Wohnungsmarkt: Angebot an Neubau-ETW wird knapp

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Dr. Matthias Schindler, Vorstand der Project Real Estate AG

Nach der aktuellen Marktanalyse von Project Research sinkt das Wohnimmobilienangebot fast überall – im Umland sogar stärker als in den Innenstädten. Entspannung wird frühestens im kommenden Jahr erwartet.

Sowohl die Zahl der Objekte im Vertrieb als auch das Angebot an verfügbaren Wohneinheiten ist im dritten Quartal des laufenden Jahres in den meisten Teilmärkten deutlich rückläufig. Der aktuellen Marktanalyse von Project Research zufolge gilt dies insbesondere für Berlin und München, die beiden größten deutschen Märkte für neu gebaute Eigentumswohnungen (ETW). Die Angebotsknappheit betrifft nun sogar häufiger die Umlandregionen.

Der Rückgang von bebaubaren Flächen, höhere Quoten für öffentlich geförderten Wohnbau oder die Ausübung kommunaler Vorkaufsrechte – all dies könnte sich den Project Researchern zufolge auf die Angebotssituation auswirken. Aber auch Unsicherheiten bei Investoren oder Entwicklern, die auf Grundstückskäufe im vergangenen Jahr verzichteten oder diese aufgrund der fortdauernden wirtschaftlichen Einschränkungen verschoben.

Viele Objekte, die unter normalen Umständen in 2021 in den Vertrieb gegangen wären, würden demzufolge am Markt fehlen. „Die Ursachen für die Verknappung verfügbarer Neubauwohnungen in Deutschland sind vielfältig. Mit Sicherheit haben jedoch die monatelangen Schließungen und Kontaktverbote in Kombination mit Störungen in den Lieferketten dazu beigetragen. Die Situation dürfte sich nach unserer Einschätzung frühestens im kommenden Jahr entspannen“, so Dr. Matthias Schindler, Vorstand der Project Real Estate AG. Die acht untersuchten Städte im Einzelnen:

Berlin: Preiswachstum deutlich verstärkt

In Berlin liegt das Preisniveau per Stand September 2021 bei etwa 7.900 Euro pro Quadratmeter, was einem jährlichen Wachstum von 10,8 Prozent – fast vier Prozent mehr als noch im März – entspricht. Das mit 23 Prozent höchste Wachstum verzeichnet erneut der Bezirk Reinickendorf, wo jüngst einige Objekte mit deutlich über dem Markt liegenden Verkaufspreisen in den Vertrieb gingen. Laut Project Research könne dies an der Stilllegung des Flughafens Tegel liegen, die eine Verbesserung der Lage mit sich bringe, da die Lärmemissionen des Flugbetriebs wegfallen.

Auch im hochpreisigen Berlin-Mitte stiegen die Preise um 22,5 Prozent, während die Objektzahlen in den günstigen Ortsteilen dieses Bezirks durch vermehrte Abverkäufe zurückgehen und sich die wenigen Vertriebsstarts der letzten Monate auf teure Lagen am Alexanderplatz konzentrieren. Mit einem Preisplus von 18,5 Prozent weisen auch die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf sowie Lichtenberg ähnlich hohe Raten auf.

Ein Grund für die erhöhte Preisdynamik sei auch die Verteilung der ETW-Projekte. Die Projektanzahl würde nicht mehr nur in den teuren Lagen abnehmen, sondern mittlerweile – bis auf Reinickendorf und Spandau – in fast allen Bezirken. Im September 2021 stehen 36 Prozent weniger Eigentumswohnungen zur Verfügung als zum Vorjahreszeitpunkt. Die Objektzahlen im Vertrieb sanken um knapp 30 Prozent, in den vier teuersten Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Steglitz-Zehlendorf – sind aktuell circa 40 Prozent weniger Objekte im Vertrieb. In den restlichen Bezirken sank die Zahl um 17 Prozent.

Auch in den Berliner Umlandregionen zogen die Preise weiter an, beispielsweise in Potsdam mit 16,8 Prozent auf ein Niveau von nunmehr 7.300 Euro pro Quadratmeter. Zweistellig ist das Plus auch im erweiterten Berliner Umland, wo die Verkaufspreise derzeit bei etwa 4.950 Euro pro Quadratmeter liegen, aber im Gegensatz zur Hauptstadt das Angebot gleichbleibt. Das Mietpreisniveau in der Bundeshauptstadt liegt (Stand Q2/2021) bei 18,05 Euro im Neubau und 13,81 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

München: Preise gehen ebenfalls weiter nach oben

Die Preisdynamik in der bayerischen Landeshauptstadt hat sich abermals verstärkt und stieg bis September 2021 auf circa 12.550 Euro pro Quadratmeter, was einen jährlichen Anstieg von 12,9 Prozent entspricht. Im zweiten Quartal lag der Wert noch bei 12,1 Prozent. Auch im dritten Quartal ist die Objektverteilung ein Grund für diese Entwicklung. Während die Objektzahlen in den teuersten Stadtbezirken unverändert blieben, gingen die Zahlen in Stadtbezirken mit unterdurchschnittlichem Preisniveau um 25 Prozent zurück.

Zwar werden die meisten Vertriebsstarts weiterhin in den günstigeren Außenbezirken Münchens erwartet, doch werden seit Jahresbeginn dort etwa 30 Prozent mehr Vertriebsabschlüsse als Vertriebsstarts notiert, wohingegen es sich in den teuren Gegenden mit etwa einem Fünftel mehr Vertriebstarts als Abschlüsse genau umgekehrt darstellt. Etwa die Hälfte der Objekte lag im September des vergangenen Jahres bei Preisen unter 10.000 Euro pro Quadratmeter, mittlerweile sind es nur noch gut ein Fünftel.

Das Münchner Umland weist mit 7,0 Prozent ein deutlich moderateres Preiswachstum auf als die City. In den von Project Research untersuchten Gemeinden mit Ausnahme von Augsburg und Ingolstadt liegt der Quadratmeterpreis mittlerweile bei circa 8.650 Euro.

Die Verkaufspreise in Augsburg liegen gegenwärtig bei rund 6.500 Euro pro Quadratmeter und stiegen mit einem Jahresplus von 5,9 Prozent in den vergangenen Monaten wieder mehr. Ingolstadt hingegen verzeichnet aufs Jahr gesehen ein Preisplus von 2,7 Prozent und infolgedessen nun durchschnittliche Verkaufspreise von circa 5.700 Euro. Im Münchner Umland als auch in Augsburg und sogar besonders stark in Ingolstadt fallen die Angebotszahlen – mehr noch als in München. In Ingolstadt wurden vor einem Jahr noch über 30 Objekte im Vertrieb gezählt, aktuell sind es nur noch zwölf.

Das Mietpreisniveau in München liegt im zweiten Quartal dieses Jahres nur leicht unter dem Niveau des Vorquartals bei 21,93 Euro im Neubau und bei 19,85 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Hamburg: Preise auf hohem Niveau eingependelt

Beim Preiswachstumsspitzenreiter des zweiten Jahresquartals Hamburg pendeln sich die Verkaufspreise seitdem bei etwa 8.000 Euro pro Quadratmeter ein. Die demzufolge verringerte jährliche Steigerungsrate liegt aktuell bei 11,6 Prozent (zuvor 15,1). Dennoch verzeichnet die Metropole ein weiterhin dynamisches jährliches Wachstum. Neubauwohnraum kostet jetzt rund 8.100 Euro pro Quadratmeter.

Im Stadtteil Wandsbek, wo im Jahr 2021 40 Prozent aller Hamburger Vertriebsstarts lagen, beobachten die Researcher weiterhin Preissteigerungen von 15,7 Prozent. Gleichzeitig bleibt die Zahl der angebotenen Objekte in der Elbmetropole als einzige der untersuchten Standorte relativ konstant, bei den verfügbaren Einheiten ist im Jahresvergleich sogar eine leichte Zunahme zu verzeichnen. Allerdings ist die Anzahl der angebotenen Eigentumswohnungen im Vergleich zu Berlin und München deutlich geringer. So werden in Berlin derzeit etwa dreimal so viele Neubau-Eigentumswohnungen angeboten und in München trotz geringerer Einwohnerzahl etwa doppelt so viele.

Das untersuchte Hamburger Umland hingegen verzeichnet ein starkes Jahresplus von 17,3 Prozent (Vorquartal 13,8) und Quadratmeterpreise von nun 5.300 Euro. Die Objektzahlen sinken hier im Vergleich zum zweiten Quartal allerdings deutlich. Das Mietpreisniveau in Hamburg liegt im zweiten Quartal bei 16,52 Euro pro Quadratmeter im Neubau und 13,57 Euro im Bestand.

Frankfurt: Geringere Dynamik

In der Mainmetropole Frankfurt bewegen sich die Preissteigerungen im Vergleich zu den anderen Metropolen weiterhin auf eher verhaltenem Niveau – zurzeit beträgt das Jahresplus 2,5 Prozent, im Vorquartal hingegen noch 4,7 Prozent. Nach den deutlichen Steigerungen zu Jahresbeginn bewegt sich das Preisniveau daher seit dem zweiten Quartal zwischen 8.200 und 8.300 Euro pro Quadratmeter. Der Verkaufspreis liegt im Moment bei etwa 8.250 Euro. Der Grund hierfür sind vermehrte Vertriebsstarts in den Frankfurter Außenbezirken, vor allem im günstigsten Bezirk Frankfurt West. In zentralen Lagen hingegen fehlen im Moment neue Neubauwohnungsangebote.

Das Frankfurter Umland (ohne Mainz, Wiesbaden und Darmstadt) weist mit einem deutlichen Plus von 14,6 Prozent jetzt ein Niveau von 5.750 Euro auf und notiert damit insgesamt höhere Preissteigerungen als die Kernstadt. Während im günstigeren Landkreis Offenbach die Angebotszahlen deutlich sanken, erhöhten sich diese im Hochtaunuskreis, teuerster Frankfurter Landkreis, massiv. Ganz unabhängig von der Objektverteilung steigen die Preise im Umland deutlich, der Landkreis Offenbach als auch der Main-Taunus-Kreis notieren zweistellige Steigerungsraten.

Die Mietpreise in Frankfurt liegen im zweiten Quartal mit 19,48 Euro im Neubau und 15,52 Euro pro Quadratmeter im Bestand derzeit nur leicht unter dem Niveau des Vorquartals.

Düsseldorf: Mehr Großprojekte – fast zweistelliges Preiswachstum

Nach kräftigen Preissteigerungen im Frühsommer liegen die Verkaufspreise in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt seitdem knapp unter der 8.000 Euro-Grenze pro Quadratmeter, was ein fast zweistelliges Preiswachstum in Höhe von 9,8 Prozent in den vergangenen zwölf Monaten bedeutet. Während noch vor einem Jahr mehr als zwei Drittel der Objekte in den exklusiveren Bezirken 1 – 4 lagen, sind es aktuell nur noch etwas mehr als die Hälfte.

Der kräftige Anstieg der Verkaufspreise sowohl in den günstigeren Außenbezirken als auch in den citynahen Gebieten hob das Preisniveau der Gesamtstadt. Im Gegensatz zu den meisten anderen untersuchten Metropolen sind im September 2021 wegen des Vertriebsstarts einiger Großprojekte 35 Prozent mehr Wohnungen verfügbar als zum selben Zeitpunkt des Vorjahres.

Ganz im Gegensatz zur City weist das Düsseldorfer Umland seit dem späten Frühjahr ein stark rückläufiges Angebot auf. Da die Objektzahlen im Mettmann Kreis und Neuss-Rhein-Kreis stärker zurückgehen als in der günstigsten Umlandgemeinde Krefeld, stagnieren die Verkaufspreise um circa 4.700 Euro pro Quadratmeter, was ein Minus von 0,8 Prozent bei der Jahresentwicklung ausmacht. Die Mietpreise in Düsseldorf liegen zurzeit bei 16,15 Euro im Neubau und 12,10 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Köln: Preiswachstum stockt wieder – Angebot sinkt massiv

Die Preisdynamik des Frühjahrs war in Köln nur von kurzer Dauer. Nachdem die Quadratmeterpreise in der Domstadt noch im Juni auf knapp 6.400 Euro anstiegen, verharren sie im September bei circa 6.300 Euro, was einem Jahresplus von 6,7 Prozent entspricht. Die Schere zwischen den Lagen links und rechts des Rheins öffnet sich in den vergangenen Monaten wieder.

Ohne weitere Auswirkung auf die Preisdynamik steigen die Objektzahlen auf der größeren linksrheinischen Seite, während sie rechts des Rheins rückläufig sind. Weil viele der Kölner Großprojekte mittlerweile kurz vor Vertriebsende stehen und ein Großteil des im laufenden Jahr gestarteten Vertriebs Kleinprojekte mit meist fünf bis 20 Wohneinheiten sind, sank das verfügbare Angebot deutlich, um etwa zwei Drittel.

Im benachbarten Bonn steigen die Preise hingegen massiv und liegen nun bei 6.200 Euro für den Quadratmeter, im Jahresvergleich bedeutet das ein enormes Preisplus von 24,1 Prozent. Wie schon im Vorquartal sind nur wenige Objekte verfügbar, sodass einzelne Vertriebsstarts in der Innenstadt mit Verkaufspreisen von über 8.000 Euro das Preisgefüge stark beeinflussen. Im restlichen Kölner Umland stiegen die Preise zwar um 8,7 Prozent, dennoch liegt das Niveau mit 5.050 Euro pro Quadratmeter weit darunter.

Die Kölner Mietpreise liegen derzeit bei durchschnittlich 16,17 Euro im Neubau und 12,98 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Nürnberg: Wieder mehr Dynamik

Nach der zuletzt beobachteten Stagnation ziehen die Preise in der fränkischen Metropole Nürnberg wieder auf gegenwärtig etwa 6.200 Euro pro Quadratmeter an. So beobachteten die Researcher in den vergangenen Monaten vermehrt Vertriebsstarts von hochpreisigen Objekten – zumeist ETW in innenstadtnahen Lagen oder beliebten Randlagen – mit Verkaufspreisen von teilweise über 7.000 Euro. Im Jahresvergleich bedeutet dies einen Preisanstieg von 11,8 Prozent. Auch in Nürnberg geht das Angebot verfügbarer Objekte seit Jahresbeginn zurück, nachdem mehrere Mikroapartment-Anlagen den Vertrieb beendet hatten und neue Großobjekte fehlen.

Wie schon im zweiten Quartal nimmt die Bautätigkeit im Nürnberger Umland weiter ab. So ist die Objektzahl in Erlangen von zuletzt noch vier auf nur noch drei Objekte gesunken. Ähnliches gilt für die ländlicher geprägten Nachbarkreise. Das Preisniveau liegt mittlerweile bei circa 5.150 Euro, was einem jährlichen Anstieg von 12,3 Prozent entspricht. In Fürth hingegen liegt das Verkaufspreisniveau deutlich höher, bei etwa 5.600 Euro pro Quadratmeter, das Jahresplus liegt allerdings nur bei 9 Prozent.

Die Nürnberger Mietpreise liegen im zweiten Quartal 2021 fast unverändert bei 13,70 Euro im Neubau und 10,76 Euro pro Quadratmeter im Bestand.

Wien: Sehr dynamische Preisentwicklung

Seit Jahresbeginn verzeichnet die österreichische Bundeshauptstadt mit zwölf Prozent einen signifikanten Preiszuwachs. Mehrere Großobjekte mit 200 bis 500 Einheiten gehen zurzeit in den Vertrieb, was zu einer Stabilisierung der verfügbaren Einheiten beiträgt. Dagegen gehen die Objektzahlen in den vier günstigsten Bezirken Simmering, Floridsdorf, Donaustadt und Liesing um knapp 30 Prozent zurück.

Die restlichen Bezirke verzeichnen einen Rückgang von 12 Prozent. Diese Verschiebung weg von günstigeren Lagen könnte die erhöhte Dynamik ausgelöst haben. Unabhängig davon weisen immer mehr Bezirke zweistellige Preissteigerungsraten auf. Vor allem betrifft dies den zentrumsnahen Arbeiterbezirk Favoriten, aber auch die meisten westlichen Außenbezirke Wiens.

Im Wiener Umland fallen die Preissteigerungen mit 6,2 Prozent deutlich moderater aus. Das Preisniveau liegt nun bei knapp 5.000 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise der Donaumetropole liegen per Stand September bei durchschnittlich 16,63 Euro im Neubau und 14,06 Euro pro Quadratmeter im Bestand (in diesem Fall Bruttomieten auf Basis von Zeitungs-Veröffentlichungen).

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