Anzeige
16. Mai 2011, 12:29
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Der Multiplikator ist nicht alles

In dynamischen Wohnimmobilienmärkten setzen professionelle Investoren beim Objekterwerb immer weniger auf den Multiplikator, der anzeigt, zum Wievielfachen der Jahresmiete eine Immobilie ge- beziehungsweise verkauft wird, sondern zunehmend auf mögliche Mietsteigerungs- und Lageentwicklungspotenziale

Gastkommentar: Jürgen Michael Schick, IVD.

Schick Ivd-127x150 in Der Multiplikator ist nicht alles

Jürgen Michael Schick, IVD

Ein wichtiger Indikator beim Erwerb einer Immobilie ist der sogenannte Multiplikator. Ähnlich wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis bei Aktien gilt der Vervielfältiger als wichtiger Hinweis dafür, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist. Zunehmend ist jedoch in manchen Märkten für Wohnimmobilien – beispielsweise in Berlin – zu beobachten, dass professionelle Investoren weniger auf diesen Multiplikator achten als auf mögliche Mietsteigerungs- und Lageentwicklungspotenziale.

Ein einfaches Zahlenbeispiel soll verdeutlichen, warum der Multiplikator insbesondere in dynamischen Mietmärkten nur eine beschränkte Aussagekraft hat und als Kriterium beim Erwerb einer Immobilie nicht überbewertet werden sollte: Ein Zinshaus in Berlin-Neukölln wurde kürzlich zum 16-fachen verkauft, was auf den ersten Blick teuer erscheint, da solche Multiplikatoren nicht für einfache, sondern eher für gute Lagen charakteristisch sind.

Der Käufer war sich dessen durchaus bewusst, erwarb das Zinshaus aber dennoch, weil die Ist-Miete mit 4,50 Euro deutlich unter der mittelfristig bei Neuvermietung erzielbaren Miete von etwa sechs Euro lag. Die Immobilie kostete 1,6 Millionen Euro bei 100.000 Euro Mieteinnahmen. Gelingt es künftig tatsächlich, die Miete von 4,50 auf sechs Euro anzuheben, dann bedeutet das eine Mietsteigerung von 33 Prozent, es kann dann also eine Jahresmiete von 133.000 Euro erzielt werden. Der Multiplikator läge dann bei zwölf, was für ein Haus in dieser Lage beim derzeitigen Marktniveau durchaus günstig ist.

Umgekehrt gilt: Hätte der Investor ein Haus in ähnlicher Lage zum 14-fachen erworben – scheinbar also viel “günstiger” – und betrüge die Miete jedoch in diesem Fall bereits sechs Euro, dann hätte er in Wahrheit teurer gekauft als derjenige Erwerber, der das 16-fache bezahlte.

Seite 2: Hoher Multiplikator heißt nicht gleich “teuer”

Weiter lesen: 1 2

Ihre Meinung



Cash.Aktuell

Cash. 4/2017

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Tech-Aktien – Fondspolicen – Baufinanzierung – Frauen in der Finanzberatung

Ab dem 16. März im Handel.

Cash. 3/2017

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Pflegevorsorge - Small Caps - Zinshäuser - Digitalisierung - Honorarberatung - Leadsgewinnung - Nachfolge-Planung

Versicherungen

“Schäden aus Arzt- oder Produkthaftung sind kostenintensiv”

Cash. sprach mit Roland Roider, Vorstand der Haftpflichtkasse Darmstadt, über die Sensibilisierung von kleinen und mittelständischen Unternehmen für die Notwendigkeit einer Gewerbehaftpflichtversicherung und die Erfolgsquote vor Gericht beim passiven Rechtsschutz.

mehr ...

Immobilien

BGH stärkt Mieterrechte: Kündigung aus Eigenbedarf abgelehnt

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29. März Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs formuliert. Im vorliegenden Urteil klagte eine Vermieterin, deren Ehemann die Wohnung des Beklagten gewerblich nutzen wollte.

mehr ...

Investmentfonds

Hans-Werner Sinn: “USA soll sich an die eigene Nase fassen”

Bereits seit Wochen übt US-Präsident Donald Trump harsche Kritik am deutschen Handelsbilanzüberschuss und wirft der Bundesrepublik “Währungsmanipulation” vor. Der deutsche Ökonom Hans-Werner Sinn stellt in einem aktuellen Kommentar eine völlig andere Diagnose.

mehr ...

Berater

Fonds Finanz: “Maklern mehr Heimat bieten”

Am 28. März nahmen mehr als 4.800 Besucher an der elften Auflage der Makler- und Mehrfachagentenmesse (MMM-Messe) der Münchener Fonds Finanz teil. Der Maklerpool stellte im Rahmen der Veranstaltung die vorläufigen Geschäftszahlen für 2016 vor und startete gleich zwei neue Projekte zur Bindung von Vermittlern.

mehr ...

Sachwertanlagen

Offshore-Strom legt deutlich zu

Lange fehlten oft die Verkabelungen, um den aus See produzierten Strom an Land zu bringen. Doch jetzt scheinen die Offshore-Windparks ihren Beitrag zur Stromerzeugung in einem deutlich größeren Umfang zu leisten.

mehr ...

Recht

Makler oder Mehrfach-Agent? Versicherungsnehmer ist beweisbelastet

Für die Behauptung, ein Versicherungsvermittler, der die Antragsfragen aufgenommen hat, sei als Mehrfach-Agent tätig geworden, ist der Versicherungsnehmer beweisbelastet. Dies entschied das Oberlandesgericht Dresden in einem aktuellen Urteil.

mehr ...