Wie hat sich die Nachfrage nach Baufinanzierungen bei der ING in den vergangenen 12 bis 18 Monaten verändert – und welche Kundengruppen sind aktuell besonders aktiv (Eigennutzer, Kapitalanleger, Anschlussfinanzierer)?
Hein: Die Nachfrage nach Baufinanzierungen hat im letzten Jahr zugelegt. Wir spüren die Belebung am Markt in der Zunahme bei den Baufinanzierungsanträgen. Nach wie vor liegt der Fokus auf Menschen, die ihre Immobilie selbst nutzen. Aber auch für die Zielgruppe der Kapitalanleger wird die Baufinanzierung mit der ING immer attraktiver.
Münch: Besonders stark war der Zuwachs im letzten Jahr beim Kauf von Bestandsimmobilien in Verbindung mit einer Modernisierung. Das zeigt sich auch an der hohen Nachfrage nach unserem Modernisierungs-Darlehen Baufi Energy. Man spürt einfach, dass die energetische Modernisierung in der Bevölkerung an Bedeutung gewonnen hat. Das freut uns natürlich besonders, da wir sehr früh damit begonnen haben, unsere Kundinnen und Kunden für dieses Thema zu sensibilisieren. Passend dazu haben sich unsere Vermittlerinnen und Vermittler gemeinsam mit uns weitergebildet und geöffnet, sodass wir alle gemeinsam für mehr Transparenz und Information zu diesem Thema sorgen.
Thomas Hein: „In unsicheren Zeiten zählt vor allem eins: Flexibel zu sein, um auf ein sich veränderndes Umfeld schnell reagieren zu können. Das gilt auch für die Finanzierung.“ (Foto: Dirk Beichert)
Welche Trends prägen den Baufinanzierungsmarkt derzeit am stärksten?
Hein: Blickt man auf die Statistik der Bundesbank, gewinnen über 10-jährige Zinsbindungen zunehmend an Bedeutung. Wir sehen das in unseren Zahlen so noch nicht, beobachten aber natürlich diesbezüglich die Marktentwicklung. Darüber hinaus stellen wir fest: Die Menschen kommen weitaus informierter als früher zu uns. Sie wissen über die Zinsen, Laufzeiten etc. einer Baufinanzierung Bescheid. Wo es Informationsbedarf gibt, ist in anderen Bereichen: Lohnt sich eine Sanierung? Worauf muss ich bei einer Modernisierung achten? An wen kann ich mich wenden? Es geht den Kundinnen und Kunden heute um eine Rundumberatung, die den Unterschied macht.
Münch: Viele unserer Kundinnen und Kunden sind sich heute sicher, dass sie modernisieren wollen. Und fragen die Modernisierung verstärkt auch mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie an. Wir sehen auch an dem Run auf unsere kostenfreien Kunden-Webinare, die wir zu unterschiedlichen Modernisierungsthemen wie Photovoltaik oder Heizungsaustausch anbieten: Getrieben durch die aktuelle Unsicherheit, welche Entscheidung langfristig die richtige ist, ist die Nachfrage nach Information hoch.
Hein: Dazu kommen die vielen Innovationen, die am Markt zu finden sind. Ist es die Wärmepumpe? Oder vielleicht doch die Infrarot-Heizung oder das Wärmefenster? Muss ich zum Heizungsbauer, zum Fensterbauer oder zum Elektriker gehen, um die bestmögliche Lösung zu finden? Sicher ist: Je mehr neuartige Technologieformen auf den Markt kommen, desto wichtiger ist es für alle Beteiligten, neue Wege zu gehen. Wir brauchen neue Kanäle für die zielführendsten Innovationen, mit denen sich die Nachfrage steuern lässt.
„Die Energieeffizienzklasse wird immer wichtiger für die
Konditionierung.“
Welche Rolle spielen heute Tilgungssätze, Sondertilgungen und Laufzeiten in der Beratung – und beobachten Sie ein verändertes Sicherheitsbedürfnis der Kunden?
Hein: In unsicheren Zeiten zählt vor allem eins: Flexibel zu sein, um auf ein sich veränderndes Umfeld schnell reagieren zu können. Das gilt auch für die Finanzierung. Möglichkeit zu Tilgungssatzänderungen, Sondertilgungen aber auch zur Wahl individueller Laufzeiten einer Baufinanzierung sind neben einem attraktiven Zinssatz entscheidende Kriterien für die Baufinanzierungs-Entscheidung. Wenn wir beispielsweise auf unsere Baufi Energy schauen, dann haben die Kundinnen und Kunden mit dem neuen Flexi-Budget die Möglichkeit, bis zu 30 Prozent der Modernisierungskosten nicht in Anspruch zu nehmen, wenn die Modernisierung am Ende dann doch günstiger ausfällt oder sich die Pläne einmal ändern und doch nicht alle avisierten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Und das kostenlos. Die hohe Nachfrage zeigt: Das ist genau die Flexibilität, die sich der Markt aktuell wünscht.
Wie bewerten Sie die Entwicklung bei Neubaufinanzierungen: Ist der Neubau für viele Haushalte aktuell schlicht nicht mehr darstellbar – oder entstehen neue Nischen (z. B. kleinere Wohnflächen, KfW-Standards)?
Hein: Wir haben heute einfach ein anderes Verständnis von Leistbarkeit als vielleicht vor 20 Jahren. Damals haben die Menschen für den Traum der eigenen Immobilie auf vieles verzichtet. Heute ist es oft anderes. Das macht es natürlich schwieriger. Dazu kommen noch steigende Energiekosten, die weniger beim – von Haus aus schon energieeffizienten – Neubau als beim Kauf einer Bestandsimmobilie zur monatlichen Rate dazukommen. Summa summarum sind die Bauzinsen – im Vergleich von vor 20 Jahren – günstig, aber der Geist hat sich geändert. Und das hat Einfluss auf die Einstellung zur Finanzierung.
Münch: Hier gilt es umzudenken. Vielleicht ist die Immobilie als Kapitalanlage eine realistischere Alternative? Darauf haben wir reagiert. Seit dem letzten Jahr finanzieren wir auch kleinere Eigentumswohnungen mit 30 qm und wir haben keine Begrenzung auf maximal 200-km-Entfernung vom Wohnort mehr. Grundsätzlich wollen wir möglichst viele Wünsche unserer Kundinnen und Kunden erfüllen. Ob Neubau oder Kauf, ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage, ob Modernisierung oder Anschlussfinanzierung – es gibt immer gute Gründe, direkt oder über unsere Vermittlerinnen und Vermittler zu uns zu kommen.
Welche Bedeutung hat die Finanzierung von Bestandsimmobilien inklusive Modernisierung gewonnen – und in welchem Ausmaß ist der Sanierungsbedarf inzwischen ein echtes Finanzierungsthema?
Münch: Das Interesse bei unseren Kundinnen und Kunden ist nach wie vor groß. Die Nachfrage nach unserem Modernisierungsdarlehen Baufi Energy zeigt: Zinsvorteile sind in Kombination mit Investitionszuschüssen ein starker Anreiz für die Finanzierung einer Modernisierungsmaßnahme. Mehr als 50 Prozent Förderung beim Heizungsumstieg von Öl auf Wärmepumpe, der ING-Rabatt von 500 Euro auf die neue Heizung und ein hoher fünfstelliger Betrag als Zinsersparnis sind starke Argumente im Kundengespräch. Auch wir als Bank arbeiten aktiv daran, weiterhin einen Beitrag zum Erreichen der deutschen Klimaziele zu leisten. So bieten wir in entsprechenden Finanzierungsberatungen einen kostenfreien Modernisierungs-Check an und stellen bei Bedarf Kontakt zu Energieberatungs- und Umsetzungsunternehmen her, bei denen unsere Kundinnen und Kunden sogar noch Vorzugskonditionen bekommen.
Hein: Es gibt noch einen weiteren Punkt, der uns immer wieder auffällt: Viele Menschen rechnen nach, ob sich die Investition in die Sanierung rechnet, allerdings machen sie das oft auf dem heutigen Stand. Nur die wenigsten wagen auch einen Blick in die Zukunft. Die Nebenkosten werden für viele Menschen in die Höhe schnellen, wenn der CO2-Preis freigegeben wird. Wir empfehlen, diese Entwicklung von Anfang an in Form von Modernisierungen in die Berechnungen bei der Finanzierung mit einzupreisen.
Herr Münch, welche energetischen Maßnahmen werden aus Ihrer Sicht am häufigsten tatsächlich umgesetzt – und welche scheitern in der Praxis oft an Kosten, Handwerkermangel oder fehlender Planbarkeit?
Münch: Analog zu den Maßnahmen, die von staatlicher Seite am meisten gefördert werden, sind das aktuell die Wärmepumpe und die Photovoltaikanlage. Je komplexer die Maßnahme, das sehen wir zum Beispiel bei der Fassadendämmung, desto geringer fällt die Nachfrage aus. Oft müssen da auch die Fenster ersetzt werden oder es ist gar ein neues Dach erforderlich. Da ist es einfacher, erstmal in eine Wärmepumpe zu investieren. Der Handwerkermangel oder auch eine fehlende Planbarkeit haben vielleicht vor zwei Jahren noch eine Rolle gespielt, aber hier hat sich viel getan. So bieten wir unseren Kundinnen und Kunden den Kontakt zu Modernisierungs-Partnern für die Umsetzung an, die schnell vor Ort sind und das zu attraktiven Konditionen.
„Als ING Deutschland haben wir uns das Ziel gesetzt, einen Beitrag zu den Klimazielen unseres Landes zu leisten“
Was genau macht eine Baufinanzierung bei der ING „grün“ – welche Kriterien müssen erfüllt sein, und wie wird das im Prozess geprüft, ohne Kunden zu überfordern?
Hein: Grün heißt für uns: Die Finanzierung sollte nachweisbar zu einer Steigerung der Effizienzklasse führen. Zum Beispiel muss bei der Baufi Energy die Energieeffizienzklasse der zu finanzierenden Immobilie durch die Modernisierung um mindestens 1 Stufe auf mindestens F verbessert werden – was durch den Energieausweis nachzuweisen ist. Um hier den Prozess für unsere Vermittlerinnen und Vermittler sowie für die Kundinnen und Kunden einfacher zu gestalten, bieten wir über einen Partner vergünstigte Energieausweise an. Auch das zeigt wieder. Wir versuchen das ganze Umfeld in Form von Zusatzservices abzubilden. Unser Ziel ist es, den Prozess zur energieeffizienten Immobilie über die Finanzierung hinaus zu vereinfachen.
Mario Münch: „Vor dem Hintergrund, dass der Gebäudesektor mit rund 35 Prozent der energiebezogenen CO2-Emissionen eine zentrale Rolle bei der Dekarbonisierung spielt, ist der Hebel in unserem Bereich entsprechend groß.“ (Foto: Dirk Beichert)
Welche Anreize funktionieren aus Ihrer Sicht wirklich: Zinsvorteile, höhere Beleihungswerte, zusätzliche Finanzierungsspielräume oder Kombinationen mit Fördermitteln?
Münch: Ganz klar: Das ist und bleibt der Zins-Rabatt. So lassen sich – erneut am Beispiel Baufi Energy dargestellt – mit aktuell 0,10 Prozent Zins-Rabatt auf die Gesamtfinanzierung inklusive Kaufpreis einsparen, wenn man die Baufi Energy noch mit einer anderen Rabatt-Aktion kombiniert. Aber auch die Einführung von Abschlägen für die Finanzierung von Immobilien mit den Energieeffizienzklassen G und H zeigen Wirkung. Viele Käuferinnen und Käufer einer solchen Immobilie planen direkt eine Modernisierung mit ein. Etwas skeptischer sehen wir die Vergabe von Fördergeldern. Hier hat sich – Beispiel Wärmepumpen – gezeigt: Je höher die Förderung, desto teurer der Preis. Das sollte aber nicht davon abhalten, Fördermittel wie das KfW Programm 261 mit der ING-Baufinanzierung zu beantragen.
Wie messen Sie den nachhaltigen Effekt solcher Produkte: Geht es um CO₂-Einsparungen, Energieeffizienzklassen, Sanierungsquoten – oder vor allem um Transparenz und Steuerbarkeit?
Münch: Als ING Deutschland wollen wir einen Beitrag zu den Klimavorgaben unseres Landes leisten. Unser Ziel ist ein Kreditportfolio entsprechend den Pariser Klimaplänen – damit haben wir uns weltweit Nachhaltigkeitsziele gesetzt. Das haben wir in unseren Reports festgehalten – und das wird immer wieder überprüft. Ein Weg zu diesen Zielen ist die Verbesserung unseres Immobilienportfolios und hier ganz konkret der Fokus auf Energieeffizienzklassen. Vor dem Hintergrund, dass der Gebäudesektor mit rund 35 Prozent der energiebezogenen CO2-Emissionen eine zentrale Rolle bei der Dekarbonisierung spielt, ist der Hebel in unserem Bereich entsprechend groß. Natürlich hilft uns dieser Weg auch, die regulatorischen Anforderungen zu erfüllen. Wir sehen das als unseren gesellschaftlichen Beitrag. Und freuen uns sehr, dass das Engagement von Organisationen wie dem World Wide Fund for Nature (WWF) im aktuellen Bankenrating mit dem Spitzenplatz honoriert wird. Gleichzeitig wissen wir, dass wir noch einen langen Weg vor uns haben.
Welche Rolle spielen EU-Vorgaben und ESG-Regulatorik (z. B. Taxonomie, Berichtspflichten) schon heute im Baufinanzierungsgeschäft – und was erwarten Sie in den nächsten zwei bis drei Jahren an zusätzlicher Dynamik?
Hein: Mit unserer holländischen Mutter haben wir in Deutschland einen eigenen Ansatz entwickelt, der den EU-Vorgaben weitestgehend entspricht. Dass wir uns dennoch nicht zurücklehnen können, dafür sorgt nicht zuletzt die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) – zu Deutsch: Die europäische Gebäuderichtlinie u. a. mit der Einführung der Nullemmissionsgebäude oder mit Vorgaben zur schrittweisen Renovierung von Wohngebäuden. Bis Mai müssen die Vorgaben in unsere Gesetze übersetzt werden. Es bleibt abzuwarten, wie die Kommunen die dann anstehende Sanierungspflicht von den größten „CO2-Sündern“ wie Schulen, Turnhallen und Rathäusern finanziell stemmen können und ob diese Richtlinie auch wie geplant umgesetzt wird.
Wie kann die Baufinanzierung der Zukunft Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit zusammenbringen: Braucht es neue Produktlogiken (z. B. Sanierungsfahrplan als Finanzierungsbaustein, flexible Nachfinanzierung, Bonusmodelle bei erreichten Effizienzzielen)?
Hein: Das Bonus-Modell bieten wir heute in Form von attraktiven Zins-Rabatten zum Beispiel bei der Baufinanzierung Green oder der Baufi Energy. Das kommt gut an und daran werden wir weiterarbeiten. Denkbar ist es, zukünftige Rabatte nach zu erreichenden Energieeffizienzklassen zu staffeln oder die besten Energieeffizienzklassen mit dem besten Zins und in Konsequenz die schlechten Energieeffizienzklassen mit entsprechenden Aufschlägen zu versehen. Hier schauen wir ganz genau auf den Markt und werden die Entwicklungen entsprechend anpassen. Das können Produktinnovationen oder -optimierungen sein. Oder auch – mit Blick auf die Bestandsoptimierung – eine noch intensivere Energieeffizienzklassen-Bepreisung. Der Markt spiegelt uns schon jetzt: Objekte, die hier gut aufgestellt sind, erzielen höhere Verkaufspreise, Objekte mit schlechten Energieeffizienzklassen müssen bei den Preisen dagegen Abschläge einkalkulieren. Die Energieeffizienzklasse wird immer wichtiger für die Konditionierung – das gilt für Aufschläge genauso wie für Abschläge.
Münch: Eins ist für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer auch heute schon wichtig: Es gilt, den Objektwert zu halten beziehungsweise zu steigern, um kein Kapital zu vernichten. Das heißt: Investitionen in die Energieeffizienz sichern den Gebäudewert und sorgen damit auch für eine adäquate Alterssicherung.
Interview: Frank O. Milewski, Cash.
