Im Frühjahr, als sich Corona weltweit breit gemacht hat und sowohl das Privatleben als auch die Wirtschaft in den Lockdown geschickt wurden, waren sich die meisten Experten einig: Der Boom am Immobilienmarkt ist vorbei. Heute weiß man es besser. Weder die Mieten noch die Preise für Wohnimmobilien sind zurückgegangen. Im Gegenteil: In den Ballungsräumen steigen Kaufpreise und Mieten weiterhin kräftig an.
Doch trotz oder gerade wegen der boomenden Immobilienmärkte wird die Suche nach interessanten Anlagemöglichkeiten immer schwieriger. Eine einfache Buy-and-hold-Strategie zahlt sich immer weniger aus. Die Häuser- oder Wohnungspreise sind in den vergangenen Jahren rasant gestiegen, sodass der Erwerb von Bestandsimmobilien immer teurer wurde. Zwar legten gleichzeitig auch die zu erzielenden Mieteinnahmen deutlich zu, aber eben nicht so stark, wie die Kaufpreise. Daher sinken die zu erzielenden Erträge eines Buy-and-hold-Investments seit Jahren sukzessive. Die Renditen traditioneller Investitionen in schlüsselfertige Immobilien in zentralen Lagen bekannter Metropolen erreichen heute kaum mehr drei Prozent.
Eine Anlagealternative für risikobewusste Anleger bieten Finanzierungsvehikel, bei denen Anleger wesentlich früher in die Wertschöpfungskette eines Immobilienprojekts einsteigen – nämlich schon dann, wenn das gesamte Projekt ganz am Anfang steht. Ein wesentlicher Teil der Wertentwicklung einer Immobilie findet nämlich während der Projektenwicklungsphase statt und nicht während der Betriebsphase. Das Geld der Anleger fließt mittels z.B. Nachrangdarlehen oder anderer Finanzierungsformen direkt an Bauträger oder Projektierer. Diese finanzieren mit diesem sogenannten Mezzanine-Kapital die Kosten, die beim Grundstückskauf, bei der Planung des Objekts, bei der Erlangung der Baugenehmigungen oder während der eigentlichen Bauphase entstehen.
Vorteil für den Bauträger oder Projektierer: Er muss einen geringeren Teil Eigenkapital für die Gesamtfinanzierung einsetzten, damit hat er einen größeren finanziellen Spielraum, um mehr Immobilienprojekte gleichzeitig zu finanzieren und somit mehr Ertragsquellen für sich zu nutzen.
Höhere Renditen durch Mezzanine-Finanzierung
Diese Form der Immobilienbeteiligungen war früher ausschließlich institutionellen Anlegern vorbehalten, wird jetzt aber zunehmend auch privaten Investoren zur Verfügung gestellt. Mit diesen Mezzanine-Finanzierungen, die in Form von AIFs, Vermögensanlagen oder über Crowd Investing Geld einsammeln, lassen sich attraktive Renditen in Form von Zinsen erzielen. Außerdem ergeben sich aus der Projektentwicklung für den Anleger sehr attraktive Laufzeiten. Die höhere Verzinsung von derzeit bis zu sechs Prozent ist die Risikoprämie dafür, dass der Anleger bereit ist, höhere Risiken zu tragen. Besonders wichtig ist es hier also, vorab die Angemessenheit und Geeignetheit der Produkte individuell für den einzelnen Anleger bei der Vermittlung oder Beratung festzustellen.
Bei Jung, DMS & Cie. sind Immobilienfinanzierungen über Nachrangdarlehen, Finanzierungsfonds und Projektentwicklungsfonds für Privatanleger verfügbar. Wir sehen hier dann kein übermäßiges Risiko, wenn eine entsprechende Marktexpertise und ein sorgfältiger Due-Diligence-Prozess der Anbieter, Bauträger oder Projektierer vorliegt. Daher arbeiten wir nur mit ausgewählten und von uns vorher geprüften Anbietern zusammen.
Bisher verzeichneten wir mit diesen Beteiligungsangeboten keinen einzigen Ausfall, beobachten aber eine hohe Wiederinvestitionsquote der Anleger. Das liegt aber nicht nur an den höheren Renditen. Ein weiterer, sehr geschätzter Vorteil für Anleger sind die relativ kurzen Laufzeiten von ein bis sechs Jahren bei Planungs- und Entwicklungsprojekten, oder Neubauprojekten.
