Die Eskalation im Nahen Osten dürfte die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland belasten. Laut einem Whitepaper von des Beratungsunternehmens PTXRE entsteht der Druck dabei weniger über steigende Leitzinsen als über höhere Risikozuschläge, strengere Kreditstandards und eine sinkende Risikobereitschaft der Banken.
Der Konflikt trifft auf ein ohnehin angespanntes Umfeld. Verschärfte regulatorische Anforderungen, gestiegene Refinanzierungskosten und restriktivere Kreditvergaben prägen bereits den Markt. Ein geopolitischer Schock verstärkt diese Faktoren zusätzlich, statt isoliert zu wirken.
Im Ergebnis rücken andere Einflussgrößen in den Vordergrund. Neben steigenden Bankmargen und höheren Kapitalmarktrenditen wirkt vor allem eine vorsichtigere Kreditvergabe auf die Finanzierungskosten.
Risikoprämien bestimmen die Finanzierungskosten
„Die Wirkung geopolitischer Risiken entfaltet sich nicht linear über den Zins, sondern über ein Bündel an Anpassungen im Kreditprozess – von Pricing über Covenants bis hin zur Risikobereitschaft der Banken“, sagt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE.
Im wahrscheinlichsten Szenario eines länger anhaltenden Konflikts über mehrere Monate ist mit restriktiveren Kreditbedingungen zu rechnen. Margen steigen, Beleihungsausläufe sinken und Anforderungen an Kapitaldienstfähigkeit sowie Sicherheiten nehmen zu.
Bei einer kurzfristigen Beruhigung der Lage wären die Auswirkungen begrenzter. Transaktionen könnten sich verzögern, die Kreditverfügbarkeit bliebe jedoch weitgehend stabil und Margenanpassungen fielen moderat aus.
Polarisierung im Immobilienmarkt nimmt zu
In einem Stressszenario mit zusätzlichen Verwerfungen an den Finanzmärkten würde sich die Lage deutlich zuspitzen. Die Kreditvergabe konzentriert sich dann auf wenige erstklassige Objekte, während Refinanzierungen zum zentralen Risiko werden und Teile des Marktes den Zugang zu Fremdkapital verlieren.
Die Auswirkungen unterscheiden sich je nach Assetklasse. Core-Immobilien mit stabilen Cashflows bleiben grundsätzlich finanzierbar. Dagegen geraten Secondary- und Value-Add-Objekte sowie Transitional-Assets mit höherem Entwicklungsbedarf stärker unter Druck.
„Wir sehen keine flächendeckende Kreditklemme, sondern eine zunehmende Differenzierung des Marktes. Kapital bleibt verfügbar – aber deutlich selektiver und stärker risikoorientiert“, sagt Sascha Baran, Geschäftsführer und verantwortlich für Debt & Structured Finance bei PTXRE.
Refinanzierungen rücken in den Fokus
Besonders betroffen sind Refinanzierungsfälle und Projekte mit hohem Investitionsbedarf. Hier kann sich der Zugang zu Fremdkapital deutlich verschlechtern oder zeitweise ganz entfallen.
Da viele gewerbliche Immobilienfinanzierungen langfristig festverzinst sind, wirken externe Schocks zeitverzögert. Auswirkungen zeigen sich vor allem bei Anschlussfinanzierungen und Transaktionen. Gleichzeitig dürfte sich die Marktaktivität verlangsamen, da viele Akteure abwarten.
„Wer Refinanzierungen frühzeitig vorbereitet und seine Finanzierungsstruktur aktiv steuert, verschafft sich in einem selektiveren Marktumfeld einen entscheidenden Vorteil“, so Baran.
