Corona-Lockdown: Urteil zur Anpassung der Gewerberaummiete

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Das Oberlandesgericht Dresden hat eine richtungsweisende Entscheidung getroffen im Hinblick auf die Möglichkeit einer der Mietanpassung im Gewerberaummietrecht für den Fall, dass ein staatlich verordneter Lockdown erfolgt.

Die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht  Helene-Monika Filiz, Präsidentin des VBMI – Verband Deutscher Anwälte für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel verweist dazu auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden vom 24.02.2021 zum Urteil Az. 5 U 1782/20.

Reduzierung der Kaltmiete rechtens

Das OLG entschied in der am 24.02.2021 verkündeten Entscheidung, dass „eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 Prozent sei gerechtfertigt (sei), weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe“. Das OLG führte aus, dass es in dem konkret entschiedenen Falle angemessen sei, die Belastung gleichmäßig unter den Vertragspartnern zu verteilen. 

Das Gericht gab somit einer Einzelhändlerin teilweise  Recht. Die Frau hatte die Miete für den Monat April 2020 nicht gezahlt, weil sie in der Zeit vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 ihr Geschäft wegen der sächsischen Corona-Schutzverordnung nicht öffnen konnte.

Sie vertrat die Meinung, dass sie die Miete müsse für den Zeitraum der Schließung auf Null reduziert werden und berief sich dabei vor allem auf einen Mangel des Mietobjektes. Dagegen klagte die zuständige Grundstücksverwaltung als Eigentümer. Das Landgericht Chemnitz hatte die Frau zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt. Dagegen ging sie am OLG in Berufung. 

Die Richter des Oberlandesgericht Dresden erkannten dahin, dass bei einer staatlich verordneten Schließung von Geschäften von einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ auszugehen sei, „welche eine Anpassung des Vertrages dahin auslöse, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert“ wird. Gegen das Urteil kann nun Revision eingelegt werden.

Ob mit diesem Urteil an Rechtssicherheit gewonnen ist, ist fraglich.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen zum Baurecht auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI – Verband Deutscher Anwälte für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. – www.VBMI-Anwaltsverband.de  – verwies.

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