Die verschiedenen Segmente und Investitionsmöglichkeiten im Schweizer Immobilienmarkt verdienen eine differenzierte Betrachtung. Aus ausländischer Sicht bieten Schweizer Immobilien interessante risikoadjustierte Renditen und einen soliden Ausblick.
Der Schweizer Immobilienmarkt lässt sich im Prinzip in folgende Marktsegmente einteilen: Wohneigentum, Gewerbeimmobilien und Mietwohnungen. Die Nachfrage nach Wohneigentum wurde und wird seit 2013 durch die von der Eidgenössischen Finanzaufsicht FINMA eingeführte, strikte Regulierung der nötigen Eigenmittel eingedämmt. Dass die Preise für Wohneigentum dennoch steigen, erklärt sich durch die niedrige Bautätigkeit.
Der Markt für Büroimmobilien entwickelt sich nach kurzer Durststrecke wieder leicht positiv. Diese Entwicklung gründet auf dem robusten Wirtschafts- und Beschäftigtenwachstum. Das Retailsegment befindet sich dagegen mitten in einem anhaltenden Strukturwandel – der Onlinehandel gewinnt auch in der Schweiz laufend Marktanteile zulasten des stationären Handels. Dieser Umstand zieht eine tiefere Nachfrage nach Verkaufsflächen nach sich, wobei sich die Situation je nach Lage und Gütersegment durchaus unterschiedlich gestaltet.
In der Schweiz wird die Nachfrage nach Wohneigentum durch die strikte Regulierung der nötigen Eigenmittel eingedämmt
Die wohl größte Herausforderung im Schweizer Immobilienmarkt hält im Moment der Mietwohnungsmarkt mit einem nicht zu leugnenden Überangebot bereit. Gemäß den Prognosen der Zürcher Kantonalbank beträgt die Nettozuwanderung (Einwanderung in die Schweiz minus Auswanderung aus der Schweiz)n im Jahr 2019 circa 56.000 Personen und für das kommende Jahr 57.000 Personen. Dies entspricht in etwa den Zahlen der vergangenen Jahre und deutet auf ein relativ konstantes Nachfragewachstum auf dem Wohnimmobilienmarkt hin. Damit liegt man aber immer noch deutlich unter dem Niveau der Jahre 2013/14 von rund 80.000 Zugewanderten.
Die Zahl der leeren Mietwohnungen ist in der Schweiz seitdem aufgrund einer hohen Bautätigkeit in diesem Segment jedes Jahr angestiegen. Um das entstandene Ungleichgewicht auszugleichen, müsste die Wohnbautätigkeit gedrosselt werden. Anzeichen dafür gibt es inzwischen: Die Zahl der Baubewilligungen geht klar erkennbar zurück. Im Verlauf der vergangenen zwölf Monate wurden so wenig Baubewilligungen für Wohnungen erteilt wie zuletzt im Jahr 2010. Insgesamt steigen die Leerstände jedoch erst einmal weiter an – und die Problematik des Angebotsüberhangs bleibt insbesondere außerhalb von Zentren wie Zürich, Basel oder Lausanne bestehen.
Auf der Suche nach Rendite heizen institutionelle Anleger die Nachfrage im Mietsegment deutlich an. Begleiterscheinung ist eine steigende Professionalisierung des Immobilienmarkts – wie mnen des Schweizer Bundesamts für Statistik belegen. Waren im Jahr 2000 noch 57 Prozent der Mietwohnungen in privater Hand, so ist dieser Anteil bis zum Jahr 2017 auf 49 Prozent gefallen (sogar auf 39 Prozent, wenn nur die neu gebauten Mietwohnungen ab 2000 berücksichtigt werden).
Schweizer Pensionskassen sind starke Nachfrager
Als gewichtige Akteure im Immobilienmarkt treten auch Schweizer Pensionskassen auf, weil sie die wichtigsten Vermögensposten der Schweizer, die Gelder der beruflichen Vorsorge aus der sogenannten zweiten Säule, anlegen. Insgesamt verwalten die Schweizer Pensionskassen heute rund 770 Milliarden Franken (Quelle: Schweizer Bundesamts für Statistik).
Die Immobilienquote an diesem Gesamtvermögen beträgt rund 25 Prozent – also 193 Milliarden Franken. Gemäß unseren Schätzungen entspricht dies heute rund zwölf Prozent vom investierbaren Schweizer Immobilienmarkt (vor allem Mietwohnungen und Geschäftsflächen).
Vor zehn Jahren betrug die Immobilienquote noch 18 Prozent. Der Anteil der im Direktbesitz gehaltenen Immobilien am Gesamtvermögen ist bei den Schweizer Pensionskassen seit Jahren recht konstant. Laufend ausgebaut haben die Schweizer Pensionskassen dagegen in den vergangenen Jahren ihren Anteil an indirekten Immobilienanlagen – sowohl bei börsennotierten als auch bei nicht-börsennotierten Immobilienfonds. Der Anstieg auf das heutige Niveau kann den vorteilhaften absoluten und relativen Rendite-Risiko-Eigenschaften von Schweizer Immobilienanlagen sowie den kontinuierlich gesunkenen Zinsen zugeschrieben werden.
Im Kennzahlenvergleich weisen Schweizer Immobilien im Vergleich zu den anderen Anlageklassen über den Zeitraum der vergangenen zwölf Jahre nicht nur höhere, sondern sogar die höchsten Sharpe Ratios auf (risikoadjustierte Renditen). Es liegt bei 0,86 für die börsennotierten Immobilienfonds im Schweizer Immobilienfonds-Index (plus 5,3 Prozent Rendite p.a.), für die Immobilien-Anlagestiftungen bei 10,1 (KGAST-Index, Rendite 5,4 Prozent p.a.) und für direkte Immobilieninvestitionen bei 2,27 (SWX IAZI Investment-Real-Estate-Price-Index, Rendite 7,5 Prozent p.a.). Die beiden letztgenannten Indizes bündeln allerdings nicht liquide Basiswerte. Es erfolgt eine Mark-to-Model-Bewertung; daher sind die ermittelten Sharpe Ratios mit erheblicher Vorsicht zu genießen.
Neben attraktiven risikoadjustierten Renditen weisen Immobilienanlagen auch noch tiefe Korrelation zu anderen Anlageklassen auf und erhöht den Kaufanreiz unter Diversifikationsgesichtspunkten zusätzlich. Aktuell rückt mit der Aussicht auf stabile oder gar sinkende Leitzinsen der Europäischen Zentralbank eine Zinswende auch in der Schweiz in weite Ferne. Damit bleiben Immobilieninvestitionen höchstwahrscheinlich ein attraktiver Renditelieferant. Eine weitere positive Eigenschaft, die dafür sorgt, dass die Nachfrage nach Immobilienanlagen im aktuellen Niedrigzinsumfeld hoch bleibt, ist die durchschnittliche und relativ konstante Netto-Cashflow-Rendite, die je nach Immobilientyp zwischen drei und vier Prozent liegt.
Schweizer Immobilien kommen für einen ausländischen Investor infrage, um seinen „Home Bias“ (Heimmarktneigung) zu reduzieren. Um Schweizer Immobilienexposure aufzunehmen, eignen sich hierzu vor allem indirekte börsennotierte Immobilienanlagen – also börsennotierte Immobilienfonds oder -aktien. Auch ausländische Investoren dürften die jüngste Konsolidierung genutzt haben, um auf leicht tieferem Niveau Zukäufe zu tätigen. Ende Juni sind der Immobilien-Fonds-Index SWIIT (SXI Real Estate Funds Broad Total Return in CHF) und der Immobilien-Aktien-Index REAL (SXI Real Estate Shares Broad Total Return in CHF) gar auf neue Höchststände gestiegen. Damit haben sich allerdings auch die Bewertungen erhöht. Von der anhaltenden Leerstandsproblematik sind die börsennotierten Immobilienfonds oder -aktien aufgrund der überdurchschnittlichen Lagequalität der Immobilien in den bestehenden Portfolios weiterhin weniger stark betroffen als der Gesamtmarkt. Generell sprechen die günstigen Rendite-/Risiko-Eigenschaften auch im internationalen Vergleich für die Schweizer Immobilien.
Autor Kristijan Faltak ist Produktspezialist für Schweizer Immobilien bei Swisscanto Invest in Zürich und Chartered International Investment Analyst (CIIA) und Charterer Alternative Investment Analyst (CAIA).
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