7. November 2019, 05:38
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Vermietung an Feriengäste

Darf die Kurzzeitvermietung nachträglich verboten werden? Rechtsanwalt Philipp Takjas von McMakler klärt auf.

Philipp Takjas General-Counsel Fotorechte McMakler in Vermietung an Feriengäste

Philipp Takjas, McMakler

Wer sich eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, sollte sich intensiv mit der Teilungserklärung auseinandersetzen. Dabei ist die Inanspruchnahme eines Experten ratsam, denn die rechtliche Einordnung ist für Laien oft schwierig. Käufer sollten zum Beispiel wissen, dass einige Bestimmungen der Teilungserklärung unter Umständen im Nachhinein geändert werden können, auch ohne ihre Zustimmung. Ob die Eigentümergemeinschaft ohne Zustimmung des betroffenen Eigentümers die Vermietung seines Sondereigentums verbieten darf, hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 12.04.2019 entschieden (Az: V ZR 112/18).

In Zeiten des Niedrigzinses ist Wohneigentum beliebter denn je und wird für eine immer größere Zielgruppe zu einer realistischen Option. Wo die Wahl in ländlichen Regionen und kleineren Städten oft auf das Einfamilienhaus fällt, ist es in Großstädten eher die Eigentumswohnung. Das liegt nicht zuletzt daran, dass es schlichtweg zu wenig Baugrund für Einfamilienhäuser in den deutschen Metropolen gibt. Allerdings werden Wohnungen, besonders in den sieben A-Städten, auch gern als Anlageobjekt gekauft. Käufer sollten aber daran denken, dass der Kauf einer Eigentumswohnung immer mit dem Risikofaktor Miteigentümer verbunden ist. Wem was gehört und wer was darf, ist dabei in der Teilungserklärung des jeweiligen Mehrfamilienhauses festgelegt. Aber nicht jede Bestimmung der Teilungserklärung ist in Stein gemeißelt. Der BGH hat nun die Frage beantwortet, ob die kurzzeitige Vermietung von Sondereigentum verboten werden darf, ohne die Zustimmung aller Eigentümer und obwohl sie laut Teilungserklärung zuvor ausdrücklich erlaubt war.

Als Inhaber von Sondereigentum über die Rechtslage informieren

Das Urteil ist klar und deutlich: Nein, die kurzzeitige Vermietung, beispielsweise an Feriengäste, darf nicht durch die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft verboten werden. In dem Rechtsstreit ging es der Klägerin um die Untersagung der kurzzeitigen Vermietung durch die restlichen Eigentümer. Zuvor war diese Art der Vermietung ausdrücklich in der Teilungserklärung erlaubt, die übrigen Eigentümer störten sich aber daran, dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt waren. Eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung erlaubte, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentümer geändert wird. Davon machten die Eigentümer Gebrauch, dennoch urteilten die Richter im Sinne der Klägerin und erklärten das per Mehrheitsbeschluss eingeführte Verbot für ungültig. 

BGH betont Zweckbestimmung der Immobilie

Grundsätzlich erlaubt eine Öffnungsklausel, dass vertraglich getroffene Vereinbarungen zu einem späteren Zeitpunkt geändert werden. Die Richter begründeten ihr Urteil aber mit der Zweckbestimmung der Immobilie, in die das Verbot eingreift und diese darf nicht ohne die Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Die Zweckbestimmung für eine Eigentumswohnung wird in der Teilungserklärung definiert und legt der Bezeichnung entsprechend fest, wofür das Sondereigentum genutzt werden darf. Im Fall der Klägerin war ihr Sondereigentum für Wohnzwecke bestimmt, wozu nicht nur die Eigennutzung und langfristige Vermietung, sondern auch die kurzzeitige Nutzungsüberlassung gehört. Weil die Veränderung der Nutzungsvorgaben maßgeblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat, ist die Zweckbestimmung ein mehrheitsfestes Recht. Deshalb darf sie nur mit der Zustimmung aller Eigentümer verändert werden, also auch des betroffenen Eigentümers.

Expertenrat einholen

Fazit: Die Teilungserklärung kann zwar einige Fallstricke enthalten und es lohnt sich für Käufer auf jeden Fall, einen Experten zu Rate zu ziehen, aber dem Willen der Mehrheit müssen sich Eigentümer nicht immer unterordnen. Deshalb ist es als Inhaber von Sondereigentum besonders wichtig, sich eingehend über die Rechtslage zu informieren und gegebenenfalls gegen schädliche Mehrheitsentscheidungen vorzugehen. Besonders wenn es um die Nutzungsart der Wohnung geht, darf nicht über den Kopf des Eigentümers hinweg entschieden werden. Ferner sollten Wohnungseigentümer bei der kurzen Vermietung auf lokale Regelungen achten. Beispielsweise können sogenannte Zweckentfremdungsverbote bestehen, die kurzzeitige Vermietungen von behördlichen Genehmigungen abhängig machen.

Autor Philipp Takjas ist General Counsel bei McMakler und Rechtsanwalt in Berlin.

Foto: McMakler

Ihre Meinung



 

Versicherungen

Telefonica und Allianz starten Glasfaserprojekt in Deutschland

Der spanische Telekomkonzern Telefonica hat sich beim Glasfasernetz-Ausbau die Allianz als Partner an Bord geholt. Beide Konzerne sollen jeweils zur Hälfte am Gemeinschaftsprojekt beteiligt sein, teilten sie am Donnerstag in Madrid und München mit.

mehr ...

Immobilien

Seehofer will erschwerte Umwandlung von Mietwohnungen

Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) plant nun doch höhere Hürden für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das sieht ein neuer Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz vor, der der Deutschen Presse-Agentur vorliegt. Er soll voraussichtlich am kommenden Mittwoch vom Kabinett verabschiedet werden.

mehr ...

Investmentfonds

Ex-Wirecard-Manager wohl V-Mann von Geheimdienst in Österreich

Der frühere Wirecard-Manager Jan Marsalek war möglicherweise V-Mann des österreichischen Nachrichtendienstes. Einen V-Mann in einem Dax-Unternehmen zu platzieren, wäre ein Affront und könnte die deutsch-österreichischen Beziehungen belasten.

mehr ...

Berater

DKM 2020: digital.persönlich.erfolgreich

Der Umzug der DKM 2020 von der Messe Dortmund in die digitale Welt war ein voller Erfolg. Mit über 19.700* Messeteilnehmern verteilt auf 4 Messetage, 157 Ausstellern und mehr als 200 Programmpunkten bei Kongressen, Workshops, Roundtables und Speaker’s Corner hat die 24. Auflage der Leitmesse auch in der digitalen Version die Finanz- und Versicherungsbranche überzeugt.

mehr ...

Sachwertanlagen

Deutsche Finance mit 650-Millionen-Dollar-Closing in San Francisco

Der Asset Manager Deutsche Finance und SHVO Capital haben gemeinsam für ein institutionelles Joint Venture um die Bayerische Versorgungskammer den Gebäudekomplex „Transamerica Pyramid“ in San Francisco erworben.

mehr ...

Recht

Kauf bricht nicht Miete: Tipps für den Verkauf einer vermieteten Wohnung

Erst Vermieten, dann Verkaufen: Eine vermietete Wohnung zu verkaufen stellt Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Denn das bestehende Mietverhältnis wirkt sich nicht nur auf den Verkaufspreis aus, auch die Käuferzielgruppe ist eine andere als bei einem unvermieteten Objekt. Welche Besonderheiten Eigentümer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung beachten müssen, fassen die Experten des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler zusammen.

mehr ...