Preisexplosion bei Logistik-Immobilien: 30-fache Jahresmiete

Logistik-Immobilie mit LKWs davor
Symbolbild

Die Spitzenrendite bei Transaktionen mit Logistik-Immobilien ist 2020 auf ein Allzeittief von 3,5 Prozent gefallen, an Top-Standorten zuletzt sogar noch darunter. Das berichtet das Bewertungsunternehmen Heid Immobilien GmbH. Trotzdem rechnet es mit weiter steigenden Marktbewertungen.

Logistik-Immobilien erzielten 2020 mit einem Transaktionsvolumen von 7,9 Milliarden Euro ein Plus von 5,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre, berichtet Heid Immobilien. Die sogenannte Spitzenrendite, also die anfängliche Mietrendite beim Erwerb erstklassiger Objekte, sei dabei auf ein Allzeittief von 3,5 Prozent gefallen. „Da Mietsteigerungen jedoch absehbar sind, dürften sich laut Gutachtern die Marktbewertungen für Logistikimmobilien weiter erhöhen“, so die Mitteilung.  

Heid zufolge ist die Rendite allein im vierten Quartal in allen Top-8-Standorten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart – sogar auf 3,35 Prozent gesunken. Das entspricht Kaufpreisen in Höhe der 30-fachen Jahresmiete. „Durch Megatrends wie die Zunahme von E-Commerce stellen Logistik-Immobilien aber auch 2021 resiliente Investments dar“, prognostiziert André Heid, zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsführer von Heid Immobilienbewertung.

Auch im Krisenjahr 2020 ging die positive Entwicklung des Segments Logistik-Immobilie den Angaben zufolge weiter und stellt damit die absolute Ausnahme unter den gewerblichen Immobilien-Assetklassen dar. Mit einem Flächenumsatz von 5,3 Millionen Quadratmetern folgte dem erfolgreichen Jahr 2019 demnach ein weiteres Rekordjahr. Die insgesamt 7,9 Milliarden Euro Transaktionsvolumen 2020 stellen das zweithöchste Ergebnis der letzten zehn Jahre dar. Im Gegensatz zum Rekordjahr 2017, als das Transaktionsvolumen durch eine Reihe von prominenten Portfoliotransaktionen nach oben geschraubt wurde, dominierten 2020 mit fünf Milliarden Euro die Einzeltransaktionen. Der Mitteilung zufolge ist das ein Wert, der ebenfalls einen neuen Rekord darstellt.

„Treibende Kraft E-Commerce“

André Heid stellt fest: „Treibende Kraft hinter diesen Entwicklungen ist allen voran der Megatrend E-Commerce. Laut aktuellen Marktbeobachtungen machten Nutzer aus dem E-Commerce 2020 schon rund 20 Prozent des Gesamtumsatzes aus. So ist trotz rezessiver Entwicklung in der Industrie auch in Zukunft mit stabiler bis wachsender Nachfrage nach Logistik-Immobilien und Bauland zu rechnen.“

Der Logistikboom spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider. Die Mieten stiegen 2020 den Angaben zufolge besonders außerhalb der Top-Standorte, da dort die Grundstückpreise günstiger und damit gerade für Neubauten attraktiver sind. Deutschlandweit gebe es für Logistik-Immobilien kaum noch Mietpreise von unter vier Euro pro Quadratmeter. Bei den Spitzenmieten ist das Wachstum hingegen vergleichsweise niedrig. Mit einem Plus von 0,3 Prozent stieg die Miete in den Top-Standorten innerhalb der ersten drei Quartale auf 6,29 Euro pro Quadratmeter. Wenige Neuvermietungen aufgrund eines akuten Mangels an Bauland, welcher zu weniger Neubauten in den Toplagen führte, sei die Hauptursache für das Ausbleiben eines höheren Mietanstiegs. Von einem allgemeinen Rückgang an Neubauten könne jedoch nicht die Rede sein. Die zehn größten Deals in 2020 waren demnach allesamt Neubauten. Diese werden jedoch hauptsächlich fernab der Toplagen realisiert.

„Die Marktwerte von Logistik-Immobilien werden voraussichtlich auch in den kommenden Jahren trotz des Rekordtiefs bei den Renditen stetig steigen. Dafür sorgt die zunehmende Nachfrage, die auf ein immer niedriger werdendes Angebot vor allem in den Top-Städten stößt. Daher sind weiter steigende Mieten absehbar. Zudem kann angenommen werden, dass bei der Projektierung von kleinteiligeren, innerstädtischen Logistikimmobilien durch den krisenbedingten Leerstand anderer gewerblicher Immobilien durch Umwandlung künftig ein klar positiver Trend zu erkennen sein wird. Alles in allem werden Logistik-Immobilien auch weiterhin resiliente Investments darstellen“, prognostiziert André Heid.

Foto: Shutterstock

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