In Deutschland werden Wohnungsmieten und Kaufpreise in den kommenden vier Jahren weiter steigen. Davon gehen mehrere Investment- und Asset-Manager aus, die sich Anfang 2026 im Rahmen einer gemeinsamen Online-Pressekonferenz zum Wohn-Investmentmarkt geäußert haben. Trotz schwacher konjunktureller Impulse bleibt das Wohnsegment aus ihrer Sicht stabil, da die Nachfrage hoch und das Angebot weiterhin knapp ist.
Besonders die rückläufigen Fertigstellungszahlen verschärfen die Situation. Während vor der Zinswende noch über 300.000 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt wurden, dürfte diese Zahl 2026 auf unter 200.000 sinken. Die Folge sind weiter steigende Neuvertragsmieten bis mindestens 2029. Auch bei den Kaufpreisen rechnen die Marktbeobachter mit einem deutlichen Plus, nachdem bereits 2025 in allen Kategorien Preiszuwächse zu verzeichnen waren.
Die Stimmung im Wohnsegment ist damit deutlich besser als in anderen Nutzungsarten. Nach Einschätzung der Experten entwickelt sich Wohnen im aktuellen Marktumfeld am robustesten, was sich auch in entsprechenden Stimmungsindikatoren widerspiegelt.
Knappes Angebot treibt Mieten und Preise
Für Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence and Foresight bei PTXRE, ist die Entwicklung vor allem strukturell bedingt. „Vom makroökonomischen Umfeld sind keine Impulse für den Immobilienmarkt zu erwarten. Das Wohnsegment ist jedoch weitgehend davon unabhängig, da das Angebot knapp bleibt und die Nachfrage steigt. Dies spiegelt sich auch im Immobilienklimaindex wider, demzufolge sich die Assetklasse Wohnen gegenüber den anderen Nutzungsarten am besten entwickelt. Ein großes Problem sind die sinkenden Fertigstellungszahlen in Deutschland. In der Folge werden die Neuvertrags-Mieten in den Jahren 2026 bis 2029 weiter deutlich ansteigen.“
Auch auf der Preisseite sieht PTXRE Rückenwind. „Bereits 2025 sind die Preise sowohl in A-, B-, C- und D-Städten gestiegen. Diese Entwicklung wird sich bis 2029 in allen vier Städtekategorien fortsetzen. Gegen Ende 2029 dürften sich in allen vier Städtekategorien die Preise wieder auf dem Level des Peaks im Jahr 2022 befinden.“
Vor diesem Hintergrund bleiben Core-Immobilien für viele Investoren erste Wahl. Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei Catella Investment Management, betont den anhaltenden Fokus auf risikoarme Strategien mit stabilem Cashflow.
Core-Strategien dominieren die Investmentpläne
„Unser Fokus bleiben Core- und Core+-Wohnimmobilien in Europa. Der deutsche Markt steht dabei weiter im Fokus, aber wir blicken zudem positiv auf beispielsweise die Niederlande und Spanien“, erklärt Vandrei. Im Zentrum stehen dabei Wohnungen mit moderaten Mieten. „Wir wollen vor allem Wohnungen mit erschwinglichen Mieten kaufen. Damit meinen wir nicht gefördertes Wohnen, sondern Wohnungen, die preislich zwischen dem geförderten und dem normalpreisigen Wohnen liegen. Wir haben eine eigene Definition von Erschwinglichkeit, die sich an der Medianmiete im Markt orientiert.“
Auch bei der HIH Invest bleibt Wohnen der Schwerpunkt. Geschäftsführer Felix Meyen sieht 2026 vor allem Core- und Core-Plus-Objekte in größeren Städten im Fokus. Gleichzeitig öffnet sich das Haus stärker für Value-Add-Strategien, etwa durch energetische Sanierungen oder Beteiligungen an Projektentwicklungen.
„Wir werden ausgewählten Anlegern Value-Add-Strategien anbieten“, sagt Meyen. „Wir verfolgen dafür zwei Ansätze. Erstens kaufen wir ältere Objekte in etablierten Lagen an, sanieren diese energetisch und verkaufen sie anschließend. Zweitens suchen wir baureife Projektentwicklungen, in die wir einsteigen können. Diese führen wir dann zu Ende und verkaufen sie. Investoren können sich über individuelle Strukturen an beiden Investment-Ansätzen beteiligen.“
Value-Add und gefördertes Wohnen gewinnen an Gewicht
Eine wachsende Rolle spielt zudem das geförderte Wohnen. Simon Lieb, Geschäftsführer von Kingstone Residential Investments, sieht hier eine hohe Nachfrage institutioneller Investoren. „Gefördertes Wohnen ist bei institutionellen Investoren klar gefragt. Unser Schwerpunkt im Wohnbereich wird 2026 entsprechend auf diesem Segment liegen.“
Für einen ersten Fonds im Bereich gefördertes Wohnen habe Kingston im Rahmen eines Individualmandats 150 Millionen Euro Eigenkapital eingeworben und befinde sich aktuell in der Investitionsphase. Diese solle planmäßig 2026 abgeschlossen werden. Parallel bleibt das Unternehmen auch opportunistisch im Value-Add-Bereich aktiv.
Anspruchsvolle Renditeerwartungen
Bei den Renditeerwartungen zeigen sich die Investoren anspruchsvoll. Vandrei beschreibt das aktuelle Bild so: „In sehr guten Lagen in A-Städten verlangen die Investoren aktuell Ausschüttungen von circa 3,0 bis 3,5 Prozent pro Jahr, am liebsten vier Prozent, was wir aber für wenig realistisch halten.“ Meyen ergänzt: „Ich sehe etwas höhere Anforderungen am Markt. Bei Core-Produkten wünschen sich unsere Anleger 3,5 bis 4,0 Prozent Ausschüttungsrendite pro Jahr.“
Neben dem deutschen Markt rücken weitere europäische Länder in den Blick. Chancen sehen die Experten insbesondere in Spanien, den Niederlanden und Irland. Vandrei verweist auf den hohen Bedarf an energieeffizienten Wohnimmobilien mit moderaten Mieten, der sich in diesen Märkten mit unterschiedlichen Renditeprofilen abbilden lasse.
