Nebenkosten: So verlieren sie ihren Schrecken

REA Geschäftsführer Ulrich Kehle Porträt
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Ulrich Jehle, REA

Die nächsten Nebenkostenabrechnungen dürften viele Mieter überraschen, auch Eigentümern drohen Nachzahlungen. Schon bald könnten hohe Nebenkosten sogar für Leerstand und Mietausfälle sorgen. Ulrich Jehle, Geschäftsführer der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH (REA), erklärt, wie sich gegensteuern ließe.

Nebenkosten waren noch nie eine Nebensache. Inzwischen sind sie aber fast zu einem grundlegenden Problem geworden. Wie das Vergleichsportal Verivox berechnet hat, haben die Heizkosten für alle, die mit Gas heizen, zwischen April 2021 und April 2022 deutlich zugenommen. Von Steigerungsraten von teilweise mehr als 100 Prozent ist die Rede. Für alle, bei denen die Kosten fürs Wohnen ohnehin bereits einen großen Teil des verfügbaren Einkommens aufzehren, dürften die kommenden Nebenkostenabrechnungen ein Schock sein. Doch warum schlagen die steigenden Energiepreise überhaupt so deutlich ins Kontor?

Der deutsche Immobilienbestand ist einerseits in die Jahre gekommen und andererseits nicht adäquat bewirtschaftet. Viele Vermieter haben in den vergangenen Jahren Maßnahmen hinausgezögert und Schäden eher geflickt als sinnvoll saniert. Das rächt sich heute: Die neue Sensibilität für Nebenkosten dürfte den einen oder anderen Mieter umdenken lassen. Hinzu kommen Pläne der Regierung, Vermieter von wenig sanierten Gebäuden an den Nebenkosten zu beteiligen. Wer als Vermieter seine Hausaufgaben über Jahre nicht gemacht hat, dem drohen spätestens nach den nächsten Nebenkostenabrechnungen Leerstand und Regulierungs-Druck.

Erschwerend kommt hinzu, dass selbst Vermieter, die ihre Sanierungs-Strategie abrupt ändern wollen, aktuell kaum zum Zug kommen. Handwerker sind ausgebucht und scheuen sich neuerdings aufgrund der galoppierenden Preise sogar, zu weit in die Zukunft zu planen. Selbst wer heute einen energetischen Rundumschlag wagen will, dürfte alle nötigen Gewerke nur mit Glück vor der nächsten Heizperiode koordinieren können.

Um Nebenkosten unter Kontrolle und Immobilien auch für Mieter attraktiv zu halten, bietet sich ohnehin ein schrittweises Vorgehen an. Statt Probleme mit Dachpappe und Farbe zu überdecken, sollten sich Vermieter schneller zu grundlegenden Maßnahmen durchringen. Oftmals können Eigentümer so mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen. Wer etwa ein altes Dach neu eindeckt, investiert in die Substanz, vermeidet künftige Reparaturen und verbessert die energetischen Rahmenbedingungen. Dasselbe gilt  für Maßnahmen an Fenstern und Fassade. Als positive Nebeneffekte sinken Nebenkosten für Mieter und Investitionen lassen sich zudem auch steuerlich geltend machen.

Auch wenn der „große Wurf“ bei energetischen Sanierungen aktuell aufgrund der Rahmenbedingungen schwer ist, müssen Eigentümer nicht resignieren. Viele Maßnahmen lassen sich nach und nach umsetzen und aufeinander abstimmen. Dazu gehören etwa Leitungen für künftige Photovoltaik-Anlagen in stillgelegten Abwasserrohren oder aber die Nachrüstung von zeitgemäßen Fußbodenheizungen, wenn ohnehin der Boden saniert wird. Wenn Immobilien derart sinnvoll bewirtschaftet werden, bleiben sie auch für Mieter attraktiv – die nächste Nebenkosten-Abrechnung kommt bestimmt.

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