Mietendeckel in Berlin: Immer mehr Kleinvermieter stoßen Eigentumswohnungen ab

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Wer aktuell an Berlin denkt, kommt um das Thema Mietendeckel nicht herum. Ob diese Maßnahme der Politik wirklich hilft, die Mietkosten in der Hauptstadt zu senken, daran scheiden sich die Geister. Eine These ist, dass der Berliner Mietendeckel forciert, dass immer mehr Vermieter – insbesondere Kleinvermieter – ihre Eigentumswohnungen verkaufen statt günstiger, also gedeckelt, weiter zu vermieten.

In einer Online-Umfrage[1] hat der in Berlin ansässige Hybridmakler McMakler (www.mcmakler.de) in Erfahrung gebracht, was an diesem Szenario dran ist.

Vorweg gilt festzuhalten, dass zum Thema Berliner Mietendeckel noch nicht das letzte Wort gesprochen ist. Noch steht die wegweisende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes aus. Mit dieser kann aber erst im ersten Halbjahr 2021 gerechnet werden. Dennoch sind Vermieter dazu angehalten, den Mietendeckel seit 23. November 2020 umzusetzen. Dabei zeigen sich verschiedene Herangehensweisen. Eine davon ist der Verkauf.

Weniger Angebot

„Angesichts der jetzt für die nächsten fünf Jahre festgeschriebenen Höchstmiete macht sich bereits bemerkbar, dass weniger Mietwohnungen in Berlin angeboten werden. Viele private Vermieter machen sich Gedanken, ob sich der Aufwand, die Wohnung zu vermieten, überhaupt noch lohnt. Davon betroffen sind vor allem Kleinvermieter in den höherpreisigen Lagen. Immerhin jeder zweite unserer Berliner Makler bestätigt, dass die Angebotszahlen von Eigentumswohnungen steigen“, erklärt Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler.

Warten auf die Gerichte

Ein genauerer Blick zeigt, inwieweit sich das Angebot vergrößert. 60 Prozent der Makler berichten von circa zehn Prozent mehr Eigentumswohnungen auf dem Markt. Gut jeder dritte Befragte beobachtet ein wachsendes Angebot um 20 Prozent. Jeder zehnte Makler bestätigt sogar eine um 30 Prozent erhöhte Auftragslage bei Eigentumswohnungen in Berlin. „Das sind schon deutliche Zeichen, auch wenn einige Vermieter noch abwarten, was nächstes Jahr vor Gericht entschieden wird. Wir gehen davon aus, dass der Markt in den nächsten Monaten dementsprechend volatil bleibt“, sagt Klauser.

Eigentumswohnungen warten nicht lange auf Käufer

Grundsätzlich zeigt sich, dass Eigentumswohnungen in Berlin nicht lange auf Käufer warten müssen. Innerhalb eines halben Jahres ist beinahe jede Wohnung verkauft. Ein Blick auf die Details zeigt, dass die Mehrzahl der Wohnungen bereits drei Monate nach Inserierung den Besitzer wechselt. In 50 Prozent der Fälle wird innerhalb von zwei bis drei Monaten ein Käufer gefunden, in zehn Prozent der Aufträge sogar innerhalb der ersten ein bis zwei Monate. In 20 Prozent der Fälle dauert es drei bis vier Monate, bis die Immobilie verkauft ist. Bei jeweils zehn Prozent der Vermittlungen benötigt der Verkaufsprozess vier bis fünf beziehungsweise fünf bis sechs Monate.

Von langen Vermarktungszeiten wie sie in ländlichen Regionen eher die Regel sind, ist Berlin weit entfernt. Berlin wächst weiter, nicht nur was die Bedeutung als Wirtschaftsstandort, sondern auch was die Bevölkerungszahlen angeht. Entsprechend schnell lassen sich Eigentumswohnungen vermitteln. Wohneigentum ist begehrt, ungeachtet ob Rand- oder Innenstadtlage.

Schwemme von Eigentumswohnungen in Hotspots

„Eigentumswohnungen schwemmen vor allem dort auf den Markt, wo Wohnen vor Einführung des Mietendeckels bereits teuer und attraktiv war – in den Berliner Hotspots mit großem, gut saniertem Altbaubestand wie Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg. Dadurch, dass die Mieten jetzt gedeckelt werden, ist es für Immobilieneigentümer nicht mehr lukrativ dort zu vermieten. Auch bei einer nachweislichen Modernisierung kann sich die per Gesetz erlaubte Obergrenze von 9,80 €/m² Kaltmiete maximal um 1,00 €/m² erhöhen. Das ist für viele nicht mehr rentabel“, sagt der Immobilienexperte von McMakler.

Viele hochpreisige Objekte in Berlin-Mitte auf dem Markt

Auffallend viele höherpreisige Wohnungen, das berichtet gut die Hälfte der Makler, werden im Bezirk Mitte zum Verkauf angeboten. Jeder fünfte Makler macht ähnliche Beobachtungen für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg. „Auch in Trendvierteln der Vergangenheit, Wilmersdorf-Charlottenburg, den Trendvierteln der Gegenwart, Kreuzberg-Friedrichhain, und den eventuell zukünftigen Trendvierteln wie Treptow-Köpenick, verzeichnen unsere Makler jeweils zehn Prozent mehr höherpreisige Eigentumswohnungen auf dem Markt. Dieser Trend wird sich fortsetzen, erst recht, wenn das Bundesverfassungsgericht den Beschluss im nächsten Jahr nicht kippt“, erklärt Matthias Klauser von McMakler.

[1] Die Online-Umfrage wurde von McMakler unter 247 Maklern des Unternehmens im Oktober 2020 durchgeführt.

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