Darf die Kurzzeitvermietung nachträglich verboten werden? Rechtsanwalt Philipp Takjas von McMakler klärt auf.
Wer sich eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, sollte sich intensiv mit der Teilungserklärung auseinandersetzen. Dabei ist die Inanspruchnahme eines Experten ratsam, denn die rechtliche Einordnung ist für Laien oft schwierig. Käufer sollten zum Beispiel wissen, dass einige Bestimmungen der Teilungserklärung unter Umständen im Nachhinein geändert werden können, auch ohne ihre Zustimmung. Ob die Eigentümergemeinschaft ohne Zustimmung des betroffenen Eigentümers die Vermietung seines Sondereigentums verbieten darf, hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 12.04.2019 entschieden (Az: V ZR 112/18).
In Zeiten des Niedrigzinses ist Wohneigentum beliebter denn je und wird für eine immer größere Zielgruppe zu einer realistischen Option. Wo die Wahl in ländlichen Regionen und kleineren Städten oft auf das Einfamilienhaus fällt, ist es in Großstädten eher die Eigentumswohnung. Das liegt nicht zuletzt daran, dass es schlichtweg zu wenig Baugrund für Einfamilienhäuser in den deutschen Metropolen gibt. Allerdings werden Wohnungen, besonders in den sieben A-Städten, auch gern als Anlageobjekt gekauft. Käufer sollten aber daran denken, dass der Kauf einer Eigentumswohnung immer mit dem Risikofaktor Miteigentümer verbunden ist. Wem was gehört und wer was darf, ist dabei in der Teilungserklärung des jeweiligen Mehrfamilienhauses festgelegt. Aber nicht jede Bestimmung der Teilungserklärung ist in Stein gemeißelt. Der BGH hat nun die Frage beantwortet, ob die kurzzeitige Vermietung von Sondereigentum verboten werden darf, ohne die Zustimmung aller Eigentümer und obwohl sie laut Teilungserklärung zuvor ausdrücklich erlaubt war.
Als Inhaber von Sondereigentum über die Rechtslage informieren
Das Urteil ist klar und deutlich: Nein, die kurzzeitige Vermietung, beispielsweise an Feriengäste, darf nicht durch die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft verboten werden. In dem Rechtsstreit ging es der Klägerin um die Untersagung der kurzzeitigen Vermietung durch die restlichen Eigentümer. Zuvor war diese Art der Vermietung ausdrücklich in der Teilungserklärung erlaubt, die übrigen Eigentümer störten sich aber daran, dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt waren. Eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung erlaubte, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentümer geändert wird. Davon machten die Eigentümer Gebrauch, dennoch urteilten die Richter im Sinne der Klägerin und erklärten das per Mehrheitsbeschluss eingeführte Verbot für ungültig.
BGH betont Zweckbestimmung der Immobilie
Grundsätzlich erlaubt eine Öffnungsklausel, dass vertraglich getroffene Vereinbarungen zu einem späteren Zeitpunkt geändert werden. Die Richter begründeten ihr Urteil aber mit der Zweckbestimmung der Immobilie, in die das Verbot eingreift und diese darf nicht ohne die Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Die Zweckbestimmung für eine Eigentumswohnung wird in der Teilungserklärung definiert und legt der Bezeichnung entsprechend fest, wofür das Sondereigentum genutzt werden darf. Im Fall der Klägerin war ihr Sondereigentum für Wohnzwecke bestimmt, wozu nicht nur die Eigennutzung und langfristige Vermietung, sondern auch die kurzzeitige Nutzungsüberlassung gehört. Weil die Veränderung der Nutzungsvorgaben maßgeblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat, ist die Zweckbestimmung ein mehrheitsfestes Recht. Deshalb darf sie nur mit der Zustimmung aller Eigentümer verändert werden, also auch des betroffenen Eigentümers.
Expertenrat einholen
Fazit: Die Teilungserklärung kann zwar einige Fallstricke enthalten und es lohnt sich für Käufer auf jeden Fall, einen Experten zu Rate zu ziehen, aber dem Willen der Mehrheit müssen sich Eigentümer nicht immer unterordnen. Deshalb ist es als Inhaber von Sondereigentum besonders wichtig, sich eingehend über die Rechtslage zu informieren und gegebenenfalls gegen schädliche Mehrheitsentscheidungen vorzugehen. Besonders wenn es um die Nutzungsart der Wohnung geht, darf nicht über den Kopf des Eigentümers hinweg entschieden werden. Ferner sollten Wohnungseigentümer bei der kurzen Vermietung auf lokale Regelungen achten. Beispielsweise können sogenannte Zweckentfremdungsverbote bestehen, die kurzzeitige Vermietungen von behördlichen Genehmigungen abhängig machen.
Autor Philipp Takjas ist General Counsel bei McMakler und Rechtsanwalt in Berlin.
Foto: McMakler
