Auch deshalb ist wenig nachvollziehbar, warum im Neubau versucht wird, mit riesigem Aufwand auch noch das letzte Watt Wärmeverlust zu vermeiden während gleichzeitig der Bestand großzügig seine Umgebung mitheizt (wobei es auch diesbezüglich etliche KfW-Programme gibt).
Habeck hatte versucht, das Thema Bestand mit dem „Heizungsgesetz“ zu adressieren, war aber nach Meinung vieler Betroffener weit über das Ziel hinausgeschossen. Vielmehr hatte das Gezänk zur Folge, dass die Wärmepumpe – zu unrecht – einen enormen Imageschaden erlitten hat und es liegt wahrscheinlich eine beträchtliche Anzahl an Investitionen auf „hold“, bis endlich Klarheit darüber herrscht, was die schwarz-rote Regierung nun daraus macht.
Auch ökonomisch sinnvoll
Die Bestandssanierung ist jedoch nicht nur ökologisch wertvoll, sondern sie kann durchaus ökonomisch sinnvoll sein, auch aus Investorensicht. Das belegen entsprechende Fonds. Solche Konzepte könnten bald einen Push bekommen: Durch die geplante Überarbeitung der Offenlegungsverordnung (Sustainable Finance Disclosure Regulation, SFDR). Den Vorschlag dazu hat die EU-Kommission im vergangenen November vorgestellt.
Vorgesehen sind demnach anstelle der bisherigen Offenlegungspflichten nach Artikel 8 und 9 der SFDR drei neue, klarer bezeichnete ESG-Produktkategorien. Eine davon: „Transition“, also Investitionen zur Transformation von Assets oder Unternehmen in einen besseren ESG-Zustand, wobei die genauen Maßstäbe noch offen sind. „Die Reform ist ein wichtiger Schritt, um Investitionen gezielt für die Dekarbonisierung des Immobilienbestands zu mobilisieren und könnte so ein maßgeblicher Hebel für die Klimaziele im Gebäudesektor werden“, lobte der Immobilienverband ZIA den Vorschlag.
Sanierung rückt in den Fokus
Die Einführung einer eigenen Transformationskategorie sei „besonders spannend“ und ermögliche es, gezielt Kapitalströme in Immobilienfonds zu lenken, die sich auf die Sanierung von Bestandsgebäuden konzentrieren. „Gerade diese neue Transformationskategorie ist ein echter Hebel für unsere Branche“, so Iris Schöberl, Präsidentin des ZIA. „Sie eröffnet die Chance, das Kapital dorthin zu lenken, wo sie den größten Klimanutzen bringen: in die Sanierung des bestehenden Gebäudebestands.“
Nun ist es schon heute möglich, mit der Sanierung von Bestandsobjekten eine Einstufung nach Artikel 8 SFDR zu erreichen, wie etwa die Fonds von Primus Valor (Schwerpunkt Wohnungen), Verifort Capital (Gewerbeimmobilien) oder TSO (US-Immobilien) belegen. Doch eine eigene ESG-Kategorie für solche Investitionen rückt sie stärker in den Fokus und macht die Abgrenzung klarer.
Entscheidend wird sein, dass die Reform nicht nur für rechtliche Klarheit sorgt, „sondern auch praktikable Lösungen für die Immobilienbranche bietet“, schränkte der ZIA indes ein. Und: Bis die Änderungen in Kraft treten, wird es wohl selbst bei reibungslosem Verlauf noch mindestens zwei Jahre dauern.
Keine Entlastung durch Gebäudetyp E
Etwas schneller könnte eine andere Erleichterung kommen, die eine spürbare Senkung der Baukosten anstrebt, aber wahrscheinlich kaum Entlastung in punkto Energieeffizienz bringen wird: Der Gebäudetyp E. Diesen hatte schon die Ampel auf den Weg gebracht. Im November hat die schwarz-rote Regierung ein neues Eckpunktepapier vorgelegt. Dabei geht es hauptsächlich darum, dass Planer und Bauträger den Baustandard vertraglich auf das gesetzliche Mindestmaß reduzieren und rechtssicher auf darüber hinaus gehende „anerkannte Regeln der Technik“, also den üblichen Luxus, verzichten können.
Diese anerkannten Regeln sind zwar auch bisher nicht vorgeschrieben, sie werden aber von Gerichten – warum auch immer – als Maßstab für mängelfreies Bauen herangezogen, auch wenn im Bauvertrag etwas anderes vereinbart wurde. Viele Entwickler bauen deshalb aus Sorge vor Mängelhaftung hochwertiger und damit eben auch entsprechend teurer als unbedingt notwendig, selbst wenn auch die Käufer das gar nicht für notwendig erachten und stattdessen lieber etwas weniger bezahlen würden.
Dabei geht es etwa um Punkte wie den Schallschutz oder die Anzahl der Steckdosen. Abstriche bei den energetischen Anforderungen sind nach jetzigem Stand beim Gebäudetyp E indes nicht vorgesehen, auch nicht zum Beispiel im Gegenzug zu einer Wärmeerzeugung mit 100 Prozent erneuerbarer Energie, also die Beschränkung entweder auf Hosenträger oder auf Gürtel. Auch die Einfach-Bauten brauchen demnach wohl beides.
