Privatanleger halten offenen Immobilienfonds die Treue

Von links: Dr. Christine Bernhofer (Swiss Life), Klaus Niewöhner-Pape (Industria), Michael Schneider (Intreal), Ulrich Steinmetz (DWS).

Im Jahr 2020 verzeichneten offene Immobilienfonds kaum Kündigungen von Privatanlegern und weiterhin Mittelzuflüsse auf hohem Niveau, die trotz eines Knicks im Früjahr nur leicht niedriger als im Vorkrisenjahr 2019 lagen. Auf 2021 blicken die Fondsanbieter verhalten optimistisch.

Dies sind die Kernergebnisse einer gemeinsamen Online-Pressekonferenz der Immobilienfonds-Anbieter Swiss Life Asset Managers, Industria Wohnen, Intreal und DWS Grundbesitz. Weitere Ergebnisse: Das Renditeniveau ist 2020 stabil im positiven Bereich geblieben. Der Umfang der Mietausfälle hängt von der Nutzungsart ab, ist jedoch insgesamt gering. Dies gilt vor allem für Wohnimmobilien. Trotz der bislang geringen Auswirkungen herrscht Konsens, dass die Krise noch nicht überstanden ist und dass sich Krisenfolgen auch noch 2021 zeigen können.

Aufgrund mangelnder Anlagealternativen wird aber auch für 2021 mit einer hohen Nachfrage gerechnet. Die Fonds, die in verschiedene Nutzungsarten investieren, arbeiten auf einen ausgeglicheneren Mix hin – das heißt, die großen Anteile an Büro und Handel werden reduziert, die Anteile an offensichtlich krisen-resistenten Assetklassen Wohnen und Logistik ausgebaut. Diese Entwicklung wird von Corona beschleunigt und wird auch 2021 dominieren. 

Neben der Bewältigung der Pandemie-Folgen wird die ESG-Regulierung, also die EU-Vorschriften zur Nachhaltigkeit einschließlich einer Anpassung der Finanzmarktrichtlinie MiFID II, die zweite große Aufgabe für die Immobilienfonds 2021 sein. Einige Experten sehen hier auch Chancen für neue Fonds, da das Thema Nachhaltigkeit auch bei Privatanlegern eine immer wichtigere Rolle spielt. 

Mindestens ein neuer Fonds von Intreal in 2021

Zwischen Januar und November 2020 flossen den offenen Immobilien-Publikumsfonds laut Bundesbank 8,3 Milliarden Euro zu. Das liegt geringfügig unter dem Vorjahreswert. „Wir rechnen mit anhaltend hohem Anlegerinteresse im Jahr 2021 und Mittelzuflüssen in einer ähnlichen Größenordnung“, sagte Michael Schneider, Geschäftsführer der Intreal. „Auch wenn das Marktumfeld schwierig ist, rechnen wir mit neuen Fonds. Im zweiten Halbjahr 2021 werden neue Produkte auf den Markt kommen, die wegen Corona verschoben wurden. Derzeit befinden wir uns in konkreten Vorbereitungen für mindestens ein neues Produkt für Privatanleger“, so Schneider.

Parallel zu den Corona-Folgen müssen auch die Immobilienfonds die ESG-Regulierung umsetzen beziehungsweise vorbereiten, was zunächst Kosten verursacht. Schneider dazu: „An ESG führt kein Weg vorbei: Die Anpassung von MiFID II führt zu einer Integration von ESG beziehungsweise Nachhaltigkeit in die Anlageberatung. Hier sehen wir Produktchancen – beispielsweise für einen Impact Investing Fonds in Gestalt eines Publikumsfonds.“

Kein Anstieg der Rückgaben bei DWS

Ulrich Steinmetz, Mitglied der Geschäftsleitung bei der DWS Grundbesitz, sagte: „Wir hatten im Corona-Jahr 2020 keinen Anstieg der Rückgaben bzw. Kündigungen seitens der Anleger zu verzeichnen. Die Mittelzuflüsse in unsere drei Publikumsfonds blieben insgesamt auf hohem Niveau und erreichten 2020 rund 1,6 Milliarden Euro. Auch während der Pandemie blieben die Fondsrenditen stabil: Sie lagen – je nach Fonds – zwischen 1,7 Prozent und 2,2 Prozent.“

Die DWS managt drei offene Immobilienfonds für Privatanleger mit einem Gesamtnettofondsvermögen von 14,5 Milliarden Euro. Alle drei Fonds haben seit Auflegung in jedem der jeweiligen Geschäftsjahre positive Renditen erwirtschaftet und sind breit diversifiziert. Steinmetz: „Seit Jahren erfolgt eine noch stärkere Diversifikation in Richtung Wohnen und Logistik. Diese Entwicklung wollen wir auch 2021 fortsetzen. Mit einem geschäftswirksamen Transaktionsvolumen im Jahr 2020 in Höhe von rund 1,9 Milliarden Euro und zusätzlichen rund einer Milliarde Euro an Kaufvertragsabschlüssen 2020 für Folgejahre ist die Pipeline gut gefüllt.“ Auch bei der DWS stehe das Thema ESG ganz oben auf der Agenda. „Wir haben uns unter anderem verpflichtet, die CO2-Emissionen unseres europäischen Büroimmobilien-Portfolios bis 2030 um 50 Prozent zu reduzieren“, so Steinmetz.

Industria: 15 bis 25 Prozent in geförderte Wohnungen

Für das Segment Wohnen hat Klaus Niewöhner-Pape, Geschäftsführer von Industria Wohnen, für 2021 insgesamt positive Erwartungen. „Die Ausfallrisiken bei den Wohnungsmieten schätzen wir moderat ein. Die umfassenden staatlichen Hilfen zeigen im Wohnsegment Wirkung“, sagte er. Industria Wohnen managt einen offenen Immobilienfonds, der ausschließlich in Wohnimmobilien investiert.

Mit Blick auf die Preisentwicklung in dem Segment sagte Niewöhner-Pape: „Wohnimmobilien sind trotz der hohen Preise marktgerecht bewertet, der Renditeabstand zu langfristigen Bundesanleihen ist in der Tendenz eher gestiegen. Wir gehen für 2021 von Mittelzuflüssen von 150 bis 200 Millionen Euro aus. Geplant ist der Ankauf von drei bis fünf Projekten mit einem Gesamtvolumen von 200 Millionen Euro.“ Ein weiteres Ziel von Industria Wohnen: „Wir wollen circa 15 bis 25 Prozent des Fondsvermögens in gefördertes Wohnen investieren. Die Renditen sind nur geringfügig niedriger, dafür ist die Einnahmesicherheit sehr hoch“, so Niewöhner-Pape.

Nur geringe Mietausfälle bei Swiss Life

Die Swiss Life KVG managt einen Publikumsfonds mit einem Nettofondsvermögen von 901 Millionen Euro, der in Immobilien der Nutzungsarten Büro, Gesundheit, Wohnen und Einzelhandel investiert sowie einen Immobilienfonds mit einem Nettofondsvermögen von 310 Millionen Euro, der den Fokus auf die Nutzungsart Wohnen legt. Dr. Christine Bernhofer, CEO der Swiss Life KVG mbH sowie COO von Swiss Life Asset Managers, berichtet: „Nach einem Rückgang der Zuflüsse im März und April 2020 verzeichneten wir eine deutliche Erholung sowie weiterhin kaum Rückgabewünsche. Die Nettomittelzuflüsse betrugen bei den oben genannten Fonds 2020 rund 480 Millionen Euro.“

Corona habe bislang keine großen Spuren hinterlassen. „Bis Ende 2020 lagen die Mietausfälle unserer Fonds im kleinen einstelligen Prozentbereich“, so Bernhofer. Auch Swiss Life Asset Managers will bei ihren Publikumsfonds 2021 auf die Nutzungsarten Wohnen und Gesundheit setzen. Geografisch stehen bei den Ankäufen derzeit Luxemburg, Frankreich, Irland, Österreich, Finnland und Deutschland im Fokus.

Fotos: DWS, Industria Wohnen, Intreal, Swiss Life Asset Managers

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