Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum sei eigentlich gut gemeint. Wirkung entfaltet die Vorgabe jedoch nur bedingt. Ein Gastbeitrag von Sebastian Fischer, Vorstand Primus Immobilien AG zum Thema „Nachverdichtung“.
Kennen Sie Gesetze, die eigentlich gut gemeint sind, in ihrer Wirkung aber völlig am Ziel vorbeischießen? Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist ein solches.
Der Berliner Senat hat eine ganz eigene Variante dazu geschaffen. Wer bestehende Wohnhäuser abreißt, um neuen und in vielen Fällen auch mehr Wohnraum zu schaffen, ist verpflichtet, für vergünstigte Ersatzflächen zu sorgen.
Typisch deutsche Regelung
„Für Ersatzwohnraum des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes darf keine höhere Nettokaltmiete verlangt werden als 7,92 Euro pro Quadratmeter monatlich“, heißt es in dem Gesetz. Dieses muss im Grundbuch eingetragen werden.
Die Botschaft lautet somit: Wer nachverdichtet, soll alten bezahlbaren Wohnraum im Neubau anbieten. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Projektentwickler jeglichen Wohnraum darüber hinaus zu einem höheren Preis vergeben wird. Wohlgemerkt, die 7,92 Euro sind in Stein gemeißelt, eine dynamische Progression ist in dem Gesetz nicht vorgesehen.
Guter Ansatz, schlechte Umsetzung
Als Projektentwickler rechne ich erfahrungsgemäß anders. Angenommen, ich kalkuliere konservativ mit 1.000 Euro je Quadratmeter für das Bauland und 3.000 Euro je Quadratmeter für Baukosten und Vermarktung. Dann veranschlage ich eine Marge von zehn bis zwölf Prozent – von der Marge gehen übrigens noch Zinsen und sonstige Ausgaben ab. Das sind weitere 500 Euro je Quadratmeter.
Dann weise ich die Wohnungen mit einem Verkaufspreis von 4.500 je Quadratmeter aus. Für einen Baupreis von 3.000 Euro bekommt man aktuell keinen Luxus, aber der ist ja ohnehin nicht gefragt.
Wer braucht schon Parkett, wenn es auch Laminatböden tun, anstatt einer Keramikbadewanne nimmt man ein Kunststoffbecken und anstatt Steinfliesen an den Wänden die wasserdichte Farbe vom Baumarkt. Bei der Deckenhöhe lassen sich sicherlich noch ein paar Zentimeter einsparen.
Ein Fiasko, besser als ein Negativzins
Wenn ich dann insgesamt gerechnet bei Kosten von 4.500 Euro eine der Wohnungen anschließend für 7,92 Euro /m2 vermieten soll, dann kommt der Erwerber auf einen Kaufpreisfaktor von 47 und eine unbereinigte Anfangsrendite von zwei Prozent. Das klingt zwar immer noch besser als ein Negativzins. Im Gesamten betrachtet ist es ein Fiasko.
Der von der Politik verordnete Billigwohnraum kann kaum mehr über die frei finanzierbaren Wohnungen quersubventioniert werden. Selbst, wenn der Projektentwickler die Wohnfläche verdoppelt, geht die Rechnung nicht mehr auf. Man müsste mit deutlich höheren, letztlich kaum plausiblen Mieten von 20 Euro und mehr in die Kalkulation gehen und Hilft damit nicht denjenigen, für die das Gesetz gedacht ist.
Betriebswirtschaftlicher Offenbarungseid
Die Politik möchte sich für einkommensschwache Menschen einsetzen. Doch die zunächst gut gemeinte Idee, dass der Abriss von maroden und ineffizienten Wohngebäuden an die Schaffung preisgebundener Neubauflächen gekoppelt wird, entpuppt sich als betriebswirtschaftlicher Offenbarungseid.
Durch die verpflichtende Ersatzwohnraumregelung wird insbesondere Neubau nicht gefördert, sondern ausgebremst. So zumindest interpretiere ich das Gesetz. Das ist insofern schade, weil sich die Politik doch offiziell für den Neubau einsetzen will – in Berlin und anderswo.
Foto: Primus Immobilien AG
