18. Januar 2020, 06:22
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Neues Finanzierungskonzept: Sorgenfrei im Alter

Viele Menschen möchten sich im Rentenalter Wünsche und Träume erfüllen. Die notwendigen Geldmittel stecken dabei oftmals im Eigenheim fest. Um sich mithilfe der Immobilie den Lebensabend zu finanzieren, gibt es gleich mehrere Möglichkeiten. Welche das sind und welche Vor- und Nachteile sie bieten, zeigt der Vergleich der Immobilienverkaufsmodelle.

Sorgenfrei in Neues Finanzierungskonzept: Sorgenfrei im Alter

Rund ein Fünftel der bundesdeutschen Bevölkerung befindet sich, gemäß Angaben des Statistischen Bundesamts (Destatis), im oder kurz vor dem Rentenalter. Durch neue Technologien und Errungenschaften im medizinischen Bereich wird sich der Anteil in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter steigern. In dem Zusammenhang haben sich die durchschnittliche Lebensqualität und der Gesundheitszustand älterer Bürger erheblich verbessert, weshalb Rentnerinnen und Rentner immer aktiver und unternehmungslustiger werden. Um einen solchen Lebensstil pflegen zu können, verwendet der Großteil der Senioren zusätzliche Einkunftsquellen. 

Dazu zählt etwa Immobilienvermögen: Laut einer Destatis-Studie besitzen knapp 60 Prozent der 55- bis 64-jährigen Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen ein Eigenheim, ab dem 80. Lebensjahr liegt der Wert immerhin noch bei fast 50 Prozent. Davon leben etwa 80 Prozent in Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften, ein Fünftel verfügt über eine Eigentumswohnung. Das Problem: Das Gros der Senioren mit Immobilienbesitz möchte die eigenen Wände im Lebensabend nicht mehr verlassen und kommt so nicht an das Immobilienvermögen heran. Im Alter trifft die Aussage, die Immobilie sei die beste Altersvorsorge, nicht mehr zu. „Man sitzt“ quasi auf dem Geld und kann es nicht nutzen.
Gleichzeitig sind die Chancen auf einen Kredit gering oder nur über verhältnismäßig niedrige Summen möglich. Somit wird es für viele Rentnerinnen und Rentner schwer, im Alter Reisen zu verwirklichen und Hobbys nachzukommen, die während des Berufslebens nicht möglich waren. Umso naheliegender erscheint die Veräußerung der eigenen Immobilie.

Mit der sogenannten Immobilienverrentung haben Menschen im Ruhestand die Möglichkeit, zusätzliche Einkünfte zu erhalten, ohne das Haus oder die Wohnung verlassen zu müssen. Hier gibt es unterschiedliche Varianten, zu den wichtigsten gehören die Verrentung mit einer einmaligen Auszahlung oder mit Monatsrente. Ersteres bietet etwa die HausplusRente GmbH. Dabei wird die Immobilie an einen Privatanleger veräußert, der dem Verkäufer im selben Zug ein Nießbrauchrecht einräumt. Somit darf die begünstigte Person gegen einen festgelegten Mietbetrag, der vom Verkaufspreis abgezogen wird, lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben. Erst mit dem Ableben erlischt das Nießbrauchrecht. Der Vorteil der Einmalzahlung besteht vor allem darin, dass diese nicht versteuert werden muss – so denn die zehn Jahre Spekulationsfirst überschritten ist. Allerdings trägt der Verkäufer etwaige die Instandhaltungskosten selber, eine Wertsteigerungspartizipation sowie Vererbungs- und Rückkaufsrechte gibt es nicht. Zudem besitzt er nur noch eine eingeschränkte Entscheidungsmacht, da die Immobilie den Eigentümer wechselt. Die Verkäufer müssen sich bei der Verrentung mit Einmalzahlung mit einem geringeren Gesamterlös gemessen am Marktpreis abfinden. 

Das Gros der Senioren möchte die eigenen Wände im Alter nicht mehr verlassen und kommt so nicht an das Immobilienvermögen

Bei der Verrentung mit einer monatlichen Zahlung, wie sie beispielsweise die Deutsche Leibrente anbietet, erhält der Verkäufer neben der Monatsrente eine Sofortzahlung und ein lebenslanges Wohnrecht bis zum Auszug. Die Miete wird anhand der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts ermittelt und reduziert die monatlichen Erlöse. Der klare Nachteil zur Einmalzahlung stellt die Steuerpflicht und die daraus resultierenden hohen Abgaben an den Staat dar. Außerdem geht die Entscheidungsmacht über das Objekt vollständig auf das Unternehmen über, das im Gegenzug für die Instandhaltung aufkommt. Wie beim zuvor genannten Modell ist der Verkäufer nicht an etwaigen Wertsteigerungen beteiligt und kann die Immobilie weder vererben noch zurückkaufen. Wie bei der Verrentung mit einmaliger Auszahlung wird der Gesamterlös im Monatsrentenmodell, verglichen mit marktüblichen Kursen, geringer sein. 

Der Werterhalt liegt beim Vollverkauf der Immobilie entsprechend bei 100 Prozent und ist steuerfrei – auch hier ist die zehnjährige Spekulationsfrist zu beachten. Doch mit der vollständigen Veräußerung des Hauses oder der Eigentumswohnung müssen die Verkäufer das gerade erhaltene Kapital in den Kauf einer neuen Immobilie, etwaige Sanierungsarbeiten oder in die Miete einer neuen Bleibe investieren. Des Weiteren besteht im Regelfall kein Rückkaufsrecht – auch an möglichen Wertsteigerungen wird der Verkäufer nach dem Eigentümerwechsel nicht weiter partizipieren. 
Vergleicht man die Immobilienverrentungsmodelle und den Vollverkauf von Haus oder Wohnung miteinander, fällt zunächst auf: Außer der unmittelbaren finanziellen Entlastung schwingen einige Nachteile beim Verkauf oder Verrentung des Eigenheims mit. Neben dem Wechsel des Eigentums profitieren die Begünstigten nicht mehr von Wertsteigerungen der Immobilien, der Rückkauf von Haus oder Wohnung ist nur in Ausnahmefällen möglich. Zudem bleibt am Ende wenig für die Kinder und Enkelkinder übrig, da das gewonnene Kapital für den Lebensunterhalt ausgewendet werden muss. Zudem liegen die erzielbaren Erträge im Falle der Verrentung deutlich unter Immobilienmarktniveau. 

Der Verkäufer erhält neben der Monatsrente eine Sofortzahlung und ein lebenslanges Wohnrecht bis zum Auszug

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung im Alter versilbern und im selben Zug die Zügel in der Hand behalten möchte, findet mit dem Modell des Hamburger Anbieters Wertfaktor eine mögliche Lösung. Beim sogenannten Teilverkauf veräußert der Verkäufer bis zu 50 Prozent seiner Immobilie – bei Bedarf auch etappenweise – und darf sie für ein monatliches Nutzungsentgelt weiter bewohnen. Dem Verkäufer wird dabei ein grundbuchlich gesichertes Nießbrauchrecht für den von Wertfaktor erworbenen Teil eingeräumt. Er erhält eine oder mehrere Auszahlungen, die jeweils nicht steuerpflichtig sind. Dabei bleibt der Verkäufer Miteigentümer und verfügt weiterhin über die komplette Entscheidungsmacht, muss demnach auch wie bisher für Instandhaltungsarbeiten aufkommen. Als stiller Miteigentümer übernimmt das Unternehmen die Kaufnebenkosten für den Teilerkauf – rund zehn Prozent des Kaufpreises. Der Verkäufer kann sein Nießbrauchrecht aufgeben, wann er möchte – bei Auszug zum Beispiel. Nachdem es erloschen ist, wird der Gesamtverkauf – in Regie von Wertfaktor – eingeleitet. 

Bei Bedarf lässt sich die Immobilie zum Marktpreis zurückkaufen oder die Anteile an die Nachkommen weitervererben

Im Gegensatz zur Verrentung und Vollverkauf bietet das Teilverkaufsmodell von Wertfaktor die Möglichkeit, an Wertsteigerungen des Eigenheims weiterhin teilzuhaben. Bei Bedarf lässt sich die Immobilie vollständig zum Marktpreis zurückkaufen oder die Anteile sowie das Rückkaufsrecht an die Nachkommen weitervererben. Gemessen am Marktwert beträgt der Gesamterlös für den Verkauf von Haus oder Wohnung rund 85 Prozent und mehr. Da die Verkäufer von möglichen Wertsteigerungen der Objekte profitieren, kann dieser Wert sogar auf über 100 Prozent anwachsen. 
Ein optimales, allgemeingültiges Modell für jedermann gibt es derzeit nicht. Viel mehr kommt es hier auf die individuellen Lebensumstände an: Bei Auswahl des Modells spielen etwa spezielle Wünsche, der kurz- oder langfristige Geldbedarf und das Alter des Betreffenden eine wichtige Rolle. Außerdem möchten viele Rentnerinnen und Rentner ihren Kindern und Großkindern nach dem Ableben etwas zurücklassen. Allerdings bestehen je nach Modell deutliche Unterschiede in puncto Werterhalt.

Seite zwei: Unterschiedliche Immobilienverkaufsmodelle im Vergleich

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