mehr Menschen in den Speckgürtel der Rheinmetropole. Hier wollen viele die Gunst der Stunde nutzen und sich mithilfe der historisch niedrigen Zinsen und günstigen Baukredite den Traum vom Eigenheim erfüllen.

Speicher-Dock13 Medienhafen Duesseldorf in Kaufen oder mieten? Was lohnt wo im Düsseldorfer Speckgürtel

Gleichzeitig steigen aber auch die hiesigen Immobilienpreise. Da kommt schnell die Frage auf: Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt noch? Eine gute Überprüfung ist, Kaufpreis und Miete gegenüber zu stellen, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Auch im Umland hohe Mieten

Lange galt ein Kaufpreisfaktor um die 20 bis 24 als guter Indikator zu kaufen. Der Vergleichsfaktor ergibt sich, indem der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt wird. In der Betrachtung bleiben Miet- und Kaufnebenkosten sowie zukünftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der Immobilie unberücksichtigt.

In den A-Städten sind solche Angebote rar, vielmehr werden aktuell Immobilien zu mehr als das 30- und sogar 50-fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Dieses Niveau schwappt langsam auf die Speckgürtel der Metropolen über, wie der Full-Service Immobiliendienstleister McMakler in seiner aktuellen Analyse auch zum Düsseldorfer Umland für das erste Halbjahr feststellt.

„Je kleiner das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, desto eher rentiert sich der Immobilienkauf”

Von den 15 analysierten Düsseldorfer Speckgürtel-Regionen liegt nur eine unter dem Faktor 24. In Erkrath bezahlen Käufer im Schnitt 23,24 Jahresnettokaltmieten für eine Immobilie. Dicht dahinter kommen Velbert, Solingen, Dormagen und Heiligenhaus. Alle vier mit einem Kaufpreisfaktor zwischen 24 und 25.

Dabei sind Immobilien in den beiden direkt an Düsseldorf grenzenden Regionen Erkrath und Dormagen mit einem Kaufpreis von 2.464,33 €/m² und 2.633,48 €/m² und einer Durchschnittsmiete von 8,84 €/m² und 8,83 €/m² um einiges teurer als in Velbert, Solingen und Heiligenhaus, die im zweiten und dritten Ring um Düsseldorf liegen.

Hier kostet der Quadratmeter 2.071,42 Euro, 2.249,46 Euro und 2.286,60 Euro und die Mieten liegen im Schnitt bei 7,10 €/m², 7,60€/m² und 7,62 €/m².

Damit sind die drei die günstigsten Speckgürtel-Regionen, sowohl beim Kaufpreis als auch bei den Mieten. „Je kleiner das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, desto eher rentiert sich der Immobilienkauf. Allerdings sollten Interessenten auch auf andere Faktoren wie Lage, Infrastruktur und natürlich auch auf persönliche Vorlieben achten“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Meerbusch: Kaufpreise entwickeln sich dynamischer als die Mieten

Teuer wird es auf der linken Seite des Rheins, dort stehen die mit Abstand teuersten Immobilien im Düsseldorfer Speckgürtel – in Meerbusch kostet der Quadratmeter stolze 3.959,19 Euro. Auch bei den Mietpreisen ist Meerbusch mit 10,25 €/m² am teuersten. Das Problem: Die Kaufpreise haben sich dynamischer entwickelt als die Mieten.

Mit einem Kaufpreisfaktor von 32,17 ist Meerbusch auch das einzige Gebiet im Düsseldorfer Speckgürtel, das die 30er-Schallmauer durchbrochen hat. Mit einigem Abstand folgen Langenfeld, Haan und Mettmann, die jeweils einen Kaufpreisfaktor von 29,88, 28,14 und 28,06 aufweisen. Preislich unterscheiden sich die drei allerdings stark.

 

Seite 2: Wie Düsseldorf zu anderen A Städten im Preisvergleich liegt

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