US-Immobilienmärkte: Zwischen Double-Dip und Dynamik

Die jüngste Eintrübung der konjunkturellen Aussichten sowie das extrem geringe Zinsniveau für Anleihen lassen erwarten, dass moderne effiziente, von bonitätsstarken Mietern belegte Immobilien (Core-Objekte) aktuell im Fokus der Investoren stehen werden. Das Interesse an Immobilien mit Wertschöpfungspotenzial (Value-Add-Segment) wird aufgrund der gestiegenen gesamtwirtschaftlichen Risiken dagegen tendenziell zurückgehen. Wenngleich der US-Beschäftigungsmotor über den gesamten Arbeitsmarkt betrachtet stottert, wurden in büroaffinen Branchen in den letzten Monaten doch zusätzliche Arbeitsplätze geschaffen.

Die Erholung auf dem US-Anlagemarkt seit Sommer 2010 basiert auf der Stabilisierung der Mietmärkte, der geringen Verzinsung der Investmentalternative Staatsanleihen, Inflationsängsten – im Extremfall auch Ängsten vor einem Staatsbankrott – sowie der deutlichen Verbesserung der Finanzierungsbedingungen (CMBS-Markt am Jahresanfang zwischenzeitlich wieder im Gang, Versicherungen als Immobilienfinanzierer).

Das alles lässt Immobilien-Investitionen in den USA wieder attraktiv erscheinen und hat dazu beigetragen, dass große Einzel- und Portfolio-Transaktionen gegenüber 2009 stark zugenommen haben. Begünstigt wird dieser Aufschwung auch dadurch, dass sich das Angebot an Investmentmöglichkeiten seit Anfang 2010 sukzessive von Quartal zu Quartal ausgeweitet hat.

Die Flächennettoabsorption war daher in der Mehrzahl der US-Büromärkte in den vergangenen Quartalen positiv. Dies betraf jedoch in erster Linie Bürogebäude der obersten Qualitätsstufe (Class A), während im Segment der Flächen gehobener Qualität (Class B) der Leerstand aufgrund Flächenfreisetzungen weiter angestiegen ist. Eine Expansion ihrer Büroflächen nahmen zuletzt insbesondere Unternehmen aus dem Hightech- und Energiesektor sowie Finanzdienstleister inklusive Banken vor.

Die Leerstandsquote in den USA ist nichtsdestotrotz seit Herbst 2010 stetig gefallen – von 18,9 auf knapp über 18 Prozent Mitte 2011. Zuletzt verzeichneten etwa drei Viertel aller Bürostandorte einen Abbau des immensen Leerstandsberges, wobei in den zentralen Geschäftsvierteln prozentual weniger Büroflächen zur Anmietung zur Verfügung stehen als in den peripheren Bürolagen (Leerstandsquoten von etwa 15 Prozent versus 20 Prozent).

Seite 4: Stabilisierung der Büromieten

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